空中豪宅的分析与解析

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1、空中豪宅的分析与解析目 录市场上对空中豪宅的定义国内空中豪宅的发展趋势对成都现有空中豪宅户型的对比分析市场上对空中豪宅的定义市场上对空中豪宅的定义什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践 中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装 修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制 的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的 财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是 区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源， 或者具有历史形成的人

2、文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造 ：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。 何为空中别墅？“空中别墅”一词发源于美国，英文为“Skyhouse”，一般指建在高层楼顶 端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅以“第一居所”和“稀缺性的城市黄 金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。市场上对空中豪宅的定义空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地 带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空 中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把 繁华都市生活推

3、向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观 ，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。中国空中别墅于2000年前后出现于北京，第一个将这种产品引入北京的是清 芷园。2000年3月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到1146平方米，被 评为“大世界吉尼斯之最”。而其后，中国第一商城建成了1600平方米的空中别墅 ，上下共4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是1.5亿元人民币。 空中别墅与普通别墅有所区别。 第一，别墅一般都是建在人口密度较小的城 郊边缘地带，买家一般都须自行驾车，否则交通是一个不容忽视的大问题。而空 中别墅一般则出现在市区的高层住宅项目，是具

4、有别墅特点的复式类户型，其在 居住密度、绿化率等居住环境方面，都是无法与别墅相提并论的，但其优势在于 ：交通便利、能免去舟车劳顿之苦； 市场上对空中豪宅的定义其次，从户型来看，别墅的户型普遍偏大，一般在300平方米以上，而空中别 墅的户型比较适中，实际上只是将复式单元建在高层住宅的顶层，所以其面积一般 是普通单元面积的双倍（上下两层）； 第三，空中别墅不像普通别墅一样，有花园和地下室，景观自然与普通别墅无 法比拟，但由于它一般建在顶层，是复式单元的独特设计，一种高高在上、饱览城 市风景的感觉吸引了很大一部分买家。 从产品供应上看，空中别墅与别墅是两个极端，但在需求上它们都拥有各自的 购买群。空

5、中别墅虽然没有真正别墅的低密度、花园洋房的优点，但其地理位置的 优越性加上景观开阔、高远等，与一般别墅比也不逊色。在购买空中别墅时，最好 购买现房，因为只有实地观察才能体味到空中别墅的景观和视野。空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理 位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强 大的市场竞争力。还有层高优势：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准 是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房高几十厘米，意味着通风更顺畅，采 光度很好。 市场上对空中豪宅的定义【历史回顾】北京在2000年前后就有了空中别墅，第一个将这种产

6、品引入北京的 是清芷园。但在当时，不少开发商开发空中别墅，往往是项庄舞剑，意在沛公。 2000年3月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到1146平方米，被评为“大 世界吉尼斯之最”。21800元平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入”的牌 子，为炒作提供了新的定义；而其后，中国第一商城建成了1600平方米的空中别 墅，上下共4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是15亿元人民币。2001年和 2002年，北京空中别墅市场归于静默，到2003年以远洋天地群星系列为代表的空 中别墅产品再度引起关注。 市场上对空中豪宅的定义调查：后别墅时代 在空中“反客为主 ” 居住，原本只是生活的基本需求，而这

7、种需求一旦加上了个性化的色彩，就 成了一种追求。在别墅用地叫停之后，向高空要地的新建筑类型在各大中型 楼市大有燎原之势。 市场上对空中豪宅的定义市场上对空中豪宅的定义空中别墅VS传统别墅景观前方的视野和周边的景色传统别墅：空中别墅：“从以前的别墅里看到的是别人的房子，在这样的空中别墅里看出去才让我觉得真正住 在别墅里。”东海水景城空中别墅的一位意向买家表示，虽然低密度的豪华别墅也不少，但 是现在土地稀缺，一些规划中错落有致的别墅等造好以后你才发现“对面别墅里做的糖醋排 骨味我都能闻出来”。点评：在空中别墅的几大卖点中，高度感和视野感首当其冲成为最受业主青睐的原因 。金色海岸通过对客户的资料分析

