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1、大兴/房山商住产品建议研究思路LOFT项目案例商住平层公寓案例产品建议市场研展部2010-8-91研究思路 做什么产品？ 做多大面积？ 做多少套？需求产品客户 喜欢什么产品？ 需要多大面积？ 买得起的价格？ 是谁？ 在哪里？ 买房的动机？2市场调研案例选择标准：p区域相似性p地块规划指标与规模p上半年销售突出p品牌开发商鼎城.e托邦紫御国际国融国际荣京丽都林肯公寓北京华贸城合生世界村 兴创.D标首开东都汇首开石榴派中弘北京像素LOFT平层3北京典型商改住项目（LOFT）兴创D标林肯公寓合生世界村北京像素北京华贸城首开东都汇首开石榴派4典型LOFT项目分析1 1、兴创、兴创DD标标项目名称 兴创
2、D标开发商 北京兴创 投资有限公司 销售均价 2500025000元元/ /平米平米装修标 准精装精装产品层高5.49米产权年 限 5050年年 总占地面 积 4480平方米 总户数 229户 总建筑面 积 42,801平方米容积率 2.55典型LOFT项目分析户型配比户型配比面积段（平方米） 房型供应套数（套数 ）配比（%）42-44一居9039% 82-86三居4319% 55两居3616%125-133四居3214%112-118三居167%68三居73%102-106三居21%564顶层 CEO官邸31% 总计总计229100%6典型商改住项目分析主力户型主力户型42m2一居，39%8
3、2m2三居，19%55m2两居，16%7典型LOFT项目分析2 2、林肯公寓、林肯公寓 项目名称 林肯公寓开发商 北京丰裕房地产开发有限公司 销售均价 2200022000元元/ /平米平米装修标 准精装修精装修 27002700元元/ /产品层高4.9米/5.4米产权年 限 5050年年 总占地面 积 39600平方米 总户数 994户 总建筑面 积 99000平方米容积率 2.58典型LOFT项目分析户型配比户型配比面积段（平方米） 户型供应套数（套数） 配比（%） 65-68两居28235% 56-60一居20125% 71-80两居17522% 86-91两居8711% 100-104
4、三居607% 119-123三居50% 总计810100%9典型LOFT项目分析主力户型主力户型56-60平米，一室一厅，25%65-90平米，两室一厅，68%10典型LOFT项目分析3 3、合生世界村、合生世界村项目名称 合生世界村开发商 北京合生北方房地产开发有限公司 销售均价 1900019000元元/ /平米平米装修标 准精装修精装修 35003500元元/ /平方米平方米产品层高5.49米产权年 限 5050年年 总占地面 积 26万平方米 总户数 620户 总建筑面 积 61万平方米（其中 已推出loft56306平 方米）容积率 3.611典型LOFT项目分析户型配比户型配比一期
5、 面积段（平方米）供应套数（套数）配比（%） 108-11111643% 141-1486424% 825621% 1013212% 总计总计268100% 二期 面积段（平方米）供应套数（套数）配比（%） 141-14817650% 101-1028825% 107-1088825% 总计总计352100%12典型商改住项目分析主力户型主力户型3室2厅3卫1厨，107-111，33%3室2厅3卫1厨，101-102 ，19%4室3厅4卫1厨，141-148，39% 13典型LOFT项目分析4 4、北京像素、北京像素项目名称 北京像素开发商 中弘地产 销售均价 2100021000元元/ /平
6、米；平米； 2600026000元元/ /平米平米装修标 准毛坯毛坯产品层高4.75米/5.48米产权年 限 5050年年 总占地面积 21万平方米 总户数 12000（已推出 4708）户 总建筑面积 70万平方米（50万平米可售）容积率 2.414典型LOFT项目分析户型配比户型配比全部为40-60平米15典型商改住项目分析主力户型主力户型C3户型层高4.75米 40平米 D2户型层高4.75米 50平米 A1户型层高5.48米 57平米 16典型LOFT项目分析5 5、北京华贸城、北京华贸城项目名称 北京华贸城开发商 北京国华置业有限公司 销售均价 2900029000元元/ /平米平米
7、装修标 准毛坯毛坯产品层高4.9米产权年 限 7070年年 总占地面 积 400000平方米 总户数 LOFT1426户 总建筑面 积 500,000平方米(其 中LOFT82052平方 米)容积率 2.717典型LOFT项目分析户型配比户型配比一期 面积段（平方米）供应套数（套数）配比（%） 52-53 （一居、两居） 51270% 66-68 （两居）19226% 62 （两居）324% 总计总计736100% 二期 面积段（平方米）供应套数（套数）配比（%） 52-53（一居、两居）41861% 65-69（两居）24235% 80（三居）304% 总计总计690100%18典型商改住项
8、目分析主力户型主力户型52m2一居52m2、66m2、70m2两居19典型LOFT项目分析6 6、首开东都汇、首开东都汇项目名称 首开东都汇开发商 首开集团 销售均价 1980019800元元/ /平平 米米装修标 准毛坯毛坯产品层高5.4米产权年 限 5050年年总占地面 积 7344平方米 总户数 315户 总建筑面 积 25991平方米容积率 3.520典型LOFT项目分析户型配比户型配比面 积 段 （ 平 方 米 ）供应 套数 （套 数）配比 （% ）60- 6519361%66- 7112239%总总 计计315100 %21典型商改住项目分析主力户型主力户型60-70平米22典型L
9、OFT项目分析7 7、首开石榴派、首开石榴派项目名称 首开石榴派开发商 首开集团 销售均价 平层平层1800018000元元/ /平米平米 LOFT28000LOFT28000元元/ /平米平米装修标准毛坯毛坯产品层高4.9米产权年限 5050年年 总占地面积 24400平方米 总户数 317户 （其中 loft118户）总建筑面积 27618平方米容积率 2.223典型LOFT项目分析户型配比户型配比面 积 段 （ 平 方 米 ）供应 套数 （套 数）配比 （% ）平 层 （ 36- 48 ）19963%LOF T（ 36- 48 ）11837%总总 计计317100 %24典型商改住项目分
10、析主力户型主力户型A 48平方米 B 37平方米 25林肯公寓北京华贸城兴创D标合生世界村去化率-LOFT东都汇石榴派北京像素 房源量占比大，同时去化率也大的应列为畅销户型， 在此取占比30%以上，去化率75%以上，除合生世界 村外，基本为40-70平米小户型一居、两居；70平米以 上户型去化较慢。26北京典型商改住项目（平层）荣京丽都国融国际紫御国际鼎城.e托邦27典型商改住项目分析1 1、荣京丽都、荣京丽都总占地面积 14913总建筑面积 72331 产品层高平层：3米产权年限 5050年年 销售均价 1800018000元元/ /装修标准精装修精装修 10001000元元/ /容积率4.
