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1、有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院从市场回到市场2006.12.20谨呈：旭阳国际地产投资有限公司占地21亩 容积率5.0（上限）有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 我们的目标以满足利润最大化为前提同时兼顾销售速度营销的出色演绎把握市场，住宅产品精准定位合理分配，成功消化较大体量的商业面积有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 我们的目标意味着什么精彩营销出彩，在未来的房地产市 场中造
2、就卓越的影响力超越高于片区同类型产品的价格优于市场其他项目的产品定位有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院营销战略项目定位基础研究发展战略思考路径有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院基础研究有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院宏观背景研究片区市场研究项目本体研究典型个案研究片区客户研究
3、有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院宏观背景研究片区市场研究片区客户研究项目本体研究典型个案研究有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院GDP 经济发展潜力大，位于西部之首成都的GDP指标与沿海城市存在较大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的稳定增幅，作为 西南地区的“三中心两枢纽”（科技文化中心、商贸中心、金融中心；交通枢纽、通信枢纽 ），成都城市 地位和经济实力不断增强。产业结构 成都第二产业、第三产业并重，且第三产业比重日益增大，表明中产阶
4、层比例将日益壮大，同时对中高端物业的购房需求将日益旺盛。恩格尔系数 成都市近年的恩格尔系数在0.4以下，表明成都的生活水平已处于小 康至富裕阶段。基尼系数 成都市05年基尼系数已达到0.41，近年一直呈上升趋势，表明成都居民贫富悬殊日益扩大，富裕阶层日益增多。人均可支配收入 近年人均可支配收入8.3%增幅与商品房价9%平均增幅基本持平。宏观市场环境 经济指标背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院国十五条成都市细则资 金项目 资金项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款 对空置3年以上的商品房
5、，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物项目资本金比例达不到35或“四证”不全的房地产企业，一律不再发放贷 款个人 住房 按揭 贷款从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30% 购买自住住房且套型建筑面积90以下的仍执行首付款比例20%的规定个人住房按揭贷款方面，各家商业银行都把首付比例提高到了三成，而对高 档住宅的首付比例更是提高到了四成 此外： 浦发银行成都分行：按揭贷款第三套起每增加一套，贷款成数降低二成；支付 50%以上首付款 招商银行成都分行：直客式楼盘仅限于成都市的主城区范围内土 地用地 计划优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地
6、供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；从今年起，以招、拍、挂出让的经营性用地，单宗地块面积原则上将控制在 200亩以内。 规定加大几大中心城区（包括五城区和高新区）居住用地供应量 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)的土地供应土地 获取土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方 式确定开发建设单位。用地 性质继续停止别墅类房地产开发项目土地供应 严格限制低密度、大套型住房土地供应同左闲置 土地 管理满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，满2年未动工开发的，无偿收回 土地使用权。 开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未
7、经批准中止开发建设连续满1年 的，按闲置土地处置。同左产 品住房 结构 比例新开工的商品住房建设，套型建筑面积90以下住房(含经济适用住房)面积所占 比重，必须达到开发建设总面积的70%以7月13日建设部补充细则出台后，成都已出限套型细则且各项目要求不一，其 余最后的相关细则尚未公布 合理提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，适当控制商业用房 、办公用房等非住宅建设规模销 售转让 营业 税从2006年6月1日起，对购房不足5年转手交易的，全额征收营业税； 个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买 房屋的价款后的差额征收营业税严格按照国家规定调整住房转让
8、环节营业税其他2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内 尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今 明两年廉租住房建设规模。严格按照拆迁年度计划实施拆迁，控制拆迁规模和进度，不得随意突破 成都市城市公共住房制度实施方案（试行）及相关配套政策8月1日实施 今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“ 十一五”发展规划和近期建设规划，并在2006年9月底前向社会公布宏观市场环境 “国十五条”与成都已出台细则对比背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院数据来
