陕西省居住区指标体系研究

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1、陕西省居住区指标体系研究陕西省居住区指标体系研究城市居住区规划设计规范解读与思考2012年7月陕西省城乡规划设计研究院王月英一、概述二、法规体系三、指标体系四、问题与思考居住区修建性详细规划引言p规划层次p适用条件p规划条件一、概述1.1、规划层次宏观规划区域规划总体规划城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划全国省域市域跨行政区域市区居住区修建性 详细规划详细规划乡镇规划村规划村镇规划县域城关镇规划设计条件村镇总体规划1.1、规划层次居住区修建 性详细规划报送审查规划条件用地开发强度环境交通配套城市设计投资开发最低限_使用保障源：规范、标准投资回报投资 规模收益 规模 建设量单位造价销售量单

2、位售价极值区位营销创意 设计1.2、适用条件建筑基地面积大于、等于10000平方米的成片开发地区，必须编制修建性 详细规划，经批准后实施；未编制修建性详细规划的，规划部门不予审批。建筑基地面积小于10000平方米的，在法律、法规和技术规范未禁止的情 况下，各市可根据实际需要确定编制修建性详细规划或提出规划设计条件，或 制定实施细则进行具体规定。建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（不含私房改造） 1.低层居住建筑：新城区为500平方米，旧城区为400平方米； 2.多层居住建筑：新城区为1000平方米，旧城区为800平方米； 3.高层居住建筑：新城区为2000平方米，旧城区为1500平方米

3、。建筑基地未达到以上规定的最小面积，但有下列情况之一，且满足城市规 划要求的，城市规划管理部门可予核准建设： 1.邻接土地已经完成建设或为即成道路、河流或有其他类似情况，确实 无法调整、合并的； 2.因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并 的； 3.能满足日照间距、停车位、绿地率要求的。1.3、规划条件规划 条件 用地情况开发强度绿化环境交通组织配套设施城市设计建筑设计源：规范、标准用地性质、边界范围、用地面积容积率、建筑密度、限高、人口容量绿地率，绿地配置道路开口位置、机动车入口、停车位公建、市政公共开发空间、景观风貌、与周边协调体量、风格、形式、色彩退让间距退让五线、

4、建筑间距、日照标准/间距法规体系p技术法规p地方法规p部门规章二、法规体系二、法规体系城市居住区规规划设计设计 法规规体系地方法规规 陕西省城市规划管理技术规定部门规门规章 西安市居住区公建配套设施建设管 理办法 西安市建筑工程机动车非机动车停车位配建 标准相关技术术法规规 民用建筑设计通则（ GB 503522005） 城市道路交通规划设计规 范 （ GB 50220-95 ） 建筑工程建筑面积计算规范 （ GBT 50353- 2005） 中小学校建筑设计规 范 （ GBJ 9986 ） 托儿所、幼儿园建筑设计规 范 87（ GBJ 9986 ） 建筑设计防火规范 （GB 50016-20

5、06） 高层民用建筑设计防火规范 (GB 50045-95) 汽车库建筑设计规 范 (JGJ 100-98) 汽车库、修车库、停车场设计 防火规范(GB 50067-97) 城市道路设计规 范 (CJJ 37-90) 城市道路和建筑物无障碍设计规 范 (JGJ50-2001) 城市商业网点规划编制规范 商业建筑设计规 范 城市绿地分类标准 公园设计规 范 城市给水工程规划规范 城市排水工程规划规范 城市工程管线综合规划规范 城镇燃气设计规 范 城市用地竖向规划规范居住区技术术法规规 城市居住区规划设计规 范（ GB 50352 2005） 住宅设计规 范 （ GB 50096-1999 ） 老

