产业园区运营模式-1

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1、产业园区发展模式培训 解析联东U谷成长之路 梁环宇 2014年3月3 7 8 24 - 44联东U谷为什么能快速发展？快速复制和布局的根本商业模式创新战略坚守市场需要样板示范规范务实发展模式是核，是复制的前提土地人才资金大品牌精准 对位客户产业资源减法标准乘法联东战略整体思路战略布局：项目全国联动系统竞争：资源全程共享围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设。提供整体开发和持续运营的解决方案，以市场化机制运作，实现从投资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务的全程管理。产业园区发展模式产业园区发展模式的特点+开发运营

2、围绕产业微笑曲线提供企业发展平台，提供产业升级的载体以客户为原点，进行市场化、规模化运作，实现全程管理和控制整合策划 、设计、 施工等地 产资源整合政产 学研商等 产业资源产业载体的 整体开发 持续运营资源聚合体1产业升级的需要社会专业化分工的需要区域规划发展的需要城市（城镇）化需要产业转移的需要经济持续发展需要产业的支撑社会发展规律产业发展规律社会需要和发展规律，需要城市需要新的产业载体中国经济增长需要调整发展方式新的产业发展空间载体社会分工规律城市化规律：城市功能需要聚合、优化以东带西 东西联动北京城市发展模式上海城市发展模式u中心+环线的摊大饼模式u随着环线外延，中心的集聚 作用越来越大

3、，负荷越来越重u多片区联动发展模式，浦东 新区建设时，进行浦西旧城改 造，实现“以东带西、以西促 东、东西联动” 一线城市需要加强 第三产业比重，重 点发展提升服务经 济；二三线城市需 要加速工业化进程 ，重点发展第二产 业 中心城区需实现“ 退二进三” 发展 高端服务业；城市 郊区需“退城进园 ”，发展第二产业 ，形成现代化特色 产业体系制造研发营销高附加值高附加值低附加值标准厂房定制厂房总部基地科研创新区研发中试基地产业微笑曲线产业升级：由传统制造业向知识型、服务型、战略新兴产业升级产业链升级：由制造物流环节向研发、营销、总部环节升级产业结构优化：形成二、三产业互动、补充，产业功能多元复合

4、化工业地产 产业地产简单的工厂用房功能性产业集群 科技园、物流园、专业园区 、企业总部基地等主题产业集群 文化产业园； 卡通动漫产业基地 特色主题产业基地产业化规律商业模式的3个必然分散 零星开发 政府 主导开发市场 主导开发整体 集约开发其他市场 主体开发联东开发产业定位 产品组合 园区配套 供地规模 客户来源 租售比率 开发周期 投资强度 税收强度 开发模式差 异对比 中小企业供 地效益对比 政府与企业 的优劣势对 比 与竞争对手 对比 怎么做的具 体问题，引导 如何做成项目 ，不要给自己 设障根据2010年国务院批准的上海规划，全市2011-2020年间新增建设用地 121平方公里。除中

5、心城区，分配到每个郊区只有平均1.5平方公里/年第一个逻辑：从一组数据开始上海未来可供开发土地情况从2011年至今，新增土地日益紧缺，上海土地出让数量逐年减少。 2013年全年上海工业土地一级市场共出让地块300幅，2012年为447幅，2011年为492幅，可以看出，上海工业土地出让的地块数在逐年减少。第一个逻辑：从一组数据开始土地产出效率两级分化严重，国家级开发区能效遥遥领先，平均年税收超 过190万/亩，而市级、产业基地、城镇级税收均在30万/亩以下。第一个逻辑：从一组数据开始建成开发区 “二八”效益明显传统工业用地发展模式出了什么问题？早期粗放开发 & 资源硬约束企业良莠不齐 & 空间

6、开发无序土地一次供应 & 企业生命周期土地闲置低效 & 企业无法退出。第一个逻辑：传统模式出了问题传统模式无以为继，需创新园区发展模式1、政府供地少、选址难2、建设周期长、效率低3、建设不专业、成本高4、产品专有性，流通难1、产业地稀缺，发展瓶颈2、产城不融合、功能割裂3、税收产出低，难以持续4、企业难退出，土地闲置企业面临问题政府面临问题第一个逻辑：模式的两难问题 政府作为投资、开发和运营主体 对开发区进行统一定位、规划、开 发、招商和运营 政府以土地和政策招商 企业分别获取土地、自行开发建设传统模式传统模式新模式新模式 政府宏观指导，市场微观运作，作 为投资、开发和运营主体 对产业园区统一

