苏地 圣地亚哥商丘市 场调研报告策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司 策划日期：2010年6月6日谨呈：商丘苏地置业有限公司目 录宏观经济环境分析商丘房地产市场分析板块市场分析商丘房地产市场预测商丘房地产市场总结123456个案及可行性分析宏观经济环境分析Contents1.1房地产行业政策分析国十条一 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制建立考核问责机制 政策解读：明确了政府问责制，在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在 二 坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策 首套90平方以上首付不低于30%，第二套首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对商品房涨价过快区域可根据风险情况暂停第三套及以上贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款政策解读：新政的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价，对投资客来说是致命一击，投资客的退场，有利于市场供求关系趋于规范，消费需求趋向于刚性需求。
宏观经济环境分析三 增加住房有效供给增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量要依法加快处置闲置房地产用地，要优先安排普通住房建设坚持和完善土地招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应政策解读：完善土地制度，降低土地成本，抑制土地非理性上涨加大保障性住房普通住宅的建设，满足中低消费人群的需求.国十条宏观经济环境分析四 加快保障性安居工程建设加大保障性安居房的建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务政策解读:对城市低收入人群居住条件进行改善，也是对城市土地的有效利用五 加强市场监管加强对房地产开发企业购地和融资的监管，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售 政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实施难度较大，并不能对市场产生实质性影响 货币政策 一：存款准备金利率上调央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个 百分点。
短短42天内两次收紧流动性，业内预计此举冻结银行超过6000亿元 资金，央行连续两次上调了存款准备金率，达到16.5％，仅次于历史最高记 录17.5％政策解读：存款准备金率的上调主要为应对国内通胀的压力，防范金 融风险，而对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发 商贷款压力，尤其是对资金实力薄弱的房地产开发公司尤为显著二：七折利率优惠取消中国银行在业内率先取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至 8.5折继续二套房贷政策全面收紧之后，首套房贷也即将关上7折利率的“大 门 政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信 号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的 调高将在一定程度上影响真实的市场需求宏观经济环境分析税费政策一：二手房营业税优惠取消2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税政策解读：延长营业税营业税免征期降低了投机炒房的利润点，延长 了投机炒房周期，一定程度上规范了二手市场秩序二：《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房 有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方 米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买 人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象 ，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球以户为判断标准导致部 分刚性需求起到了抑制作用宏观经济环境分析规范土地交易宏观经济环境分析2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件《关于加强房地 产用地供应和监管有关问题的通知》 ，开发商今后在拿地时一律按照底价 的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款逾期 不签订合同的，终止供地、不得退还定金政策解读： 此举主要是针对规范土地市场，提高开发商拿地门槛，限制 开发商乱拿地.加强销售管理2010年4月19日，住建部发布通知： 《关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知》 今后未取得预售许可的项目，开发企业 不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金 、预定款等性质的费用房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目 在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格 销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进 行严肃查处等政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但从市 场调研情况来看，该措施由于应对方式诸多，加之地方政府的执行力 度偏软，难以在市场销售行为中产生真正的效果。