6、年人居住建筑设计标 准 (GBT 50340 -2003) 居住区绿地设计规 范指标体系p人口指标p用地指标p住宅建筑指标p公共服务设施指标p停车配建指标p绿地指标p道路控制指标p综合经济技术指标三、指标体系3.1、人口指标居 住 区 按 居 住 户 数 或 人 口 规 模 可 分 为 居 住 区 、 小 区 、 组 团 三 级 。 各 级 标 准 控 制 规 模 如 图 1 所 示 。居 住 区 三 级 规 模 的 划 分 ， 主 要 依 据 为 ： 能 满 足 居 民 基 本 生 活 中 三 个 不 同 层 次 的 要 求 ； 能 满 足 配 套 设 施 的 设 置 及 经 营 要 求 ；

7、 能 与 现 行 的 城 市 行 政 管 理 体 制 相 协 调 。表1 居住区分级控制规模居住区居住小区居住组团3.2、用地指标p 用地分类p 居住区用地平衡控制指标p 人均居住区用地控制指标3.2.1、用地分类n居 住 区 用 地 分 类居 住 区 规 划 总 用 地 ， 应 包 括 居 住 区 用 地 和 其 他 用 地 两 类 。居 住 区 规 划 用 用 地 范 围 ： 1.当 规 划 总 用 地 周 界 为 城 市 道 路 、 居 住 区 （ 级 ） 道 路 、 小 区 路 或 自 然 分 界 线 时 ， 用 地 范 围 划 至 道 路 中 心 线 或 自 然 分 界 线 ； 2.

8、当 规 划 总 用 地 与 其 他 用 地 相 邻 ， 用 地 范 围 划 至 双 方 的 交 界 处 。图3 居住区规划总用地构成住宅用地（R01）规 划 总 用 地居 住 区 用 地 R其 他 用 地 E公共服务设施用地（R02）道路用地（R03）公共绿地（R04）保留用地（E）城市公建用地（E）城市绿地（E）其他单位用地（E）不可建设用地（E）非直接为本区居民配建的道路 用地（E）构成居 住区用 地的四 类用地 ，参加 用地平 衡规划范 围内居 住用地 以外的 各种用 地，不 参加用 地平衡其 他 用 地 ： 规 划 范 围 内 除 居 住 区 用 地 以 外 的 各 种 用 地 ， 应

9、 包 括 非 直 接 为 本 区 居 民 配 建 的 道 路 用 地 、 其 他 单 位 用 地 、 保 留 的 自 然 村 或 不 可 建 设 用 地 等 。注 释 ： 在 居 住 区 外 围 的 道 路 用 地 （ 如 独 立 组 团 外 围 的 小 区 路 ， 独 立 小 区 外 围 的 居 住 区 级 道 路 或 城 市 道 路 、 居 住 区 外 围 的 城 市 干 道 ） 或 按 照 城 市 总 体 规 划 要 求 在 居 住 区 规 划 用 地 范 围 内 安 排 的 非 为 居 住 区 配 建 的 公 建 用 地 或 与 居 住 区 功 能 无 直 接 关 系 的 各 类 建

10、筑 和 设 施 用 地 ， 以 及 保 留 的 单 位 和 自 然 村 及 不 可 建 设 等 用 地 。其他用地3.2.1、用地分类3.2.2、居住区用地平衡指标构 成 居 住 区 用 地 的 四 项 用 地 具 有 一 定 的 比 例 关 系 。 这 一 比 例 关 系 的 合 理 性 以 及 每 一 居 民 平 均 占 有 居 住 区 用 地 面 积 的 数 量 （ 人 均 用 地 水 平 ） ， 是 衡 量 居 住 区 规 划 设 计 是 否 科 学 、 合 理 和 经 济 的 重 要 标 志 ， 必 须 在 规 划 设 计 文 件 中 反 应 出 来 。居 住 区 用 地 平 衡 表

11、 ， 即 居 住 区 中 住 宅 用 地 、 公 建 用 地 、 道 路 用 地 和 公 共 绿 地 分 别 占 居 住 区 用 地 的 百 分 比 的 控 制 数 。项目计量 单位面积所占比重(%)人均面积(/人)居住区规划总用 地h-一、居住区用地 (R)h100住宅用地(R01)h公建用地(R02)h道路用地(R03)h公共绿地(R04)h二、其它用地 (E)h-表2 居住区用地平衡表备注：用地平衡表，以构成居住区用地的四项用 地作平衡因子。人均用地只计算居住区用地及其 所属各单项用地。其他用地不参与用地平衡，也 不会计入人均用地指标。3.2.2、居住区用地平衡指标本 表 仅 考 虑 了

