城市市场空间、社会空间和感应空间9

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1、第第9 9讲：讲： 城市市场空间、社会空间和感应空间城市市场空间、社会空间和感应空间CBDCBD即即 Central Business DistrictCentral Business District的的 缩写，中文多译为缩写，中文多译为“ “中心商务区中心商务区” ”。 CBDCBD最早是由美国学者的伯吉斯于最早是由美国学者的伯吉斯于 19231923年在其创立的年在其创立的“ “同心环模式同心环模式” ”中提中提 出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会 聚之处，主要以零售业和服务业为主。聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融随

2、着世界经济的发展，办公事务、金融 活动所占地位越来越重要。活动所占地位越来越重要。 一、中心商务区 尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBDCBD 的主要活动。目前的主要活动。目前CBDCBD的活动包括金融、贸易、的活动包括金融、贸易、 信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、 公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等， 它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便 捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区捷、建

3、筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区 ，同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城，同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城 市的市的CBDCBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢是城市、区域乃至全国经济发展的中枢 。因此，研究。因此，研究CBDCBD的内涵、发展演变规律及内部的内涵、发展演变规律及内部 结构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对结构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对 我国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外我国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外 CBDCBD的发展经验，合理规划、引导的发展经验，合理规划、引导CBDCBD的发展具的发展具 有重要而深远的意义。

4、有重要而深远的意义。一、一、CBDCBD的界定的界定早期的研究者们认为，早期的研究者们认为，CBDCBD是城市中具有某是城市中具有某 些特征的不很确定的地区，并不太关心给些特征的不很确定的地区，并不太关心给 CBDCBD下个确切的定义。后来的学者们从下个确切的定义。后来的学者们从CBDCBD 的形态、内部结构及其变化特征上来分析，的形态、内部结构及其变化特征上来分析， 试图明确划定试图明确划定CBDCBD的界线，但往往因资料不的界线，但往往因资料不 易获取而失败。普劳德富特（易获取而失败。普劳德富特（ProudfootProudfoot） 于于 19371937年、奥尔森（年、奥尔森（Olss

5、onOlsson）于）于19401940年年 采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金 及临街商店的长度指标来确定及临街商店的长度指标来确定CBDCBD。方法虽。方法虽 然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的 资料不容易获得，所以问题也很多。资料不容易获得，所以问题也很多。19541954年美国学者墨菲（年美国学者墨菲（MurphyMurphy）和万斯（）和万斯（VanceVance ）提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流）提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流 量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大

6、、量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、 就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区 即为即为CBDCBD。此方法必须建立在对城市的土地利用进。此方法必须建立在对城市的土地利用进 行很细致的调查基础之上。行很细致的调查基础之上。墨菲和万斯认为地价峰值区（墨菲和万斯认为地价峰值区（the Peak the Peak Land Value IntersectionLand Value Intersection，简作，简作 PLVIPLVI）是）是 CBDCBD最明显的特点，在此区的用地称为中心最明显的特点，在此区的用地称为中心 商务用地，其

7、中包括零售和服务业，诸如商商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商 店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸 出版业（因为它对商业的影响远大于对制造出版业（因为它对商业的影响远大于对制造 业的影响），不包括批发业（除少数外）、业的影响），不包括批发业（除少数外）、 铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、 政府机关等。他们在对美国政府机关等。他们在对美国9 9个城市个城市CBDCBD的的 土地利用进行细致深入的调查后，提出下面土地利用进行细致深入的调查后，提出下面 的界定指标：的界定指标：n n中心商务高度指数（中心商务高度

8、指数（Central Business Height Central Business Height IndexIndex，简作，简作 CBHICBHI）n n中心商务强度指数（中心商务强度指数（Central Business Intensity Central Business Intensity IndexIndex，简作，简作CBIICBII）n nCBII=CBII=中心商务用地建筑面积总和中心商务用地建筑面积总和/ /总建筑面积总建筑面积 n n将将CBHICBHI1 1，CBIICBII5050的地区定为的地区定为CBDCBD。然而，各国城市中心商务用地的划分是不同然而，各国城市

