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1、Page 1世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件无锡新区国信春晖路商业地块市场 研究补充报告谨呈 国信地产 2010年3月7日Page 2世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件春晖路项目前阶段春晖路项目前阶段无锡无锡产业、产业、 住宅住宅 、写字楼、酒店式公寓、商业物业、写字楼、酒店式公寓、商业物业 市场调研总结市场调研总结Page 3世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件无锡产业分析小结无锡市整体产业发展现状l 无锡经济保持平稳快速增长，以电子信息、新材料、机械装备
2、、汽车及零部件、高档纺织为主导的制造业 基础雄厚l 目前无锡正在向创造型产业和服务型经济转变，但第三产业整体增长缓慢，经济仍然以工业为主导无锡市产业发展规划l 按照无锡产业布局规划，重化工业沿江发展，高新技术产业向高新技术园区集中l 无锡新区规划重点发展服务外包、创意设计、旅游、商务、科技研发等现代服务业新区产业发展现状及未来前景l 无锡新区是国家高新技术产品出口基地、国家液晶产业基地、国家火炬计划汽车电子及部件产业基地， 是长三角地区有重要影响的国际先进制造业基地。近年来，以海力士意法半导体、尚德太阳能等重点 骨干企业为支撑，硅科技产业异军突起，IC产业跻身全国前三强，光伏产业跃居全国第一l
3、 未来新区，将逐渐发展起上述六大行业为主要产业支撑的现代服务业，但其发展速度将受到来自市中心 以及太湖广场区域的竞争Page 4世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件2009年无锡商品房市场综述2006年至2009年11月无锡商品房供应走势图l供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。l新增供应421.45万平方米，比08年同期减少23.66% 。l成交699.1万平方米，比08年同期308.35万平方米增 加126.72%。l09年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全 受制于供应量。09年1-11月商品房总体供求比为1 ：1.66，与08年的供
4、求比1：0.55相比，上扬 197%。l无锡整体市场在09年前期处于消化库存，优化结 构的状态。l市场整体成交均价6775元/平方米，比08年同期 6322元/平方米上涨7.17%。2006年至2009年11月无锡商品房供求关系走势图2006年至2009年11月无锡商品房与08年同期指标变化表Page 5世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件2010年1月无锡锡房地产产市场场概况2010年1月是无锡锡房地产产市场场成交量大幅下滑，但商业业和办办公的成交价格都有大幅上涨涨。1月商品房市场场成交 均价8339元/平方米，上涨涨10.65%，是首次成交均价进
5、进入“八千”时时代。其中商业业12328元/平方米和办办公10422 元/平方米都是历历史新高。 到2月的第二周，商品房成交均价为为7839元/平方米，住宅成交均价6819元/平方米。成交量更是下降51.68%。1. 2009年房地产产市场场火爆是由刚刚性需求及投资资性需求共同发发力所致，09年底受房地产优产优惠政策到期影响，购购 房需求集中提前释释放，使得2010年1月成为为需求的一个低谷； 2. 2009年底以来的关于房地产产土地市场场、商品房交易、信贷贷等一系列调调控政策出台给给消费费者带带来负负面心理影响，市场场及消费费者需要时间时间去消化政策带带来的影响； 3. 春节节前是传统传统意
6、义义上淡季，历历来成交处处于低位，周期性回调调也属正常。无锡商品房市场综述：典型政策市场Page 6世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件无锡写字楼市场分析小结无锡写字楼市场供需状况l 每年新增去化量有不断攀升的趋势，2007-2009年新增去化量约有10万平方米，目前无锡写字楼市场平 均入驻率约为89%l 但未来市中心、太湖广场和蠡湖新城等区域都有众多大体量、综合型项目相继供应，写字楼去化压力较 大 写字楼租赁市场状况l 无锡写字楼租金水平普遍较低，大多数写字楼的租金报价集中在1.0-2.2元/天/平方米l 新区区域目前的租金报价在1.0-1.7元/
7、天/平方米，空置率约为18%l 无锡新区软件园和创业园等园区出于税收任务以及导向性产业集聚的诉求，下辖办公项目在推向市场 时，市场收益并非首先考虑因素写字楼销售市场状况l 目前红豆国际广场销售报价为17,000元/平方米，新区区域最高销售报价为12，000元/平方米l 目前无锡写字楼市场上，在售写字楼项目以300平方米以下的小面积分割为主l 写字楼购买客户中，市中心的投资客户比重较高，但新区则以无锡本地的自用型客户为主Page 7世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件2009年无锡商品办公市场综述2006年至2009年11月无锡市办公供应走势图l200
8、9年办公市场累计供应仅8.39万平方米，前 几年巨额库存需要得到消化。l办公楼成交均价7655元/平方米，比08年7807 元/平方米下跌152元。06年以来办公楼市场成交 均价呈现持续下滑的走势。08年以前成交集中在 市中心，2009年后逐步走向郊区。2006年至2009年11月无锡市办公各类指标变化表2008年至2009年11月无锡市办公供求关系走势图2008年至2009年11月无锡市办公成交均价走势图Page 8世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件写字楼部分SWOT分析l紧邻交通主干道，车行不交通便利l本项目为集酒店、商业、酒店式公寓和写 字楼