12、 一 般 情 况 下 影 响 控 制 指 标 的 因 素 ， 对 某 些 特 殊 情 况 ， 如 因 相 邻 地 段 缺 中 小 学 ， 需 由 本 区 增 设 ， 或 相 邻 地 段 的 学 校 有 富 余 ， 本 小 区 可 不 另 设 学 校 等 。 这 对 小 区 的 用 地 平 衡 指 标 影 响 很 大 。 对 于 这 些 特 殊 因 素 ， 应 根 据 实 际 情 况 对 指 标 做 酌 情 增 减表3 居住区用地平衡控制指标（%）用地构成居住区小区组团住宅用地(R01)506055657080公建用地(R02)15251222612道路用地(R03)1018917715公共绿地

13、(R04)7.51851536居住区用地(R)1001001003.2.3、人均居住区用地指标p 人 均 居 住 区 用 地 指 标人 均 居 住 用 地 控 制 指 标 即 每 人 平 均 占 有 居 住 区 用 地 面 积 的 控 制 指 标 。人 均 居 住 区 用 地 控 制 指 标 按 建 筑 气 候 分 区 、 居 住 区 规 模 、 住 宅 层 数 三 项 因 素 决 定 。 一 般 情 况 下 ， 纬 度 较 高 的 地 区 采 用 上 限 ， 较 低 的 地 区 采 用 下 限 ； 住 宅 建 筑 面 积 标 准 较 高 的 居 住 区 采 用 上 限 ； 住 宅 建 筑 面

14、 积 标 准 较 低 的 居 住 区 采 用 下 限 。表4 居住区规划总用地构成居住规模层数建筑气候区划I、II、VI、VIIIII、VIV居住区低层334730432840多层202819271825多层、高层172617261726小区低层304328402637多层202819261825中高层172415221420高层101510151015组团低层253523322130多层162315221420中高层142013181216高层8118118113.3、住宅建筑指标p 住宅建筑日照标准p 住宅净密度控制指标p 住宅建筑面积净密度控制指标3.3.1、住宅建筑日照标准住 宅 建

15、筑 日 照 标 准 不 同 建 筑 气 候 区 ， 不 同 规 模 大 小 的 城 市 地 区 ； 在 所 规 定 的 “ 日 照 标 准 日 ” 内 的 “ 有 效 时 间 带 ” 里 ； 保 证 住 宅 建 筑 底 层 窗 台 达 到 规 定 的 日 照 时 数 即 为 该 地 区 住 宅 建 筑 日 照 标 准建筑气候区 划 、VII气候区 气候区 、 气候区 大城市 中小城市 大城市 中小城市 日照标准日 大寒日 冬至日日照时数(h) 2 3 1 有效日照时 间带(h) 816 915 日照时间计 算起点 底层窗台面 表5 住宅建筑日照标准图1 中国建筑气候区划图3.3.2、住宅净密度

16、控制指标住 宅 净 密 度 控 制 ： 住 宅 建 筑 基 底 总 面 积 逾 住 宅 用 地 面 积 的 比 例 （ % ） 。住 宅 建 筑 净 密 度 是 衡 量 居 住 区 环 境 质 量 的 主 要 指 标 。 住 宅 建 筑 密 度 越 大 ， 即 住 宅 建 筑 基 地 占 地 面 积 比 例 越 高 ， 绿 化 环 境 质 量 要 相 应 下 降 。 根 据 建 筑 气 候 区 划 和 住 宅 层 数 ， 规 定 了 住 宅 建 筑 净 密 度 的 最 大 值 控 制 指 标 。3.3.3、住宅建筑面积净密度控制指标住 宅 建 筑 面 积 净 密 度 ： 每 公 顷 住 宅 用 地 上 拥 有 的 住