9、中心商务用地的划分是不同 的。戴蒙德（的。戴蒙德（DaimondDaimond）于）于19621962年对英国格年对英国格 拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系 紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商 务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高 速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中 ，不属于中心商务用地。于是，后来的学者，不属于中心商务用地。于是，后来的学者 开始弥补这些不足。开始弥补这些不足。19591959年戴维斯（年戴维斯（DaviesD

10、avies ）在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯）在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯 定义的定义的CBDCBD范围太大，应将电影院、旅馆、范围太大，应将电影院、旅馆、 办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排 除在外，他提出了除在外，他提出了“ “硬核（硬核（Hard CoreHard Core）” ”的概的概 念：念：即即CBHICBHI4 4，CBIICBII8080的地区为的地区为“ “硬核硬核” ”，也就，也就 是真正具有实力的是真正具有实力的CBDCBD，其余地区则称为，其余地区则称为“ “核缘（核缘（ Core FringeCore Frin

11、ge）” ”。赫伯特（赫伯特（HerbertHerbert）和卡特（）和卡特（CarterCarter）进）进 一步提出了中心商务建筑面积指数比率一步提出了中心商务建筑面积指数比率 （Central Business Floorspace Index Central Business Floorspace Index RatioRatio，简作，简作CBICBI）的概念，将城市的规）的概念，将城市的规 模、形状及其它有关因素考虑在内，使模、形状及其它有关因素考虑在内，使 人们可以用更精确的方法去界定人们可以用更精确的方法去界定CBDCBD。 许多学者，如卡特和罗利（许多学者，如卡特和罗利（Ro

12、wleyRowley），）， 19661966年在对英国加的夫市的研究中，均年在对英国加的夫市的研究中，均 将将CBHICBHI、CBIICBII和和CBICBI三指标综合使用，三指标综合使用， 收到了较好的效果，为以后对收到了较好的效果，为以后对CBDCBD内部内部 结构、演变等的研究奠定了基础。结构、演变等的研究奠定了基础。CBD CBD的内部结构的内部结构19551955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（EpsteinEpstein）对）对CBDCBD内内 商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷 性不同，获得的产

13、业利润相异，因此地价不同，这正是性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是 造成造成CBDCBD中商务活动空间分布的主要原因。经过对中商务活动空间分布的主要原因。经过对8 8个个 城市城市CBDCBD的研究得出，若将的研究得出，若将CBDCBD内的商务活动以圈层划内的商务活动以圈层划 分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档 购物商店为主，它们围绕着购物商店为主，它们围绕着PLVIPLVI分布；第二圈是零售服分布；第二圈是零售服 务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集 中区；

14、第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以 商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级 商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步 指出，指出，CBDCBD内部的结构还可以更加细致地分析：百货店内部的结构还可以更加细致地分析：百货店 倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机 构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院 ；低档的活动，

15、如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装 店在店在CBDCBD边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。上述观点对我们形象、具体地理解上述观点对我们形象、具体地理解CBDCBD 的内部结构有很大启发，但实际情况并的内部结构有很大启发，但实际情况并 不那样简单。在实际中，相对便捷性（不那样简单。在实际中，相对便捷性（ 距距PLVIPLVI的距离）只是影响的距离）只是影响CBDCBD内部结构内部结构 的一个重要方面，不能包揽全部，其它的一个重要方面，不能包揽全部，其它 一些因素，如地形的复杂性、铁路、绿一些因素，如地形的复

16、杂性、铁路、绿 地等均是影响因子。地等均是影响因子。1959 1959年，斯科特（年，斯科特（ScottScott）对澳大利亚）对澳大利亚6 6个州个州 府的府的CBDCBD进行了研究。他认为进行了研究。他认为CBDCBD的内部结的内部结 构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百 货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以 杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活 动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总 是环绕是环绕PLVIPLVI及城市的地理中心，而零售业外及城市的地理中心，而零售业外 圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在 CBDCBD的一侧发展。的一侧发展。19701970年，斯科特还运用年，斯科特还运用“ “ 投标投标- -地租（地租（BidBidRentRent）” ”曲线的概念来说曲线的概念来说 明明CBD