11、85 距地铁580米28典型商改住项目分析面积积段（） 户户型 数量（套）占比(%)34-63 一房735 83%69-74 二房147 17%合计计 882 100%户型配比户型配比29典型商改住项目分析主力户型介绍主力户型介绍3563一房占83%69-74两房占17%30典型商改住项目分析2 2、国融国际、国融国际总占地面 积 15000总建筑 面积 100000 产品层高平层：3.2米产权年 限 5050年年 销售均价 1800018000元元/ /装修标 准精装修精装修容积率6.25 距地铁1.3公里31典型商改住项目分析面积积段（）户户型数量（套 ）占比33-47一房 717 75%
12、48-70一房 240 25%合计计 957 100%户型配比户型配比32典型商改住项目分析主力户型介绍33-47平米占75%48-70平米占25%33典型商改住项目分析3 3、紫御国际、紫御国际总总占地 面积积 16507 总总建筑 面积积 66028 产产品层层 高平层：3.2米产权产权年 限 5050年年 销销售均 价 2600026000元元/ /装修标标 准精装修精装修12001200 元元/ /容积积率4.0 距地铁1公里34典型商改住项目分析面积积段（）户户型数量（套 ）占比41-69 一房 346 68%80-100 二房 164 32%合计计 510 100%户型配比户型配比
13、35典型商改住项目分析主力户型介绍主力户型介绍A户型40B户型60C户型8036典型商改住项目分析4 4、鼎城、鼎城.e.e托邦托邦总总占地面 积积 24308总总建筑面积积 65000 产产品层层高平层：3米产权产权年限 5050年年 销销售均价 1700017000元元/ /装修标标准精装修精装修容积积率2.67 距地铁1.5公里37典型商改住项目分析面积积段（）户户型数量（套 ）占比37-76 一房45466% 142-166四房 13319% 115-142三房 8312%115-118二房 173% 合计计 687 100% 户型配比户型配比38典型商改住项目分析主力户型介绍主力户型
14、介绍37-76占66%39荣京丽都国融国际紫御国际鼎城去化率-平层房源量占比大，同时去化率 也大的应列为畅销户型，在 此取占比30%以上，去化率 75%以上,以35-70平米小户 型面积段为主。40LOFT产品价格对比周边住宅产品：1、5.4米层高=150%普通住宅2、4.8米层高=130%普通住宅SOHO产品价格对比周边住宅产品：1、单价相比普通住宅售价在85%- 110%之间；2、SOHO产品的精装标准普遍高于住 宅产品；3、SOHO产品的优势体现在其小面积 、低总价上，面积在40平米以下其首 付低、月供低的优势最为明显。41研究思路 做什么产品？ 做多大面积？ 做多少套？需求产品客户 喜
15、欢什么产品？ 需要多大面积？ 买得起的价格？ 是谁？ 在哪里？ 买房的动机？42大兴黄村 区域特点：南五环外，靠近市区 地块特点：地铁上盖，无缝连接，离 京开高速5分钟车程 客户来源： 地铁导入客群-4号线沿线、1号线沿线 客户，主要集中在海淀、朝阳； 区域客群-大兴区及其周边的丰台区。 客群特点：以年轻白领为主，部分投 资客 置业目的：年轻人以首次置业自住为 主，部分改善性需求和投资需求房山长阳 区域特点：西南五环外，离市区较远 地块特点：离地铁2公里，离京石高速5 分钟车程 客户来源： 地铁导入客群-房山线、9号线沿线客户 ，主要集中在海淀、丰台； 区域客群-房山区及其周边的丰台区、 石景
16、山区。 客群特点：以年轻白领为主，部分本区 及临近区域中青年家庭，少量投资客 置业目的：年轻人首次置业自住为主， 部分改善性区域客群，少量投资 是谁？ 在哪里？ 买房的动机？43 喜欢什么产品？ 需要多大面积？ 买得起的价格？商住VS住宅优势客户特征不足客户特征自住需求小户型，低总价=买得起想有自己的 住房，但支 付能力有限商电商水，增加一定生活成本上班族，在 家时间少、 做饭少Loft折合单价低于住宅=划算无煤气，做饭不方便投资需求低总价且无三套房贷款限制低投资、高 回报首付五成、仅能做10年贷款有一定首付 款，可承担 的月供在 5000以下多为交通便捷地段、配套全、 租金高、升值快、易转让。为什么 置业商 住楼？主要驱动因素自住客支付能力的制约 投资客低总价、高回报、无贷