宏观经济环境分析小结：•此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求； •土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有 效供给量； •土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； •二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投 资投机性需求，市场泡沫有望挤出； •销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的 各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； •问责制明确了地市政府的职责，加大了地方政府只能单位执行政策的 力度 •房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大宏观经济环境分析Contents1.2房地产市场供给与需求分析宏观经济环境分析房地产投资保持高速增长（数据来源：国家统计网）2003 年—2007 年房地产 开发投资增幅基本保持在 20%左右， 2008年受宏观调控影响， 房地产开发投资增幅开始 有所回落，房地产投资过 热势头得到了初步遏制， 并逐步趋于稳定、规范宏观经济环境分析商品房开工建设与销售 （数据来源：国家统计网） 2005－2009 年全国商 品住宅销售面积和销售 金额呈现稳步增长的局 面 2005—2009 年，销售 面积超过竣工面积，显 示市场需求旺盛，而供 应略显不足。
2005—2009年除08年外 销售面积增幅都在竣工 面积之上，09年差距更 是达到了近40%，房地 产市场需求巨大宏观经济环境分析住宅市场投资 （数据来源：国家统计网）2003 —2009年 全国房地产开发投 资中住宅的比例一 直保持70%左右 住宅作为人们生活 的必须品始终居于 房地产开发投资的 主导地位宏观经济环境分析商品房销售价格 （数据来源：国家统计网） 2003 年—2009年，全国 商品房销售价格持续上涨 ，进入2008 年，房地产市 场经过政策调控，经历了 一轮低谷同比大幅下跌 13.96%经过2008年市场低迷大 部分刚性需求在2009年得 到释放，出现增幅近23%井 喷式的增长！宏观经济环境分析小结• 全国商品房开工建设与销售面积同步增长，市场 需求仍然很大 • 目前房地产住宅产品占主导地位，比例在70%左右 • 全国商品房销售价格持续上涨，但受宏观政策影 响较大宏观经济环境分析Contents商丘经济环境分析1.3商丘经济环境分析GDP发展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP 增长幅度一直保持了较高 增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在 11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。
从2005-2008年商丘人均GDP平稳持续增长 经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础商丘经济环境分析GDP与省内各市比较情况(数据来源：河南省统计公报)2009年商丘市GDP 居于河南省各地市中等 水平，经济实力一般 但总体经济运行形势良 好，继续保持平稳、较 快的增长势头商丘经济环境分析可支配收入平稳增长 (数据来源：商丘市统计公报)人均可支配收入平稳增长 ，2008年达到11751元，但仍然 低于全省平均水平（河南2008 年城镇居民人均可支配收入为 13200元），本市区人口消费力 略显有限商丘经济环境分析产业结构不断完善 (数据来源：商丘市统计公报)第二产业比重较大， 第一产业、第三产业的 比重相当，白领阶层数 量较少，社会体系呈“金 字塔”形，贫富差距较大 2008年第三产业开 始超越第一产业，并有 良好的发展势头产业结构不断优化， 有利于社会经济稳步增 长，为房地产发展打下 基础商丘经济环境分析城镇化率加速发展商丘市城镇化率较 低，但近几年的高速发 展已经接近全省平均水 平，这说明商丘近年城 市化率正在加速城镇化率的加速将 有利于商丘房地产的发 展商丘经济环境分析城市化进程可观按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的 低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发 展商丘经济环境分析发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 低速增长期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30% 30-50% 50-90% 90%以上 城市特征 工农业生产水平 较低，工业提供 的就业机会有限 ，农业人口劳动 力过剩 工业基础比较深 厚，影响力明显 增强，工业产业 快速扩大，工业 接收大量农业人 口 工业产业成为城 市的绝对经济支 柱，城市经济的 乘数效应迅速刺 激第三产业发展 ，城市经济进入 高速增长期 城市经济高度发 达，农村人口的 绝对数量已经不 大，城市发展表 现为内部人口由 第二产业向第三 产业转移 小结城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消 费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。
商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系 呈“金字塔”形，贫富差距较大按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发 展前景良好，可发展空间巨大商丘经济环境分析Contents商丘房地产市场现状2商丘房地产市场现状房地产投资额高速增长 （数据来源：商丘市统计公报 2005年以来商丘市房 地产投资高速发展，投资 额保持在年增长40%左右 以上，上升趋势明显在 2008年全国房地产市场处 于下行阶段，商丘市依旧 保持着高速增长 商丘的主力消费人群是 自住型，受调控较小随 着城市化率的加速，房地 产市场投资增速也将持续 增长商丘房地产市场现状商品房销售面积剧增（数据来源：商丘市统计公报）2005年之前房地产市场相 对比较低迷，在进入2006年 以后，商品房销售有了突飞 猛进的增长，其中2006和 2007年增幅达到了100%以上 ，尤其是进入2009年以后， 随着全国房地产市场的复苏 和发展的带动，增幅达到了 212%，销售量也实现了井喷 式的爆发，达到了333万平 方米商丘房地产市场一片 火热，市场前景非常可观商丘房地产市场现状各物业销售比例失调（数据来源：商丘市统计公报）目前商丘房地产市场的 主流需求产品为住宅销售 面积占比到了93%，鉴于城 市产业结构以及经济发展 ，市场上办公物业推出数 量以及需求基本为零。
基本上办公需求在一些商 住楼进行解决住宅占绝对份额，商业 所占比例失调，住宅业飞 速发展，商业却萎靡不振 ，随着城市化进程加速商 业的发展有待加强商丘房地产市场现状潜在市场预测自2009年至今（附表1），商丘市共出让土地约 868亩，按照其规划容积率计算，至少约157万的潜 在供应，这些出让区域集。