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1、中冶一局唐山中冶一局唐山天元大厦项目提案HOPSCA / LIFE STYLE CENTER / COMPLEXHOPSCA / LIFE STYLE CENTER / COMPLEX北京世纪宏甫北京世纪宏甫0908050908051前言十分感谢中冶一局集团邀请世纪宏甫参与唐山“天元大厦”项目公建部 分定位调整与营销策划工作，使我公司有幸与贵司共同探讨、研究本项目未 来发展之方向。由于项目合作因素，世纪宏甫对唐山市场有较长时间的观察，相信凭借 世纪宏甫多年项目操作经验，定能为贵司提供有指导意义的专业建议。由于 本案给予研究时间相对紧张，思考不足之处欢迎批评指正。2本次提案要点项目核心问题内因分
2、析外因分析项目研判结论外部环境内部环境宏观市场竞争市场项目整体定位项目西塔定位商业裙房定位论证篇论证篇市场篇市场篇结论篇结论篇上篇中篇下篇3上篇：上篇： 论证篇论证篇 4项目核心问题项目核心问题 项目论证篇项目论证篇 天元大厦西塔：不做酒店，做什么？天元大厦裙楼：因西塔定位修正而衍生的最适合业 态，商业问题解构？如何定位？ 价格定位？ 客户从哪里来？ 如何保证收益最大？怎么做？怎么运营？最适宜的业态组合？ 小体量商业如何分割？ 出售方式？我们的出发点：依托市场，做市场最需要的产品供应5项目内因项目内因 项目论证篇项目论证篇 天元大厦西塔：不做酒店，做什么？酒店改办公酒店改公寓酒店改住宅修改难度
3、市场接受度利润实现n基于项目自身用地性质特点，顺势迎合；n基于项目前期酒店定位，延展为酒店公寓n基于市场需求，颠覆性更新；操作较 为容易操作上 可行操作较 为困难资金追 捧住宅公寓投 资抬头拥有一 定前景较易较易相对一般综合考量：定位更新以控制风险为主，做公寓较理性6项目外因项目外因 项目论证篇项目论证篇 天元大厦西塔：不做酒店，做什么？全国地产市 场近况环渤海地产 市场近况n09年整体市场一路向好与08年降温形成鲜明对照，刚需释放，投资活跃；中国房地产市场逆全球市场下滑之大形势独善其身，在多方非议，褒贬不一的形势下顽强发展着；唐山住宅市 场近况n09年上半年，环渤海区域房地产市场一片繁荣，特
4、别是北京住宅市场，09年房地产上半年投资已超过去年全8成；年中月成交量环比不亚于07年态势；热点区域价格每月上调一千；并出现大国企竞相争夺地王热议事件；n09年上半年成交量价齐升，新开项目数量剧增，整体投资稳步上涨， 唐山市住宅市场稳中有升；定位公寓：契合发展才是硬道理，踩准时机就能赢顽强发展一片繁荣稳中有升7项目研判结论项目研判结论 项目论证篇项目论证篇 我们的出发点：依托市场，做市场最需要的产品供应综合考量：定位更新以控制风险为主，做公寓较理性定位研判：契合发展才是硬道理，踩准时机就能赢结论：酒店与住宅结合体，商住一体式公寓我们的思路- 找中间，而非偏倒性选择，寻找市场空白的同时打准一个擦
5、边球8中篇：中篇： 市场篇市场篇 9河北省唐山市南临渤海，北依燕山，西与京津毗邻，东与秦皇岛接壤，地处渤海湾中 心地带。唐山辖两市、六县、六个开发区（管理区），总面积平方公里， 总人口万，其中市城区平方公里，人口万，是全国较大城市和 省域中心城市。 年震惊中外的唐山大地震，把百年工业城市夷为平地。震后多年来，唐 山历经十年重建，十年振兴，十年快速发展，一座现代化城市又重新屹立在渤海之滨 。 年唐山在全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”， 年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。 唐山被评为中国投资环境优城市、中国最具投资潜力十强城市，并首次进入福布 斯中国大陆最佳商业城市榜。日前，在上海
