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1、 刘玉章建安和房地产行业全面“营改增”财税与经营应对实操建安与房地产企业“营改增”政策解读第一章 增值税概述增值税，是以商品（含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为征收对象而征收的一种流转税。由以下特点：（1）普遍征收。（2）保持税收中性。（3）税收负担由商品、劳务、服务的最终消费者承担。（4）实行税款抵扣制度，避免重负征税。（5）实行比例税率。一般实行基本税率和优惠税率。（6）实行价外税制度。政府工作报告：从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。一、全面推开营改增试点的重大意义营改增
2、作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。（1）实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。（2）将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。（3）进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。（4）创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活
3、动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。（5）减少或避免偷漏税现象。二、几年来营改增取得的成效2011年10月，为进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。（五）几年来营改增的成果截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。三、“营改增”对房地产业的影响 （一）避免重复征
4、税。实行营改增，延续增值税的抵扣链条，避免重复征税。（二）降低房地产行业的整体税负和开发产品的成本。实行营改增之后，税收上引入增值税的抵扣链条。上一层交易带来的增值税可以扣除。根据测算，如果建筑业、房地产业全面实行营改增，两大行业流转税的税负率会降低到3%左右（目标税负）应交增值税销售额11%（材料动力17%劳务服务税率）（三）促进房价的合理回归。建筑业、房地产业都实行增值税，开发成本下降，无疑对降低房价会起到很大推动作用。（四）积极稳妥地化解房地产库存。（五）规范纳税行为，避免偷漏税。第二章 一般纳税人与小规模纳税人的区别一、增值税纳税人在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或
5、者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。1、单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。2、个人，是指个体工商户和其他个人。（个人指除个体工商户以外的自然人）。（一）试点实施办法第十二条、在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（2）所销售或者租赁的不动产在境内；（3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（）财政部和国家税务总局规定的其他情形。附件4跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定二、境内的单位和个人销售的下列服务
6、和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：（一）下列服务：1.工程项目在境外的建筑服务。2.工程项目在境外的工程监理服务。二、单位采用承包、承租、挂靠经营方式纳税人的确定（一）同时满足下列两个条件的，以发包人为纳税人：（1）以发包人名义对外经营；（2）由发包人承担相关法律责任。（包括纳税责任）注意：谁签合同，谁收款，谁开具发票、谁纳税。（二）不能同时满足以上两个条件的，以承包人为纳税人。即：（1）以承包人名义对外经营；（2）由承包人承担相关法律责任。 建筑施工企业挂靠模式？承包人取得法人地位三、试点纳税人的分类：实施办法第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
7、应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。解读：附件2一（五）一般纳税人资格登记。试点实施办法第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。提示：建筑及房地产企业即或是营改增前12个月内销售额没达到标准500万元，也应当申请一般纳税人资格。 如何申请？（三）可以申请一般纳税人的规定实施办法第四条年应税
8、销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。（1）会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 （2）能够准确提供税务资料，是指能够按照增值税规定如实填报增值税纳税申报表和其他纳税资料，按期申报纳税的。五、增值税一般纳税人资格实行登记制 取消审批制关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告（国家税务总局公告2015年第18号），自2015年4月1日起施行。（一）增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人向其主管税务机关办理。（二）纳税人办理一
9、般纳税人资格登记的程序如下： （1）纳税人向主管税务机关填报增值税一般纳税人资格登记表（附件1），并提供税务登记证件；（2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；（3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。（三）纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明（附件2）。 认定为小规模纳税人。个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。（四）纳税人年应税销售额超过规定标准的，
10、在申报期结束后20个工作日内（应当）按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作税务事项通知书，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。（五）除财政部、国家税务总局另有规定外，纳税人自其选择的一般纳税人资格生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并按照规定领用增值税专用发票。（增值税一般纳税人资格登记表“一般纳税人资格生效之日”：当月1日 次月1日 ，由纳税人自行勾选）（六）增值税一般纳税人资格认定管理办法（国家税务总局令第22号）第四条第二款第（一）项、第七条、第八条、第九条、第十一条暂停执行，相
11、应条款将依照规定程序修订后，重新予以公布。六、扣缴义务人试点实施办法第六条、中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。 再无代理人的规定。财政部和国家税务总局另有规定的除外。七、合并纳税的规定试点实施办法第七条 、两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。原因是：第四十五条、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的
12、财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。第三章 增值税的会计核算一、增值税会计科目的设置（一）小规模纳税人的会计科目设置在“应交税费”科目设置“应交增值税”明细科目。（二）一般纳税人会计科目设置（适用于新项目）应交税费应交增值税未交增值税增值税留抵税额待抵扣进项税额预交增值税1. “应交税费应交增值税”科目借方明细：“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“转出未交增值税”、“营改增抵减的销项税额”；贷方明细：“销项税额”、“出口退税”、 “进项税额转出”、“转出多交增值税”。2.“应交税费未交增值税”科目核算企业应交未交或待抵
13、扣增值税的情况。（1）借方发生额：反映企业缴纳以前月份未交增值税；月末自“应交税费应交增值税”科目转入的当月多交的增值税额。（2）贷方发生额：反映企业月末自“应交税费应交增值税”科目转入的当月未交的增值税额。（3）期末借方余额反映企业多交的增值税，期末贷方余额反映企业未交的增值税3. “应交税费增值税留抵税额”科目财税201636号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第二条第（二）项“增值税期末留抵税额”规定：“原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。”4.“应交税费待抵扣
14、进项税额”科目。实行辅导期的一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据注明或者计算的进项税额。根据财税201636号，房地产企业通过购买方式取得在建工程，开具增值税专用发票注明的增值税额，在预售阶段不能扣除，待销售时可分两年抵扣。暂计入本科目。5.“应交税费预交增值税”科目根据财税201636号规定，房地产企业的新项目在预售阶段按照增值税的税率（11%）和预征率（3%）预征的增值税。老项目按照征收率（5%）和预征率（3%）预征的增值税。老项目使用的会计科目：应交增值税预交增值税未交增值税应交税费会计业务举例：（1）取得预售收入借：银行存款贷：预
15、收账款二、“营改增”对建筑业房地产业会计核算体系的影响建筑企业营改增之后，账户体系上有一些变化。（一）价内税变成价外税营业税是价内税，按照营业额和适用税率计算的营业税对企业来讲是一项“税前扣除的费用”，在“营业税金及附加”科目核算，计算应纳税所得时允许扣除。营改增之后按照销售额计算的销项税额，购入货物和劳务带来的进项税额，均属于和政府的往来款，在“应交税费”科目核算，贷方大于借方属于应交增值税款，次月15日前纳税。借方大于贷方属于待抵扣增值税或多交的增值税，可以在以后期间抵扣。（二）关于附加税营改增之后，城建税、教育费附加、地方教育费附加按当月应交增值税额计算，在“营业税金及附加”科目核算。（
16、三）营改增之后会有一段时间，营业税与增值税并行，增值税中一般计税方法与简易计税方法并行，这就出现两种情况：如何核算销售额和营业额，如何核算进项税额（1）“主营业务收入”要按营业额、销售额分别核算。“销售额”要分不同税率和征收率销售额核算。（2）进项税额的核算：划分允许扣除和不得扣除的进项税额，不得抵扣的进项税额按销售额比例法或实际成本法核算。不得扣除的进项税额要做转出处理。接P 34 征税范围第四章 征税范围一、销售服务是指有偿提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。（一）交通运输业：是指通过陆路（地上或地下）运送货物或旅客的运输业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。（二）邮政服务（三）电信服务（四）建筑服务：是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰、线路、管道、设备等的安装以及其他工