7、定位、规划、开发 、招商和运营 企业以产品和服务招商 入驻企业租售楼宇进行生产经营政府开发主导走向市场化运作 粗放式开发走向集约集约式开发 单一业态开发走向产城融合发展 注重一次开发走向可持续发展第一个逻辑：传统模式的发展方向维度政府运作市场运作案例话题1投资资金紧张、融资受限，投 资回报低好项目不愁资金政府债务的新闻2建设只图好看不求实用，无以 为继，建设招商扯皮充分客户调研、考虑投入 产出和性价比，产品多样 性和灵活调整，建设招商 一体化考虑无锡PARK建设案例3招商招商奖励不足，人员编制 受限，异地招商难人员编制灵活、奖励机制 疯掉干掉，招商联网、线 上线下互动政府招商难的共鸣4运营后续

8、管理人员缺乏，缺乏 系统性有专业化的物业运营公司5机制事事要管管不好对投资结果全程负责国企和政府管理的 弊端进行共鸣第二个逻辑：政府与市场的边界 家庭住宅地产 商家商业地产产业（工业）地产 人居生活模 式 消费休闲模 式 企业 工作商务模 式客户价值 较高 高 高专业性 程度 高 较高 弱社会化 程度 较高 高 高复杂性 程度客群窄 投资大 产出长 风险大产业地产需更关注客户更理性更专业第三个逻辑：房地产行业发展格局维度华夏天安总部基地平谦联东1盈利 模式一级开发+住宅 商业+工业土地 出让产业用房+住宅 商业工业用地出售 写字楼工业用地盖厂 房出租工业用地租售 产业载体2选址一线城市周边 （

9、北京灯下黑 ）一二线城市好 区位，周边产 业、配套成熟一二线城市好 区位，周边产 业、配套成熟二三线城市工 业区，有产业 氛围一二三线全覆 盖3产品孔雀城产业大厦总部独栋楼现代化单层厂 房全产品组合（ 多层厂房+研发 +定制）4市场 竞争传统地产公司商业地产的写 字楼中心区的写字 楼厂房租售市场灵活的产品组 合和差异化5客户买地自建的大 企业科技型、创业 型公司大型企业、区 域型总部大型外资企业中小民营外资 企业+大型企业 定制6难点北京难以复制 ，上海、广州 周边没地，其 他城市不支持好城市、好位 置拿低价土地 配住宅很难突 破政策好城市、好位 置以工业用地 拿到大规模用 地也很难好城市要好

10、产 品，单层不能 满足按市场需求， 合理界定好政 府需求第三个逻辑：竞争对手的情况对比2一、问题核政府 客户企业 客户项目 特征项目 运营特征企业客户决定行业发展的规律，只有把握行业内在规律才 能真正持续运营好项目 企业客户的需求是行业发展的原点，所有问题 都可以归结到客户需求上，这是打不破的真理。 满足市场才能真正、长远地满足市长 企业是理性、长期性需求，有内在演进逻辑； 而政府是非理性、阶段性需求，会因人因时而变产业园区的客户是政府和企业+政府企业给土地和政策 进行监管和激励给利润和税收土地集约 建设品质高 招商质量好 有持续税收 建设运营速度快 预期经常调整城市区位好 交通便捷 产品适用

11、性强 性价比高 园区服务好 优惠政策多让不让你干 给什么条件 怎样支持和约束只有企业入驻 才有利润和税收 ，才有各方的满 意高度理性、眼见为实、时间检验 决策因素多、决策周期长、需集体决策，需长期维护，要动态调整满足需求历史问题原因分析1客户特征 （大客户小客群 ）1、客户理性（决策因素多、决策周期长、关注性价比） 2、客户数量有限且有排他性（优质客户容量有限） 3、中小企业居多（规模小、成长快、发展不确定性） 4、客户个性较强（区域文化、经济和产业差异性） 4、客户消费习惯没有转变（习惯自己拿地建设）2项目特征 （小批量、快反 应、长周期运作 ）1、项目以实出发，必须理性、高性价比地满足客户

12、效率成本诉求 2、产品个性化强、不能简单复制 3、产品组合要丰富，覆盖各类客户需求 4、需要滚动开发，贴近市场需求调整 5、年开发规模有限、开发周期长 6、政府预期高，项目见效益时间长，有段沉默期需要坚持 7、价格有天花板，开发利润较低3开发运营模式 （大公司平台、 小公司运作）1、专业化程度高、社会化程度低，缺乏社会专业支持，需要自身经验积累 2、集团要提供全面专业支持，要高度集权，把控项目的重大决策 3、项目直接面对客户招商和服务，需要一线的积极性，才能有客户满意 4、全国项目资源需要整合，放大规模和网络效应客户决定了运营模式以项目载体和电商平台为基础，全面整合政府、企业、金融、高 校、科研和商界等资源，成为产业资源整合平台开发区银行、基金科研机构高等院校企业孵化器商家联盟企业商会/协会人才机构法律机构Online 线上招商平台Offline 线下招商平台全面整合联东官网、微 信、优客招商网等网上资 源，全网推广、联盟推广全国联动布局四十个项目 ，展示招商平台、提供硬件 设施和软服务产业园区发展模式的未来格局总部办公科技研发标准厂房企业定制中国产业园区专业运营商