6、举行的“唐山市投资环境暨重点项目推介会 ”上，唐山市市长表示，今天的唐山己经定位为“北方的深圳”唐山正迎来重大发展机遇 期。唐 山 简 介10数据显示，2008年唐山国内生产总值达到3561亿元，跻身中国城市“GDP3000亿元俱乐 部”，超过5个省份和5个副省级城市，在全国城市排名中位列第19位，GDP和财政收入 分别占河北省的22%和22.3%，成为河北第一经济强市。唐山市已经正式启动了以曹妃甸为龙头的唐山湾“四点一带”大规模开发。数据显示，“四 点一带”在2008年完成投资649亿元。有关人士指出，随着首钢京唐钢铁厂的投产，“四 点一带”的大规模开发，唐山有望成为环渤海经济区的重要增长点
7、。唐 山 简 介11外部环境因素1一个项目的外部价值研判主要是由：城市格局板块特色、交通与地域因数、项目地段因素、区域配套因素、以及邻近楼盘的素质等多种因素决定的。本项目的地块位于唐山城市核心区，地段优越，周边配套成熟，居住品质与投资价值双高。 其外部环境具有以下几个特点。 项目市场篇项目市场篇 12四大主题功能区：n凤凰新城n南湖生态城n空港城n曹妃甸新城六大核心区域 ：n市级商业中心n站前中心n凤凰新城金融中心n市级行政中心n会展中心n市级商贸物流中心 n站前中心n金融中心n商业中心n物流中心n行政中心n会展中心n项目地处城市功能核心区，地段首位度高。 项目市场篇项目市场篇 城市功能与板块
8、特色城市功能与板块特色n凤凰新城n南湖生态城n空港城13n项目毗邻唐山火车站；n地块东侧友谊路直通北部机场，方便快捷；n项目距唐山西环城高速较近，便捷联络各个行政区域；n北新道n北新道属唐山政务一条街，包括唐山市委市政府、市人大政协、国税局、地税局、工商局、房管局等重要城市职能部门，本项目拥有较高层次的客群基础；n项目所在地与城市对外交通枢纽属同一个方位，机场、火车与高速的通达程度均高；n地处北新西道，位属城市行政核心区，拥有较高层次客户基础。唐山市第三产业发展水平 “金街”。 项目市场篇项目市场篇 交通与地域因素交通与地域因素14n顺天龙大酒店n百乐购物广场n项目周边配套成熟，且整体品质较高
9、。 项目市场篇项目市场篇 外部配套因素外部配套因素15n北新西道n冯大里小区n项目周边改造并行于本案，基本为单位与现状民宅整体环境一般； 项目市场篇项目市场篇 地块周边现状地块周边现状16结论：项目拥有冲击唐山高端市场的自身基础。隶属 政务区，拥有投资型客户基础；优势：n项目地处城市功能核心区，地段首位度高。n项目所在地与城市对外交通枢纽属同一个方位，机场、火车与高速的通达程度均高；n地处北新西道，位属城市行政核心区，拥有较高层次客户基础。n项目周边配套成熟，且整体品质较高。n成本优势；劣势：n项目周边改造并行于本案，基本为单位与现状民宅，整体环境一般； 项目市场篇项目市场篇 外部环境结论外部
10、环境结论17内 部 环 境 因 素2内部环境因素主要通过：地块特征，开发因素，开发商因素等方面体现。 项目市场篇项目市场篇 18n中国冶金地质总局一局是中国冶金地质总局（有色金属类央企）的直属地勘事业单位，始建于1974年；n自组建以来，中国冶金地质总局一局多次出色完成国家基础性、战略性地质勘查工作任务，为国家建设提供了大量铁、金、铅锌、铜、银、非金属等矿产资源，积累了宝贵的地质矿产资源信息、地质勘查技术人才和丰富的矿产勘查经验，尤其是为首钢、唐钢、宣钢、鞍钢、包钢等大中型钢铁企业的发展及国家黄金工业建设作出了重要贡献 。n中冶一局作为中国冶金地质总局直属事业单位，其房地产项目部署刚刚开始。地
11、质勘查及矿业开发工程勘察及基础设施地理信息科技工程物业服务及管理主导产业：拥有土地一千多亩，房产40多万平方米，其中开发前景较大的主要在三河市开发区，已经建成水、暖、电、通讯、交通、医院、学校、社区服务等生活配套设施，还有尚待开发的地热资源。紧靠首都北京，交通便利，政策优惠，市场潜力巨大，极具商业开发价值。 项目市场篇项目市场篇 开发商因素开发商因素19n唐山中冶置地为中冶科工（钢铁类央企）二级公司，打造唐山顶级豪宅梧桐大道，成功掌控唐山高端地产市场一角。n中冶置业有限责任公司为中国冶金科工集团的一级子公司，拥有一级房地产企业开发资质，是一家集房地产开发、物业管理、新区商业服务为一体，进行大规
