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1、房地产一二级联动开发贷款北京市分行2房地产一二级联动开发贷款产品创意 房地产一二级开发的含义 土地储备机构或房地产开发企业将准备进入市 场的土地由未拆迁的“生地”变为可由地产商 开发的“熟地”，在二级土地市场进行“招拍 挂”，房地产开发企业取得土地使用权后，对 该土地进行二级开发。3房地产一二级联动开发贷款产品创意 农行对房地产一二级开发的信贷政策 开发商进行土地一级开发时，可申请土地一级 开发贷款，土地上市交易后须立即偿还前期土 地一级开发贷款，待项目四证齐全后我行可发 放房地产开发贷款。4房地产一二级联动开发贷款产品创意 土地市场现状 近几年土地“招拍挂”市场竞争激烈，天价地王项目 频出。
2、为规避高地价风险，众多房地产开发商已直接 介入土地一级开发，虽然土地一级开发市场收益率不 高，但其可在进行一级开发的同时，参与项目二级开 发的规划设计工作，提前获知土地竞拍底价，在土地 竞拍过程中获得巨大的竞争优势。故目前土地竞拍市 场多为“自挂自摘”，即一级开发企业直接获得该土 地使用权，进行二级开发。5房地产一二级联动开发贷款产品创意 现行制度与实际情况差异 按我行现行房地产信贷制度，房地产企业“自挂自摘 ”后，需筹集资金归还我行一级开发贷款，待项目二 级开发手续齐全后，我行可对该项目进行开发贷款支 持。可实际情况却是，企业“自挂自摘”后，还需缴 纳土地出让金，筹划项目设计，进行施工前的各
3、种准 备，其资金相对比较紧张。6房地产一二级联动开发贷款产品创意 产品理念 对我行贷款支持的土地一级开发项目，如企业“自挂 自摘”，我行可适当放宽还款期限，在此期间督促企 业立即缴纳土地出让金，办理土地证，并抵押给我行 。我行可先行审批项目二级开发贷款，待企业归还我 行前期一级开发贷款，自有资金达到规定比例后，并 满足信用发放条件后，再发放二级开发贷款。7房地产一二级联动开发贷款产品创意产品分险分析 适当放款土地一级开发贷款的还款期限，不会提高我行的贷款风险，主 要是：土地需求稳定性和价值增值性。土地是资源类商品，其稀缺性和 社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期都将处于增值过 程。
4、一旦土地达到上市条件，其市场风险、流动性风险相对较小。 企业在取得土地使用权，缴纳出让金后，土地权属就已经被确定，其价 值也已被市场认可，我行通过抵押该土地使用权，可有效降低贷款风险 。 提前审批二级开发贷款，与开发企业达成合作意向，解决了企业后续开 发资金问题，开发企业必然会全力推进项目建设。随项目建设的不断深 入，我行贷款风险也必将随之降低。8房地产一二级联动开发贷款产品创意 产品支持对象 重点支持国有房地产企业或大型地产上市公司 ，其资金实力雄厚、信用良好、开发经验丰富 、与政府关系密切，与其合作我行贷款风险较 小。9房地产一二级联动开发贷款产品创意 产品优势 1、适当放宽还款期限，解决
5、企业“自挂自摘”后，资金相对紧张 的情况，有利于密切银企合作关系，使我行获得优质的房地产开 发项目。 2、房地产一二级开发联动贷款可使我行在土地一级开发阶段即锁 定项目二级开发，真正实现对优质项目“早介入、早审批、早收 益”的经营理念，带动我行房地产信贷业务的可持续发展。 3、土地一级开发是房地产市场的源头，目前尚无一家银行推出房 地产一二级开发联动贷款产品，如该产品能最终推出，可迅速扩 大我行房地产信贷规模，进而带动个人住房按揭等相关业务的发 展，提高我行的综合收益。10房地产一二级联动开发贷款产品创意 产品的合规性 适当放宽土地一级开发贷款的还款期限，提前审 批二级开发贷款，明确我行对项目给予信贷支持 的态度，解决房地产开发企业的后顾之忧。该产 品与国家规定的“房地产二级开发贷款不得用于 支付土地款”制度无冲突。11房地产一二级联动开发贷款产品创意 谢谢!请您提出宝贵意见