8、，空中别墅的拥有者大多为上世纪60-70年代生人，这群 社会各界的成功人士目前事业和人生都处于上升期，尽管他们中的相当一部分已拥有属于 自己的别墅，但是安逸悠闲的田园生活显然并不符合他们现阶段的精神气质。如果住在郊 区别墅中人的视线所及之处是几米开外的矮篱笆墙，那么在空中别墅中就可以俯瞰整个钱 塘江的浩淼烟波。地理高度成就了精神高度，这一点恰恰是楼盘提供给富有阶层最大的物 质外享受。不亲自站在空中别墅的窗前绝对无法想象出在这里能感觉到的视野享受。因此，一些 业内人士建议在购买空中别墅时，最好购买现房，因为只有实地观察才能领略到空中别墅 的景观和视野。另外，与一般的别墅排屋相比，空中别墅的开间大

9、、进深小，在居住上更 为舒适。市场上对空中豪宅的定义配套居住的环境和交通的便利传统别墅：空中别墅：传统别墅一般都是建在人口密度较小的城郊边缘地带，长时间的驾驶过程 中，交通是一个不容忽视的大问题。而空中别墅一般则出现在社区相对更为集 中的高层住宅项目，交通更为便利。另外，普通别墅由于建在郊外，生活配套 往往依赖市区，而空中别墅由于一般建在市区，所以完全可以享受市区成熟的 生活配套。点评：别墅的空间感受、高层的视野，由于普通别墅无法比拟的一些优势 ，空中别墅成了许多事业有成者理想中的“第一居所”。此外与郊区别墅只要环 境允许便能开发不同的是，空中别墅由于受到市区地理位置、周边自然环境等 诸多苛刻

10、因素的限制，供应量十分稀缺，这也在一定程度上造成了市场对空中 别墅的敏感反应。市场上对空中豪宅的定义安全居住氛围和安全性能传统别墅：空中别墅：传统别墅虽然私密性强，但是让很多居住者缺乏安全感。空中别墅建筑相对集中，虽然置身闹市之中，但却能很好地保护私密性。 而且与大众化的居住公寓产品相比，仍然具有稀缺性，供应量很少，不会让业 主降低居住品质。点评：空中别墅优于普通别墅的另一大特点就是它的社区感和归属感。我 们知道人天生就是一种群居的动物，尽管乡间别墅可能提供前所未有的舒适生 活享受，但是相对独立的空间设置决定了其业主与业主之间缺乏正常的沟通和 交流，这其实是违反人类本性的。而空中别墅说到底是一

11、种顶级的公寓业态， 在一个相对集中的空间里人们之间良好的互动就成为了可能。市场上对空中豪宅的定义楼市高端产品的新宠长期以来，人们始终认为“低密度、郊区化的别墅才是真正的别墅”，于是一 些向往低密度、郊区化生活的人们纷纷涌向郊外。然而在居家过程中，人们逐渐 发现郊区生活模式正在面临居住的空间品质与往返于居住地的时间成本及缺乏完 善生活配套间的矛盾。为了解决舒适与快捷的矛盾，有着“空中别墅”之称的超级 复式住宅正逐渐成为楼市高端产品的新宠。豪宅的标准不仅仅是价格高，它必须具备其他项目无法复制的强烈个性特征 ，无论是景观、服务还是装修，都要有超群之处。高收入者一直都是别墅及高层豪宅开发商的争取对象，

