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1、不良債權處理大綱n公司簡介 n資產管理公司之影響 n不良債權標售流程與評價 n公私部門不動產鑑價 Q&A n未來不動產供需與價格動向 現場討論 1 1公司簡介 2 2公司簡介nLone Star Fundn目的：Private Equity Fund尋求any high yield opportunitiesn專精領域：金融機構收購與NPL收購及收益性不 動產投資n績效：股東年收益在20%以上n亞洲區的重點市場：日本、韓國、大陸、台灣n在台灣收購約1000億之不良債權 市佔率35%nHudson Advisors Taiwan LLCnLoneStar Fund的服務公司 收取費用提供全面 性
2、的服務3 3資產管理公司之影響n什麼是AMC、NPLn對金融機構與貨幣市場之影響n對不動產供需之影響n對不動產價格之影響4 4什麼是AMCnAsset Management Companyn這個與銀行連在一起的資產管理公司，與怡富、富蘭克林、德盛 等以資產管理為專業的公司， 不同於所管理的資產。 前者多 為不動產相關(特別是銀行債權)，後者為現金n設立主旨在處理倒閉金融機構的資產或金融機構重整。n目前制度下，金融機構不良放款回收有其難度。而專責金融資產 處理機構，是為快速處理不良放款及降低處理的成本。n Resolution Trust Co.指的是資產重整公司。銀行可直接把不 良債權或獲利較
3、差的資產，出售給。n型態與參與者n型態：公營RTC、民營AMC、合資JVn參與者：投資銀行、權益型基金PEFn投資銀行業務範疇n承銷股權與債權Underwriting、經紀業務與自營業務Broker & Dealer 、合併與收購M&A、私下募集之媒介Private Placement、融資收購LBO 、公司重整Corporate Restructuring、專案融資Project Finance、創業投資 Venture Capital、投資管理Investment Management、國際金融業務 International Finance、公營事業民營化Privatization、其他
4、服務Others5 5AMC功能n收購商業銀行的不良資產n融通並處理問題放款與不良資產n透過重整及重建對問題放款作專業的管理n貸款抵押品(不動產、股票及硬體設備)之管理n在合理的時間內，有效處理不良資產，以獲得最大的回收價值6 6什麼是NPLnNPL Non Performing Loann以債權情形分類n第類：指授信客戶已轉列催收款項科目，但本行徵有足額 擔保品，或掌握其他足額還款來源者。n第類：指授信客戶已轉列催收款項科目，本行已依法訴追 ，或擔保品不足確保債權，經評估不能全數收回者。n第類：指授信戶客戶主從債務人均已無財產可供執行，或 主從債務人均依法執行完畢，未受清償部份已取得債權憑證
5、，或債務人 因解散、逃匿、和解、破產之宣告，致債權不能收回者，或逾期放款超 過清償期二年，且經積極催收，仍未收回，且無擔保品可供執行者。n內容n擔保放款Collateral backed Mortgage：股票、機器設備、 無形資產、土地、廠房、不動產n信用放款n汽車貸款、信用卡應收帳款7 7資產管理公司之需要性 手握冰塊(NPL) 時間越久損失越大 成功 美RTC 韓KAMCO 失敗 日、泰、香港 n土地銀行副總經理蘇金豐 89年7月26日 n銀行不良放款抵押品經由法院拍賣，速度太慢又無法獲得合理價格。以本行 抵押品送法院拍賣為例，平均3.86拍，獲償金額約本金56%，以貸付率七成計算， 拍
6、賣價約僅放款時市價四成。法院拍賣管道狹隘，無法獲得合理的價格。 n銀行清理逾放，常因重視法定程序而延誤處理時效，影響收回成效。若借款 人以自有房屋向銀行貸款500萬，發生逾期，經法院拍賣(平均)約可獲280萬，本金 56%)，歷經3.86拍，平均耗時一年(土銀約11.6月)。類似本案，借款人無法清償發生 逾放時，在未經法院拍賣前，若保證人要求以300萬元代償並進行和解，一般銀行 往往無法同意，只好申請法院拍賣，以完成執行程序。如此，歷經一年拍賣，銀行 還不一定拿到原來保證人願意代償之300萬元。 n很多問題企業因人謀不臧，經營不善而倒閉，事實上其廠房設備、生產技術 、產品銷售均無問題，然此類問
7、題企業若沒有一個專門機構如資產管理公司介入經 營管理，而任由該問題企業進行重整，曠時費事，成功機會很少，銀行債權難以確 保。故目前外商銀行碰到類似案件，寧願拿3、4成本金和解，而不願像公營銀行跟 這些問題企業耗時間。 8 8AMC對金融機構與貨幣市場之影響n協助金融機構重整restructuringn引入專業經營、強化體質n隔離不良資產避免擴散效應，強化銀行資產品質n加速處理金融不良資產rapid disposition， 收回資金n釋放擔保品有效利用不動產n避免信用緊縮，有效維持經濟成長n釋放資金動能、強化貨幣乘數效果n強化產業經營績效 債權介入經營9 9AMC對不動產供需之影響n是否供過於
8、求？n禿鷹或是回歸合理價格n價格決定供需n供給創造需求：市場區隔與衍生性需求n不同市場的解構與重組n新型態需求者的類型：n投資法人：現金流量與固定收益n資產負債表與稅盾效果1010AMC對不動產價格之影響n正常市場n效用與價格n1990前 台灣只有住宅開發沒有不動產開發n2003 台灣不動產開發正要起步n法拍市場 近來新聞剪報的啟示n第二、第三管道建立，資訊不透明度日減n專業服務人員增加，降低交易風險n銀行推波助瀾，降低進入障礙n新興次級市場n債權買賣n證券化n投資法人的興起1111不良債權標售流程與評價n銀行標售不良債權予AMC作業流程n資產管理公司如何對於不良債權定價n資產管理公司NPL處
