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1、第六章 国有土地使用权出让管理 第一节 国有土地使用权出让管理概述 第二节 国有土地使用权协议出让管理 第三节 土地使用权招标、拍卖、挂牌出让管理 第四节 国有土地使用权出让的合同管理 第一节 国有土地使用权出让管理概述 一、国有土地使用权出让的含义、特点一、国有土地使用权出让的含义、特点 二、国有土地使用权出让的法律关系要素二、国有土地使用权出让的法律关系要素 三、国有土地使用权出让的基本原则三、国有土地使用权出让的基本原则 四、土地使用权出让人与受让人权利义务四、土地使用权出让人与受让人权利义务 五、国有土地使用权出让的期限和方式五、国有土地使用权出让的期限和方式 六、关于国有土地使用权出
2、让最低价六、关于国有土地使用权出让最低价（一）国有土地使用权出让的含义（一）国有土地使用权出让的含义城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规规 定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以 国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖 、挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土、挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。让金的行为。出让的国有土地使用权可
3、以转让、出租、抵押或出让的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或 用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同 规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同 地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。一、国有土地使用权出让的含义特点 （二）国有土地使用权出让的特点（二）国有土地使用权出让的特点1 1由单一的土地分配方式变为多种分配方式由单一的土地分配方式变为多种分配方式2 2由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用3 3由土地不允许
4、转让变为可以自由流动由土地不允许转让变为可以自由流动4 4由土地行政批文变为经济合同制由土地行政批文变为经济合同制一、国有土地使用权出让的含义特点 （一）出让主体（出让方）（一）出让主体（出让方）国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国 家是国有土地的所有者。家是国有土地的所有者。由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必 须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所 在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权 力再行下放，即区
5、、乡、镇人民政府没有国有土地力再行下放，即区、乡、镇人民政府没有国有土地 使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府 负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县 人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负 责国有土地使用权出让工作。责国有土地使用权出让工作。二、国有土地使用权出让法律关系要素 （二）出让客体（标的）（二）出让客体（标的）出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集 体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，
6、将体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，将 集体土地变为国有土地之后方可出让。集体土地变为国有土地之后方可出让。国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土 地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是 已经进行了已经进行了“七通一平七通一平”基础设施建设的熟地。基础设施建设的熟地。地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公 用设施，不在土地使用权出让之列。用设施，不在土地使用权出让之列。二、国有土地使用权出让法律关系要素 （三）出让对象（受让方）（三）出让对象（受让方）根
7、据根据出让和转让条例出让和转让条例规定，土地使用权出规定，土地使用权出 让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其 他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司 、企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权、企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权 。这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反。这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反 映了扩大对外开放的程度。映了扩大对外开放的程度。二、国有土地使用权出让法律关系要素 1 1出让国有土地使用权是政府行为出让国有土地使用权是政府行为2 2出让土地使用权必
8、须有计划地进行出让土地使用权必须有计划地进行3 3出让土地使用权必须履行报批手续出让土地使用权必须履行报批手续三、国有土地使用权出让的基本原则 （一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地 使用权出让人的权利主要有：使用权出让人的权利主要有： 科学测定和收取土地使用权出让金。科学测定和收取土地使用权出让金。土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地 价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此 要科学测算地价，使地价既能反映社
9、会经济发展的要科学测算地价，使地价既能反映社会经济发展的 程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的 软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得 拖延。拖延。四、使用权出让人与受让人权利义务（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利 监督土地使用权受让人正确行使土地使用权监督土地使用权受让人正确行使土地使用权 。即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开 发、利用、经营土地进行监督。发、利用、经营土地进行监督。城镇国有土地使城镇国有土地使 用权出让和转让暂
10、行条例用权出让和转让暂行条例第第1717条规定：条规定：“未按合未按合 同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人 民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可 以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚 ”。四、使用权出让人与受让人权利义务（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利 出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着 建筑物的权利。建筑物的权利。需要拆除的附着物，受让人应负责拆除或交付需要拆除的附着物，受让
11、人应负责拆除或交付 拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请 ，重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用，重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用 期未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提期未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提 前收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补前收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补 偿。偿。四、使用权出让人与受让人权利义务（二）土地使用权受让人的权利（二）土地使用权受让人的权利土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使 用权期限内享有下列权利。用权期限内享有下列
12、权利。 取得被出让土地的一定期限的使用权。取得被出让土地的一定期限的使用权。受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规 定享有被出让土地的占有、使用、收益、处分的权定享有被出让土地的占有、使用、收益、处分的权 利。利。 受让人在达到合同规定的开发建设要求后，受让人在达到合同规定的开发建设要求后， 将余期内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与将余期内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与 、出租、继承、抵押的权利。、出租、继承、抵押的权利。四、使用权出让人与受让人权利义务（三）土地使用权受让人的义务（三）土地使用权受让人的义务土地使用权受让人的义务有以下几个方
13、面的内土地使用权受让人的义务有以下几个方面的内 容：容： 支付土地使用权出让金。支付土地使用权出让金。 按出让合同规定的用途和要求使用土地。按出让合同规定的用途和要求使用土地。 使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同 地上建筑物、附着物交还土地使用权出让人。地上建筑物、附着物交还土地使用权出让人。四、使用权出让人与受让人权利义务（一）国有土地使用权出让的期限（一）国有土地使用权出让的期限土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权 受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国
14、家对出让的最高年限有具体规定，即居住用地家对出让的最高年限有具体规定，即居住用地7070年年 ，工业用地，工业用地5050年，教育、科技、文化、卫生、体育年，教育、科技、文化、卫生、体育 用地用地5050年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地4040年，综合或其年，综合或其 他用地他用地5050年。年。合同约定的年限不得超过国务院规定的国有土合同约定的年限不得超过国务院规定的国有土 地使用权出让最高年限，超过最高年限的无效。地使用权出让最高年限，超过最高年限的无效。 五、国有土地使用权出的期限和方式（二）国有土地使用权出让的方式（二）国有土地使用权出让的方式出让方式是指国有土地的产权
15、代表通过什么形出让方式是指国有土地的产权代表通过什么形 式或程序将国有土地使用权出让给一定的土地使用式或程序将国有土地使用权出让给一定的土地使用 者。者。国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标、国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标、 挂牌或者双方协议方式。挂牌或者双方协议方式。根据根据20072007年年9 9月月2121日国土资源部第日国土资源部第3 3次部务会议次部务会议 审议通过的审议通过的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用 权规定权规定（中华人民共和国国土资源部第（中华人民共和国国土资源部第3939号令）号令） 中的规定，工业（包括仓储用地，不包括采矿用
16、地中的规定，工业（包括仓储用地，不包括采矿用地 ）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以 及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标 、拍卖或者挂牌方式出让。、拍卖或者挂牌方式出让。 五、国有土地使用权出的期限和方式（一）协议出让最低价（一）协议出让最低价国土资源部国土资源部20032003年年6 6月发布的月发布的协议出让国有协议出让国有 土地使用权规定土地使用权规定（国土资源部令第（国土资源部令第2121号）规定协号）规定协 议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使 用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴 纳的各项税费（含财政专项资金）之和；有基准
