淮安楚州房地产项目产品户型定位报告

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1、1户型定位报告淮安龙行地产 2008/03/23楚州项目产品户型定位案2008谨呈：万诚集团2户型规划推导 分析点： 客户群体研究 竞争项目分析 市场成交和需求分析 项目自身条件研究最终推导出面积比例和面积建议 目的：3Part 1 客户群体分析Part 2 竞争项目研究Part 4 项目自身条件研究 本次汇报框架:Part 3 市场成交和需求分析4推导过程 1：项目卖给谁？ 他们需要什么样的产品？51、目标客户构成及比例：根据前期客源定位，我们确定了每一期的目标客户构成：一期以公务员、银行职员、教师等事业单位职工、私营 业主为主；老城区婚房需要的人群、乡镇居民为辅。6二期以老城区婚房需要的人

2、群、周边拆迁安置户、乡 镇居民为主；公务员、银行职员、教师等事业单位职 工、部分抛售二手房业主为辅。72、各目标客户户型需求：拆迁安置户公务员、银行职员、教师等事业单位老城区需要改善居住环境的人群部分抛售二手房业主乡镇居民私营业主及个体老板三房 120140 两房 70100三房 1001208结论：主力客源需求描述对总价承受力弱购买力较低小面积 低总价 精致型房型多为首次购房, 注重实用和性价比9推导过程 2：分析过程： 竞争楼盘的户型配比 目的要求： 由同质产品分析，找出基本变化规律。10项目一房二房三房四房复式城市公馆5215687126 阳光现代城6846312 紫金花苑2417612

3、 金陵名府239329 世纪嘉苑613224 清华苑176286 运河嘉苑12204168238 金莺华庭（未开盘）约100 书香门第（未开盘） 翔宇花园72462144 一品华庭20140 合计171631293519126 比例0.4%34.0%61.1%4.0%0.5%二房、三房占95%以上11房型面积范围 （）城市 公馆阳光现 代城紫金 花苑金陵 名府世纪 嘉苑清华 园运河 嘉苑金莺 华庭书香 门第翔宇 花园一品 华庭一房60以下 6080 两房7080 8090 90以上 三房80100 100120 120 130 130以上 四房120140 140以上 复式170190190以

4、上空 白 区主力产品畅销区机遇区12市场结论：p 从市场上产品供应来看，二房、三房仍是主流，市场认可度最高 。p 从市场上户型面积配比来看，两房户型面积集中在80-100平米； 三房集中在100-130平米；p 80-90平米的二房产品虽然市场比例偏小，但已得到市场的认同 ，是目前市场的一个契机。p 100-110平米的中三房产品成为每个项目主推的户型之一，受到 客户的追捧，依然有很大的市场空间，推出产品风险性很小。13推导过程 3：分析过程： 竞争楼盘市场成交和需求进行分析 目的要求： 由市场需求，找出供小求大面积区间，初步得出本项目 可参照的户型区间和比例14竞争市场的户型配比与销售情况面

5、积范围总户数已售户数销售率70-80 908797%80-90 24123899%90-100 74171897%100-110 16811971% 110-120 5120%总计1245116393%两房市场：两房市场供应量大,需求大。两房供应主要集中 在80-100 。100120 两房需求较小。15三房市场：三房市场80100 经济型 小三房市场占有率偏低，但是需 求大。面积范围总户数已售户数销售率 80-90 88100% 90-100 706999% 100-110 69359686% 110-120 82168483% 120-130 73365689% 130-140 16213

6、382% 总计2487214686%16四房市场：四房市场供应少、需求小。面积范围总户数已售户数销售率120-1302150%130-1401186353%160-170482450%总计1688852%17其它房型市场：一房及复式市场供应少、需求小。户型面积范围总户数已售户数销售率一室一厅70-8055100%复式190-23018338%总计23835%18整体市场分析：三房为主力，二房需求大房型总套数已售套数占总套数比销售率一房550.13%100%二房1245116331.74%93%三房2487214663.40%86%四房168884.28%52%复式1830.46%17%小计39

7、233405 87%19空白市场（供应少，需求小）：一房：70 以下市场结论：机遇市场（供应少，需求大）：二房：80-90 三房：80-100 20项目户型配比初步建议：抓住市场机遇区间，80-90平米的二房产品为主力稳固100-110平米的三房产品，使销售风险降至最低根据瞬息万变的市场情况，即时调整后期产品规划， 降低风险，增加效益21项目推售计划与一期户型配比建议22产品细分，分类比准具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品 ，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高 市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。需要不断投