9、理原則1212銀行標售不良債權予AMC作業流程n型態n公開標售n限定對象標售n私下議價n金融機構以債作股合組公司n主要程序 以公開招標為例n賣方(金融機構)不良債權之整理與資料標準化n公佈標售訊息與徵詢競標對象(AMC)n不良債權資料審閱期間Due Diligencen出價與標價審閱 議價 決標n繳付價金與權利移轉 nClosing與後續程序1313資產管理公司如何對不良債權定價n不良債權之價值來源n擔保品n股票n公司經營價值n保證人之相關資產n抽樣與推估方式研擬n因應短期、大量估價的科學方法建立n處置不良資產收益的評估n最佳重整和變賣資產方式研擬n各種處置方式之價值推估以求取NPL最高回收價
10、值nNPL處理之成本推算n預估處理時間以及資金的時間價值n處份策略與融資策略之敏感性分析1414資產管理公司NPL處理之原則n直接方法 買進賣出nDPO債務人協議買回n債權售予第三人 Loan sell 主要為產業關聯n加工 value addedn以債轉股介入公司經營DE swap LBO MBOn提供融資，改善企業資金結構，恢復公司價值n以債權標入資產後加工出售RE dispositionn債權分級分包轉售 re salen資產整併分級分包轉售-證券化為主1515公私部門不動產鑑價 Q&An民間對不動產價格之看法n幾個個案介紹n收益法n工業地產n飯店休閒產業n購物中心n辦公室n養老院 醫療
11、院所n土開法1616民間對不動產價格之看法-1n估價常見名詞n價格：n正常價 具市場性不動產，正常情況下之合理價格n限定價 具市場性不動產，限定條件下之價格n特定價 對不具市場性之不動產所估計之價格n日期：價格日期、勘察日期n標的：勘估標的、比較標的n地區：同一供需圈、近鄰地區、類似地區n因素：一般因素、區域因素、個別因素n最有效使用：市場、財務、規劃各方均為可行之 客觀、合法、最高利益1717民間對不動產價格之看法-2n估價報告內容n基本資料與適法性分析n區域因素分析n個別因素分析n估價方法選定與應用n調查說明n價格決定分析n特別事項註記n附件 謄本、照片、區域動態1818比較法比較法成本法
12、成本法收益法收益法 土地開發分析法土地開發分析法 預期開發法預期開發法 開發成本法開發成本法 分配法分配法 買賣實例比較法買賣實例比較法 設定實例比較法設定實例比較法 租賃實例比較法租賃實例比較法 收益倍數法收益倍數法 殘餘法殘餘法 淨現值法淨現值法 內部報酬率法內部報酬率法不動產估價方法1919民間對不動產價格之看法-3n訪價應注意價格來源：n畸零地、開發前價格、開發完成後價格、合併價格、分割 價格、共有土地價格、地上權或附有他項權利之價格、法拍價 格、土地建物分屬不同所有權人之價格n工業地產：n效用與付租能力 收益法應用n特殊狀況：價格低於重置成本、產業規模與市場佔有、群 聚效應n疑問：效
13、用不可分離與土地價格貢獻n商業地產：n產業付租能力 購物中心為例n評價方式 折現現金流量nCap. Raten疑問：價格決定與景氣循環及替代性投資工具2020民間對不動產價格之看法-4nDirect Cap and DCFnDCF說明n因子推估n收支預測n現值n價格決定 ：此為投資 價值非市場 價值n疑問：土 地貢獻價格2121民間對不動產價格之看法-5n新興次級市場nSlaes n Lease back Valuation off B/SnTrustnRE as a fix income instrumentnREITn價格形成n價格評估工具、風險管理n參予者nREITn銀行壽險投信等 fi
14、nancial investor2222個案介紹1 收益法n收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨 收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘 估標的價格之方法。所求得之價格為收益價格n收益法估價程序n蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料n推算有效總收入n推算總費用n計算淨收益n決定收益資本化率n計算收益價格2323推估勘估標的淨收益n推估勘估標的淨收益n總收入（Potential Gross Income；PGI）n空置及欠租損失（Vacancy and Collection loss）n有效總收入（Effective Gross Income；EGI）n總費用（Operatin
15、g Expense；OE）n淨收益（Net Operating Income；NOI）n償債支出（Debt Service；DS）n稅前金流量（Before Tax Cash Flow ；BTCF）n推估總收入原則n合法性n客觀性n持續有規則n安全確實2424總費用推估原則與內容n計算收入所必須支付之直接必要費用為原則n地價稅n房屋稅n火災保險費n管理費n維修費n營運性不動產者，應加計營運成本及營運費用n重大修繕費等資本支出者，應按該支出之有效使 用年期及耗損比率分年攤提2525實際操作勘估標的總費用歷史2626實際操作推估勘估標的淨收益2727各種不動產之收益與費用2828個案介紹2 土開法n市場價格、開發價值、法拍價n道路在哪裡n地籍圖和土地分區使用2929個案介紹3 預期開發之折價n後期發展區、自辦市地重劃n發展期程n捐地比例n開發強度與最佳產品n折價怎麼折n選擇權與公共設施保留地n法令與公平正義n遙遙無期的徵收價值現今何價3030未來不動產供需與價格動向n不動產住宅 不同類型之供需與價格動向n總體經濟、兩岸關係與人口對價格影響n匯率、貨幣流通、利率對價格之影響n多樣化的市場區隔對價格之影響n幾個討論3131不動產住宅 不同類型之供需與價格動向n南崁附近住宅漲價 台茂購物中心跌價 工業 廠房漲價 為什麼?n台北市辦公大樓
