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1、 建筑物区分所有权司法解释与物 业服务司法解释的理解与适用关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释 的主要内容 业主身份界定； 专有部分以及共有部分的划定； 面积人数的计算方法； 业主的权利义务范围； 车位车库纠纷处理； 业主自治的重大事项； 住改商纠纷的处理； 利害关系业主的认定； 业主撤销权的行使； 业主知情权的保护。 关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释的主要内容 物业服务合同效力及对业主的约束力； 物业服务企业的违约责任承担； 业主妨害物业服务管理的责任承担； 物业费纠纷处理； 物业服务合同的解除及相应纠纷的处理； 物业使用人的准用。 关于审理建筑物
2、区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干问题的解 释一、业主的认定问题 依法登记取得或者根据物权法第二章第三 节规定取得专有部分所有权的人，应当认 定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法 律行为，已经合法占有该专有部分，但尚 未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。 （一）起草过程中的相关意见1、登记说2、根据物权法规定的取得方式分别判 断3、要考虑中国的登记实践，不能忽视大量 存在的事实物权4、应当对扩大认定业主的范围进行必要限 制。 （二）制定依据1、参考立法例2、相关法理3、法律依据 （三）条文理解中的关键问题 1、注意物权法第28条至第31
3、条规定 的物权变动模式 2、如何理解基于合法建造行为取得的专有 部分所有权？ 3、如何理解本条第二款？ 4、建设单位一房数卖的情形下如何认定？ 5、二手房买卖的情形下如何认定？二、专有部分的认定 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特 定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根 据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定 为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 （一）
4、制定背景及依据 （二）何谓“构造上的独立性”和“利用上 的独立性”？ （三）专有部分的范围 1、整栋建筑物 2、特定空间 3、露台等能否作为专有部分？三、共有部分的认定 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以 下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基 本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防 、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设 备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公 用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用 权，但属于业主专有的整栋建筑
5、物的规划占地或者城镇 公共道路、绿地占地除外。 （一）制定背景及依据 （二）关于外墙纠纷的处理 （三）关于绿地问题 （四）地下室问题 （五）人防工程问题 （六）关于小区的供电、供水等设施的 所有权 四、合理利用共有部分 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分 所享有的权利，无偿利用与其专有部分相 对应的外墙面以及屋顶等共有部分且未违 反法律、法规、管理规约或者损害他人合 法权益的，不应认定为侵权。 （一）本条制定背景及依据 （二）条文理解1、利用共有部分是业主专有权行使 的合理延伸 2、单个业主不得以盈利为目的使用 共有部分 3、不得违反法律、法规、管理规约 或者损害他人合法权益 4、违反业主大
6、会或者业主委员会的 决定的，是否应当认定为侵权 五、车位车库问题 【规划车位、车库应当首先满足业主的需要】建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附 赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符 合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需 要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划 用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 【业主共有的车位】建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用 业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物 权法第七十四条第三款所称的车位。 （一）制定背景及依据 （二）车库、车位的归属问题 （三）如何理解“应当首先满足业主的需 要”？
7、 1、配置比例达不到1：1 2、配置比例为1:1 3、配置比例超过1:1不足2：14、配置比例为2：1 （四）违反物权法第74条第1款的法律后 果 六、其他重大事项的认定 改变共有部分用途、利用共有部分从事经 营性活动、处分共有部分，以及业主大会 或者管理规约确定应由业主共同决定的事 项，应当认定为物权法第七十六条第一款 第（七）项规定的有关共有和共同管理权 利的“其他重大事项”。 七、专有部分面积及建筑物总面积的 计算方法 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有 部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认 定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的 面积计算；尚未进行物权登记的，暂
8、按测绘机构 的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买 卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算 。 （一）制定背景及依据：比较法上的观察 （二）物权法及物业管理条例（2007年修正 ）所确立的决议通过规则 （三）司法解释起草过程中的主要意见 （四）本条的规范目的在于确定物权法第76条和 第80条的专有部分面积与建筑物总面积的计算标准， 因此其适用范围特定 （五）房地产实践中的各种面积概念 （六）本条司法解释中的专有部分及建筑物总面积的 依据 1、登记簿中记载的内容具有决定性2、尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面 积计算3、尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的