8、入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标 客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波 士顿矩阵表现：产品是基础 包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货。 高市场 增长率高明星现金牛婴儿瘦狗 相对市场份额波士顿矩阵23产 品 分 类位 置备 注明星产品中心景观房核心景观，受外部环境 影响小，价值最高。 现金牛产品次中心多层配合小面积精致房型成 为项目利润主力。

9、婴儿产品高层、小高层产品目前市场抗性高，需培 育。 瘦狗产品沿街商住混合型产品噪音大、居住环境差。产品分类提示24明星产品婴儿产品现金流产品瘦狗产品婴儿产品现金流产品婴儿产品明星产品25推售策略：控制风险、价值前置，一步到位的低开高走80现金牛20%婴儿100%瘦狗第一批推出单位第二批推出单位第三批推出单位70%明星20现金牛30婴儿30%明星50婴儿实现婴儿转化，博取剩余价值。利用明星产品实现利润最大化。良莠搭配，启动市场，保证客户不同的产品需求。26一 期二 期三 期27（1）价值实现：加强展示，实现婴儿产品的转化,有效引导客户；（2）策略执行：策划与销售充分沟通，确保策略的有效执行；（3

10、）产品控制：关注市场，关注客户，及时调整户型。28户型二房三房 小三房中三房大三房 (3+1型) 面积区间（M2 ）65-7580-8580-9595-110110-120适中面积建议 （M2）728290105120套数比5%60%5%20%10%一期户型配比建议：29一期主推目前市场畅销户型:82两房和120三房 最低风险保证一期顺利畅销。配备72两房、 90小三房和105 中三房等市 场空白户型进行试水。并根据市场反响度及时调整 二期产品。30外立面建议31建议一：色彩明快的现代简约风格：32中心景观建议：33局部景观建议：34建议二：35建议三：整体建筑的风格采用温和的现代主义风格，建

11、筑色彩以柔和 明快的暖色调为主，营造温馨的居家氛围。36附 件:(区域在售个案户型配比统计资料)37在售楼盘户型配比分析阳光现现代城户户型配比 面积范围（ ）总户数已售户数户型80-9012122s2t883s3t 90-10056512s2t64633s3t 100-11019143s1t1541523s2t 110-12041233s1t43383s2t 120-130993s1t79643s3t214s2t 130-14046433s2t1094s2t 小计计543487 中三房产品 成为项目主 推户型,从销 售情况看出, 产品得到了 市场的认同.38在售楼盘户型配比分析城市公馆户馆户

12、型配比面积范围总户数已售户数户型70-80551s1t 90872s1t 80-9025232s1t 78782s2t 90-10016162s1t 100-110652s2t 1081073s1t 30303s2t 110-12012103s1t 2972453s2t120-1302402193s2t130-14012124s2t210-23060复式 小计计925837 110-120平米 的产品占据 58%, 从市场 反应可以发现 大三房产品得 到客户的追捧.39在售楼盘户型配比分析世纪纪佳苑户户型配比面积范 围总户 数已售户 数户型90-1004574572s2t100-1102418

13、2/1132942s2t78773s2t110-120110803s2t120-13036303s2t小计计837756 金陵名府户户型配比面积范围总户数已售户数户型80-9018182s1t72712s2t 90-10035352s1t1091072s2t 100-110873s1t883s2t 110-120512s2t24223s1t103853s2t120-1301381193s2t130-14048463s2t小计计56851991%二房产品得到 市场的认同三房产品保持一定的比例,保持畅销的势头40在售楼盘户型配比分析紫 金 花 苑小高层面积范围总户数已售户数户型120-130817

14、8三室二厅130-1402727三室二厅190-20061复式200-21031复式210-22011复式220-23020复式小计120108 多层层面积积范围围总户总户数已售户户数户户型90-1002424两室二厅90-10066三室二厅100-1103737三室二厅110-12066三室二厅120-13022三室二厅130-1401717三室二厅小计计9292 项目销售基本结束,小三房产品极为抢眼41在售楼盘户型配比分析一品华华庭户户型配比面积 范围户型总套 数已售套 数90-100两室 二厅2014100- 110三室 二厅12055120- 130三室 二厅2013合计计 16082项目主力户型 为100-110平 米的中三房,由 于其地段位置, 从年底产品推 出后,至今销售 近一半,销售还 算顺利,但是地 段对产品的影 响不容忽视.客 户群的定位成 为重中之重.42报 告 结 束谨 此 致 谢