9、的综合性项目，配套设施完善l有高度优势，地标性突出l本项目办公楼可以部分自用为国信总部办 公楼优势l距市中心有一定距离l目前项目周边的商务配套设施相对缺乏劣势l目前无锡写字楼市场租金普遍较低l未来市中心以及太湖广场区域，将有众多 大体量、综合性高端写字楼项目入市l区域已集聚形成了软件设计、动漫、电子 信息、商贸物流和房地产及相关行业等几 大产业，为写字楼市场的发展提供了一定 的产业支撑l现有写字楼综合品质较差，为发展高端写 字楼产品提供了市场机会机遇威胁Page 9世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件红豆国际中心世茂中心万豪国际公寓凯燕环球中心九龙仓
10、大厦润华国际大厦本项目 地标超高层建筑市场案例研究物业形象对比太湖广场片区项目建筑形象优势明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前新 区唯一超过150米的建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力。Page 10世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件凯燕环 球中心禾嘉国 际公寓润华国 际大厦佳城国 际中心中威国 际公寓世贸中 心万达商 业广场红豆国 际广场万豪国 际公寓九龙仓 大厦恒隆广 场2008200920102007200620051020304050607080万随着时间发展，酒店式 公寓项目的整体体量逐 渐加大，综合体业态更 加丰富、完善；对酒店
11、式公寓产品很大的提升 作用，竞争也更加激烈酒店式公寓市场案例研究项目体量对比Page 11世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件DTZ对无锡酒店式公寓市场的研究表明：无锡酒店式公寓发展进入激烈竞争阶段，凯燕环球中心的成功证 明了市场对拥有成熟产品的此类物业的认可，因此坚持高端，引 领市场是成功基本条件；本区域内同类项目不多，且物业形象和品质相对较低，本项目完 全可以达到引领区域市场的高度；本类物业市场在新区的需求潜力巨大，主要的消费者来自工作在 新区的8500个外籍人士，但供应市场同样旺盛；且不少酒店式公寓 项目的后期运营困难、投资回报低对市场投资信心
12、造成了损害，开 拓运营思路，寻求市场空缺才能出奇制胜。酒店式公寓市场案例研究小结Page 12世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件酒店式公寓随机问卷调查小结随机问卷结果表明：酒店式公寓产品的市场认知度比较低，对于酒店式公寓的购买欲望尚待挖掘；三口之家，35岁-40岁的受到高素质教育的人群为购房的主要客户群体；私营企业和政府公务人员，具备一定的经济实力和基础，有投资意识和居住意愿，是购买此类物业的主要人群；客户对无锡新区的区域发展充满信心，同时对项目所在区域也很看好；购房者对75-125平米、价格在50-150万左右价位的产品特别青睐。Page 13世
13、界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件酒店式公寓买方市场访谈结论通过对已投资的客户访谈得出： 投资客户存在，投资客对贷款依赖性不强，付款方式多为一次性 付款，并且投资能力较强；某些有实力的投资者受后期经营回报率影响不大，更关心物业本身 的升值潜力，而对于有价值的物业会选择自住；一些高端客户追求高端的酒店式公寓，以及身份体现等因素的影响 ，会选择购买后自住； 投资客的不稳定性非常大，盲目而随机的投资行为无法把控；但是 未来对酒店式公寓的再投资价值信心不足，由于多个酒店式公寓项 目运营困难，回报低造成的尴尬局面，未来酒店式公寓投资市场存在 阻力。Page 1
14、4世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件酒店式公寓租赁客户访谈小结无锡8500名外籍人士中，有57%选择居住在酒店式公寓，另有38%选择租赁在高级公寓，少量会选择购买公寓；分析高级公寓租赁客户需求可得，无锡酒店式公寓的生活配套不完善、生活氛围不够等成为主要影响因素；一定数量的日韩租客选择生活配套设施齐全、物业标准合格的苏州市场；随着无锡本地酒店式公寓市场的发展和完善，这些外流的资源必定会形成回流；未来的租赁市场情况有一定空间，产品品质好、生活配套完善等高标准物业会吸引来自新区的租赁客户和短期商旅客的求租等。Page 15世界石油分布最全介绍输尿管癌患者
15、的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件投资客户界定私营营、民营营 企业业主无锡当地私营企业主，宜 兴、江阴等周边城镇的民 营、私营企业老板。一部 分会自住；高级级金领领 外企高层层年龄一般在3045岁之间， 有较强的投资意识，追求生活 品质，有单身选择自住；政府官员员 企业业高管无锡市外资企业、大型 集团分公司等高管； 投资+自住；以无锡本地人投资为主， 江苏省其它城市、上海等 投资客略少； 投资资者酒店式公寓总体定位投资客户定位Page 16世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件此类客户购买力最强，在无锡市场存在一批 ，但是购买产品、方式、
16、考虑因素等没有一 定规律可循，盲目而随机性非常大。投资者此两类人数量较多、资 金充足，为高端产品的 主要消费、使用人群。无锡以及周边城镇私营、民营企业主 乡镇个体经营者政府公务员 企业高管数量不太多，同时对价位、户型配 比、品牌品质等较敏感，选择面具 有一定的局限性。外企高层 高级金领 酒店式公寓总体定位投资客户定位Page 17世界石油分布最全介绍输尿管癌患者的护理查房糖皮质激素专家共识围术期低体温医学课件无锡市场的私营、民营企业主和政府公务员是我们的主要客群！他们是 对区域要求 对产品要求 购买行为结果私营企业主政府公务员关注区域未来发展和 成长潜力；对生活配套有一定的 要求；高端、精品项目，认 为其抗跌性好；品质、品牌能够达到 较高水准；跟风现象显著，即便 单体购买，也会形成 较大影响力；需求特征稳定，是主 力购买人群之一；外企高层高级金领有潜力区域，交通 、生活配套条件完 善的区域；有品牌、品质较高水 准的物业；自住者要 求舒适感；对价格敏感，多以小 户型为主
