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1、ONLY ONE RIVER IN THE WORLD 世界只有一条河流 海客瀛洲项目11-12月推广策略TD-WYW DESIGN STUDIO-2004.10.31一份实地勘察后的机密报告2004.10.21-30基于对重庆朝天门高层临江豪宅的市场进行深度排摸，我 们在东和湾开盘前及中期，均进行了一些小型的针对性的 实地调查，有一些现象值得思考 发现客户群体特征：u客户对东和湾七大优势的轻重（先重后轻）排名依次为：至尊江景、城市之 心、投资增值、雍容气度、东和地产、生活配套、户型多样u在已签约客户频繁出现上海、北京等外来客户，主要为投资，其次为居住， 其它为渝中区客户，客户多为多次置业者、
2、购房理性u客户气质均比较儒雅，对生活品位要求较高，相对都比较富足u已签约客户对朝天门临江豪宅的投资升值价值均为看好，认为具有高度上扬 空间u对楼盘定价5000元/（面江）的抗性不是很明显u客层意识较为超前，主要表现在对重庆市政规划、路桥建设、片区CBD规划 较为了解u多数客层为实地无敌江景深受震撼（对样板房及售房部临场直感度接收受）据东和湾方面销售部门人员介绍，在已签约客户中，以103 118 的江景房为主。其特征是投资增值性好，脱手方便，总价可承担。 超大面积则主要用于江景居住，与别墅总价相当，故成交率极低。城市进程中中心地块的快速升值，引动更大市场进入，目前 客户多来自成熟高端，可视为广宣
3、中“舆论引爆点”-总体量大 ，市场发挥空间充足机会点城市扩张与“居住边缘化” ，“重庆向北”的城市居住趋势，使本 地客层对临江豪宅出现“爱无力症状”，急需引导威胁稀缺城市中心江景、CBD之心、重庆门户高度、投资增值、 雍容气度、成熟中心配套、城市化进程增值效应及户型多样优势总体量大，营销条件准备不足，现场体验感差，样板陈旧，导 致市场感受的增值信心缺失，项目亦存在爱无力症状，极易被 竞争对手替代劣势结合朝天门临江豪宅针对海客作营销环境分析策略核心：捕捉机会点 发挥最大优势海客瀛洲当前最大的机会点就是借力城市国际化与世界焦点 投资，强化中心首选居所增值利益，高开高走，拉动本土销 售的实现。项目的
4、世界性与外来投资的共同特点：重庆已成为全国乃至世界发展指数最高的城市之一CBD增值效应明显外来投资者理性、对对同类型项目的增值特征有深刻了解城市中心与稀缺江景的复合价值的唯一性是其巨大增值特征这证明了一个明显的结论重庆海客瀛洲，领衔中国上游的CBD江景豪宅市场。全球财富的共识导致世界只有一条河流的概念诞生。企划核心：唱、念、坐、打 唱、念、坐、打是海客瀛洲作为重庆门户与临江豪宅大盘的传播主轴- 项目的营销需要这一姿态。唱，是高调入市，是声先夺人，是对传播就 是生产力的深度理解，更是一个信息高点占位与引爆的市场战略。在重 庆向北的进程中，城市中心CBD豪宅需要这样的一个感召力与市场集聚力 。 念
5、是海客瀛洲的产品利益卖点与客层体验点。在唱的高度解决之后， 念的内容与实际是需要一个很好的结合的。而坐是项目的定力，是在唱 之后将想象力归复于客层的自身体验力、感召力，对项目在重庆地产乃 至全国地产界排出理想的首要座次，形成价值的定音。这样，最后才是 打-实现理想的更大面积的客层营销。 唱念坐打既是企划战略核心，同时也是项目开发的内功所在。我们在 念、坐的功夫上还要下大力。我们的样板间缺乏亲和力、我们的看房通 道过于简陋，与价值根本不配，我们缺失临场的签约条件，我们的实力 没有因项目而获得证明却恰恰得到相反体证，请加大修正力度！建立海客瀛洲先蓄心再蓄客的营销流程 一个CBD超级豪宅大盘是需要战
6、略指引的。高明的豪宅市场需要一个抖 包袱与不断揭盖子的过程。我们的产品不是一介小盘，也不是一个由单 一消费群构成的市场，而是一个将传统地产由量变到质变、将消费人群 由中低端向中高端发展的战略之举，所以，需要持续的战略运作 重庆地产秋交会前，世界财富的共识的信息制高点才刚刚占据，唱腔 刚刚拉开，包袱才刚刚摊开，还没有扎起。我们不能被七十、八十个散 客的意见主导了我们的战略。我们必须有七、八百到超过千人的积极反 应时才抖开包袱，这样，才是最佳的收益，也是传播与营销效益最大化 的呈现-必须谨记，我们的市场不在今天，而在明天这个时候。企划与战略预期 依托城市进程的规律，率先建立一个项目价值的信息制高点