12、高端人群需要更加个 性化的豪宅产品，一些楼盘要以稀缺资源和个性化产品取胜，只能不断挖掘自身 的优势，开发“梯级消费”群体所需要的住宅，将买别墅的客户吸引到空中高层豪 宅来。几年前，Townhouse(联排别墅)拉近了别墅与大众的距离；随着国土资源 部下发了停止别墅类土地供应的紧急通知，具有稀缺景观资源的高层豪宅就适时 地推出了“空中别墅”招揽生意。虽然容积率高，但由于有别墅的居住氛围和高品 质配套，“空中别墅”给具有景观优势的项目带来了大商机。市场上对空中豪宅的定义国内空中豪宅的发展趋势国内空中豪宅的发展趋势国内空中豪宅的发展趋势国内空中豪宅的发展趋势国内空中豪宅的发展趋势国内空中豪宅的发展趋

13、势国内空中豪宅的发展趋势空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带的 高层顶端的豪宅。其具有别墅跃式住宅形态，并以“第一居所”和“稀缺性的城市黄 金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别 墅的基本要求，即全景观视觉、完全私密空间、高端的配套服务等。2000 2002年期间，这种豪宅类型曾经风靡于我国北京、广州，并受到许多消费者的青 睐和推崇。 从2003年开始，国土资源部出台 “禁止别墅用地供应”的政策以来，中国豪宅从此 进入“后别墅”时代。特别近几年来，国土资源部一直三令五申，对低密度别墅用 地的严令限制从来没有停止过。

14、2007年4月，国土部再次下达土地利用计划，重 申“禁止别墅和高尔夫用地”。顷刻间，关于别墅豪宅的话题再次成为业内人士争 相讨论的焦点。现在，正在开发的低密度别墅项目是否真成了“最后的献祭之舞” ？未来，中国豪宅别墅将何去何从？ 当一般住宅不能满足高端群体住户需求时，他们就会想方设法更换一个更大的、 更舒适的、更私密的、服务和配套更完善的居所。此时，很多住户首先想到的是 房地产产品市场中低密度别墅或者排屋等。但是，如果未来一直受到“别墅用地政 策”的限制，致使产品供求失衡，进而造成了豪宅市场供求关系的矛盾激化；低密 度豪宅就因为市场的“稀缺性”和“绝版性”而变得水涨船高，形成了“越稀缺越 贵越

15、贵越稀缺”的恶性循环当中，而最终的结果会使中国豪宅 “千金易得 ，一宅难求”有市无价的局面。我们不知道“禁止别墅用地”政策何时解禁，或将空中别墅中国豪宅开发的另一种趋势 国内空中豪宅的发展趋势永远被禁锢。但是，随着人们生活水平的日趋提高和对自身居住环境的日趋重 视，对豪宅的需求量增大。而传统低密度豪宅将不能满足市场上日益膨胀的刚 性需求，必定迫切催生豪宅的多样化。此时，作为“类别墅”物业形态“空中别墅” ，在寂静几年后又开始斩露头角，逐渐扯起维护中国豪宅的大旗。 空中别墅与一般高层住宅相比，从建筑形式上弥补了高层建筑空间夹小、私密 性不强、功能不够完善等诸多弊端。比如在户型内部结构上，空中别墅

16、挑高层 高，一般住宅的层高是2.72.9米，而空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、 3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度更好，这是一 般高层住宅所不能比拟的。 空中别墅与低密度别墅也不一样，甚至可以说空中别墅是传统豪宅的一个颠覆 ，它与传统低密度别墅是截然两个极端。首先，一般低密度别墅大多都是建在 人口密度较小的城郊边缘地带，通常拥有良好的自然生态景观，购房者一般拥 有自己的私家车，以解决往返于市区和市郊的交通问题；而空中别墅一般则出 现在市区的高层住宅项目，是具有别墅特点的复式类户型，其在居住密度、绿 化率等居住环境方面，都是无法与别墅相提并论的，但其优势在于地处市中心 、交通便利、入则宁静出则繁华，与“城市别墅”有着同工异曲之优势。其次，从 户型面积来看，低密度别墅的户型普遍偏大，一般在300平方米以上；而空中别 墅的户型比较适中，实际上只是将复式单元建在高层住宅的顶层，所以其面积 一般是普通单元面积的双倍。最后，空中别墅不像低密度别墅一样，有自然花 园和地下室，这与