12、模、多层次、高水平运作的国有大型房地产开发企业。n 中国冶金科工集团公司世界500强08年排名380位公司，原中国冶金建设集团 （以下简称中冶集团），属钢铁类央企，是以EPC工程总承包及相关服务、资源开发及相关服务、纸业及相关服务、技术装备制造及相关服务和房地产开发及相关服务，集科、工、贸于一体，多专业、跨行业的国际化综合性集团。 公司成立初期，就规划了长远的发展目标，在以京津唐为核心业务区域的同时，不断拓展京外和海外市场。公司通过开发首都地产之王西单“大悦城”大型综合商业地产项目、中关村收官之作“金和国际”项目、望京“悠乐汇”、三元桥“中冶国际中心”、 马甸“冠城中心”、崇文区“金鱼池二期”
13、、大连国贸中心、珠海前山村改造、南京莲花新村、巴基斯坦拉合尔住宅区等多个项目的全盘运作，不但树立了良好的企业形象，还积累了丰厚的资历并获得业内外的高度评价。 项目市场篇项目市场篇 开发商因素开发商因素20中国冶金科工集团（钢铁类央企业）中国冶金地质总局（有色金属类央企）中冶置地唐山中冶置地中冶一局一级子公司参股公司直属地勘事业单位n比较而言，中冶一局本项目的市场实现将成为中冶一局发展战略性调整的试金石，体量较小，意义重大，项目影响力大。 项目市场篇项目市场篇 开发商因素开发商因素21n宏观层面，天元大厦项目为综合型功能项目，商业、写字楼、以及南部普通住宅，本项目整体可定位为城市综合体； 项目市
14、场篇项目市场篇 功能定位因素功能定位因素22宏观市场背景3 项目市场篇项目市场篇 23关键词：16个项目、95万平米n相对京津地区，唐山是一个没有充分发展的房地产市场，存在较大的市场空间；20022004200620072008“崛起之年”“兴盛之年”伴随全国房地产投资热潮，唐山房地产市场繁荣火爆；“阴霾之年”政府强制调整市场，众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理，市场一度出现真空现象 ；“艰难发展之年”政府启动三年大变样工程，唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段 ；偶遇整体经济掉头逆转，房市牵连2009 项目市场篇项目市场篇 宏观市场背景宏观市场背景24(数据来源：唐山房产管理局)关键词
15、：16个项目、95万平米2008年1月2008年2月2008 年3月2008 年4月2008 年5月2008 年6月2008年 7月2008年8 月2008年9 月2008年 10月2008年 11月2008年 12月2009年1月2008年2 月2009年 3月2009年 4月2009 年5月商品房批准预 售面积（万平 方米）42.5320 4.7942 17.87 67 35.21 10 10.50 85 28.94 88 12.287 0 21.1258 54.7995 38.598 7 24.9130 30.466 9 27.7100 13.1900 11.120 0 22.794 8
16、 20.00 00 商品房批准预 售项目个数14 1 6 11 3 10 3 6 10 9 6 5 4 3 3 3 3 n08年来，自奥运后唐山商品房批复入市的项目个数呈逐月递减的趋势，由于国际经济大背景下中国经济的放缓，开发商持谨慎态度，放缓步伐；到09年3月市场开始回暖，4、5月项目预售体量再度提升；n09年新入市的项目16个，新增体量约95万；（含住宅与非住宅）n进入09年，市场从回暖到稳步上升，前景繁荣，整体供应上升； 项目市场篇项目市场篇 宏观市场背景宏观市场背景25n08年来，唐山市住宅成交基准在300套/月左右，08年1月、5月成交最高达到750套左右；n从08年与09年数据比较看出，08年年末受市场唱空影响最严重，09年1月成交为08年1月成交量五分之一；n09年5月成交629套，再创唐