9、面 积计算4、建筑物总面积按照专有部分面积的统计总和计 算 （七）审判实务中应注意的问题 八、业主人数及总人数的计算方法 物权法第七十六条第二款规定的业主人数 和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计 算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分 ，以及同一买受人拥有一个以上专有部分 的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算 。 （一）制定背景及依据 （二）如何判断一人一票里的“人数” （三）本条的适用范围 （四）业主如何判断？ （五）业主大会通过的管理规约、地方 性法规能否对本条规定的业主人数计算 标准作出例外约定或规
10、定？ （六）数人共有一专有部分情况下的表 决权的行使 九、“住该商”纠纷的处理 【住改商纠纷的处理】业主将住宅改编为经营性用房，未按照物权法第七十七 条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主 请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的， 人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业 主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 【有利害关系业主的认定】业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业 主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业 主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己有 利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可 能受到不利
11、影响。 （一）制定背景及依据 （二）物权法第77条属于强制性规范 （三）“有利害关系业主的同意”是指一致 同意而非多数同意 （四）未经同意的法律后果 1、恢复原状在我国现行法上的含义2、第10条所讲的“赔偿损失”，其物权 法上的依据是第37条，在性质上也是侵 权责任 （五）有利害关系业主的范围 十、撤销权的除斥期间 业主以业主大会或者业主委员会作出的决 定侵害其合法权益或者违反了法律规定的 程序为由，依据物权法第七十八条第二款 的规定请求人民法院撤销该决定的，应当 在知道或者应当知道业主大会或者业主委 员会作出决定之日起一年内行使。 （一）制定背景及依据 （二）“侵害业主合法权益”的类型 （三
12、）撤销权的除斥期间 （四）业主大会或者业主委员会的诉讼 主体资格 十一、业主知情权的保护 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况 和资料的，应当予以支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、 使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主 大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、物业费收入和支出、共有 部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车 库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 十二、侵害共有权纠纷的处理 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共 有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动， 权利人请求排除妨害
13、、恢复原状、确认处分行为 无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利 人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补 充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的 ，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其 合理性承担举证责任。 （一）制定背景及依据 （二）本条是对侵害共有权利的规定 （三）诉讼主体资格问题 十三、其他侵害他人合法权益的行为 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性 标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法 作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八 十三条第二款所称的“损害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，
14、损害或者违章使用电力、燃 气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危 及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色 等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、 场地或者其他共有部分。 十四、其他几个相关问题 （一）关于物业使用人的准用问题建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承 租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理 。专有部分的承租人、借用人等物业使用人根 据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委 员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享 有相应权利，承担相应义务。专属于业主的权利
15、 1、投票权。 2、撤销权。 3、针对侵害共有权行为提起诉讼的权利。 4、分配共有收益的权利。 5、业主知情权。 6、按照配置比例主张购买或者租赁车位、车 库的权利。 7、对住改商的异议权。 8、对管理规约、业主大会议事规则的制定、 修改建议权等。 （二）建设单位相关义务适用于包销 人 本解释所称建设单位，包括包销期满，按 照包销合同约定的包销价格购买尚未销售 的物业后，以自己名义对外销售的包销人 。 关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释 一、物业服务合同对业主的约束力 建设单位按照法律、行政法规规定与物业 服务企业签订的前期物业服务合同，以及 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服 务企业签订的物业服务合同，对业主也具 有约束力。业主以其并非合同当事人为由 提出抗辩的，人民法院不予支持。 （一）制定背景及依据 （二）前期物业服务合同能否拘束建设单 位？ 二、物业服务合同的效力问题 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确 认合同或者相关条款无效的，人民法院应予支持 ： (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业 服务一并委