9、源：成都市统计局、成都市房管局2006年上半年成都房地产投资在去年同期高投资额基数上，保持了24.3%的较快增 幅，开发商具有较好的市场预期、投资信心充足。宏观市场环境 近年成都房产投资额及增长率背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院现 状趋 势城南由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，城 南的开发特别是三环以内区域开发将渐入尾声。三环外的城南是未来4年内成都开发最热的 区域，特别是城南副中心在未来两年内将基 本形成一个高尚新兴的城区。同时，红牌楼 片区未来经整理后推向市场的大量土地也将 为西南面楼市注入一股强
10、劲的新风。城西传统上有“西贵”的说法，由于浣花溪风景区、光华片区 和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回 归。但近年城西相继出土一些文物，加之保护农田，因此 城市向西发展受到控制，使得成都向东向南发展的整体规 划能顺利进行。城西短期内呈现繁荣景象，但由于土地供应 的限制，从中长期发展看，将逐步降温。城北住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。当成都的房地产 开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成 了眼下成都房产界的一个机会点。在如今土地市场趋紧的 情况下，显然是一块开发“处女地”。凤凰山土地整理、老川陕路两侧旧城改造腾 出大量土地，城北蓄势待发。城东目前城东房地产主要集中在
11、东南地区，该区域目前正处于 “竞争加剧、片区形象上升”的过程。之所以能有如此快 速的成长，也得益于政府大量土地拍卖与政府发展东部的 规划相呼应，“重量级”开发商如：万科、盛吉立、华润 、天津融创等的项目纷纷上市。随着城东传统企业“东调”，二环路沿线的 万年场、建设路片区已陆续整理出大量土地 ，该区域未来将是市区地产项目的发展热点 。宏观市场环境 成都市各区域地产市场发展特征背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院02-04年住宅市场供不应求，05年到06年1-10月供求基本持平。数据统计范围：五城区及高新区 数据来源：成都
12、市统计局、成都市房管局市场供销情况 近年成都供销情况背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院数据来源：成都市统计局、成都市房管局06年1-10月住宅供销总量较去年同期大 幅增长，且各月销售平稳暂未出现宏观 调控带来的明显市场波动。市场供销情况 06年1-10月供销情况背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院数据来源：成都市统计局、成都市房管局2006年1-10月城西住宅处于供大于求的势头,且为供销量最大的区域； 城西住宅1-10月交易均价超过城南，达全
13、市最高； 城南供销量最为平衡。市场供销情况 06年1-10月各方位住宅供销情况背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院06年1-10月住宅均价增长12.9%，保持了近年较快的增速。数据来源：成都市统计局、成都市房管局市场价格情况 近年市场均价及涨幅背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院2月春节对住宅价格走势带来一定影响； 受新政影响，7-9月下跌幅度明显，10月价格有明显回升。数据来源：成都市统计局、成都市房管局市场价格情况 06年1-10月均价情况
14、背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院城西和城南均价遥遥领先，同比增长幅度也是其他区域的两倍以上。数据来源：成都市统计局、成都市房管局市场价格情况 06年1-10月各方位价格走势背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院成都市场自从2003年逐步规范后，土地交易数量激增； 06年1-10月华侨城3055亩地块成交，使交易量达到近年最高峰。数据来源：成都市统计局、成都市房管局土地市场情况 近年成都市区土地成交量背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的
15、病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院近期成交土地分布图有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院该处数据统计不包括华侨城3055亩地 数据来源：成都市国土局就06年1-11来看，城西和城南在一环和三环间的供地较少； 城南新供地主要集中在三环外土地。城中心城东城南城西城北合计一 环 内228/228一二 环/118/1241171二三环/6221022333581315三 环 外/77211381891055合计2287478233835882769环线方位土地市场情况 06年1-11月成都市区土地拍卖情况背 景有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院1-5月0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上宗数50%17%19%11%3%面积60%5%11%14%10%6-9