7、，实现品 牌树立，从而使营销超越产品层面的竞争 借势造势。一借重庆向北的势，形成更高阶的城市中心首选居所的定 义，吸附本土高圈阶层，达成城市居住的多重价值优选；二借势东和湾 ，联动朝天门江景豪宅板块市场，激发热力；三借世界财富共识之势， 达成项目中国上游与世界级的投资地位。这三个借势，营造出海客瀛洲 的强大地位价值，增强蓄心、蓄客力进入十一月 海客瀛洲再次引领一个城市中心居住的豪宅大趋势和增值投资浪潮以中国上游与城市门户地位抢占最稀缺的江景豪宅区位！无论是自然风光还是建造的公园绿地，城市中心的风景资 源总是极为稀罕和有限的，也正因为如此，依山傍水的城 市中心，总是一座城市乃至世界最有价值的区位
8、。被誉为北方威尼斯的荷兰阿姆斯特丹，不仅临水而建的房 屋是最贵的，那些特他的泊在河道里的船屋，亦成为艺术 家和年轻新贵们的品味居所。香港的海景公寓，半山好宅 ，因为占据了风景最佳的区位而始终是富人们的最爱。从纽约到上海外滩，从晴天半岛到滨江花园，无一不见证 世界、财富、上游阶层的领地属性与无敌的增值特质。今 天，海客瀛洲，就是这样的首选居所，新财富的所在！海客瀛洲 开唱回顾海客瀛洲 再唱房策网房策网 20082008房地产策划大全房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！策划必备资料库！货到付款！ 20082008房地产策划大全房地产策划大全货到付款！电话：货到付款！电话：0755-83513
9、598 QQ0755-83513598 QQ：6903178969031789报版双整版外我们还建议杂 志/南航/东航/国航海客瀛洲 念白 市场蓄心房策网房策网 20082008房地产策划大全房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！策划必备资料库！货到付款！ 20082008房地产策划大全房地产策划大全货到付款！电话：货到付款！电话：0755-83513598 QQ0755-83513598 QQ：6903178969031789海客瀛洲 户外 内功的必要条件 对样板间、看楼通道、售楼中心实现全面改装。增进亲和力、居家感 ，强化客层的临场尊崇与生活感受。建议在会所开放时全面换新，其中 包括特
10、装一部看楼电梯 新的样板间可考虑以一个月时间改造，之后实施广告模特的拍摄，以 高扬项目价值，获得项目价值的传播彰显。从目前看，仅仅是唱功是不 够的，营销的阻碍点更发生在营销现场上 基于项目的体量与未来持续开发和增值的战略，开发商方面应看到未 来的巨大增值营销与品牌资产增值，建议增加户外路牌和机场户外形象 导示，同时增加航机杂志版，并考虑在21世纪经济报道、经济观 察报等全国财经报纸上发布广告借鉴 棕榈泉 考虑到影视的传播力，建议一条拍摄30秒影视广告片通过这一阶段的推广并至12月底达成蓄势、蓄心、蓄客待会所装修完毕及新的临江售楼中心诞生实现预期的成功营销房策网房策网 20082008房地产策划大全房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！策划必备资料库！货到付款！ 20082008房地产策划大全房地产策划大全货到付款！电话：货到付款！电话：0755-83513598 QQ0755-83513598 QQ：6903178969031789THANKS !感谢各位的聆听！房策网房策网 20082008房地产策划大全房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！策划必备资料库！货到付款！ 20082008房地产策划大全房地产策划大全货到付款！电话：货到付款！电话：0755-83513598 QQ0755-83513598 QQ：6903178969031789
