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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*临沂市小皇山地块调研分析报 告深圳易韬置业顾问公司谨呈：淄博中大房地产开发有限公司*本报告是严格保密的。报告思路u 临沂别墅市场分析u 地块分析u 周边项目分析u 项目界定及价格预期u 面临的问题u 产品组合及开发节奏u 开发时机u 投资风险u 收益估算u 附件临沂市别墅项目信息汇总3本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。临沂别墅市场分析临沂别墅市场分析4本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引
2、用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12345678 9101112131月澜湾温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑 澜泊湾 滨河阳光 鲁商凤凰城开元帕缇欧滨河国际 奥林匹克花园 美澳花园水榭华庭日月城 冠亚星城 卡梅尔庄园罗庄区兰山区南坊河东区龙门花园1414开发区15佳和花园15临沂市别墅分布呈现出沿河带状分布的特点临沂市别墅分布呈现出沿河带状分布的特点5本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。三大别墅板块南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群12345678 9101112131月
3、澜湾温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑 澜泊湾 滨河阳光 鲁商凤凰城 开元帕缇欧滨河国际 奥林匹克花园 美澳花园水榭华庭日月城 冠亚星城 卡梅尔庄园罗庄区兰山区南坊河东区龙门花园1414开发区临沂市别墅分布板块化明显，兰山、南坊、河东三临沂市别墅分布板块化明显，兰山、南坊、河东三 大板块相对独立大板块相对独立1515佳和花园6本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。三大别墅群都拥有良 好的景观资源南坊别墅群，主打动植物 园、阳光沙滩、沿河景观 资源；兰山别墅群，主打水上公 园、城
4、区配套、橡胶坝、 沿河景观资源；河东别墅群，主打高尔夫 球场、跑马场、沿河景观 资源。三大别墅群景观 丰富沂河景观带高尔夫球场飞机场跑马场动植物园阳光沙滩游艇码头宝泉寺公园水上公园南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群火车站橡胶坝美澳国际学校临沂各别墅板块景观资源丰富，河东汇集了全临沂 最好的景观资源小皇山1345678 910111213214157本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块块项项目产产品种类类供应应量备备注南坊月澜湾联排别墅 78000平米 纯低密度 澜泊湾 别墅规划未定 约2000
5、0平米 混合 联合世纪新筑 联排别墅 约8640平米 混合 滨河阳光 叠拼别墅 约27500平米 混合 凤凰城 联排、叠拼 约25000平米 混合 兰兰山水榭华庭 独栋、联排、双拼 约30000平米 纯低密度 滨河国际 独栋、叠加 约9000平米 混合 奥林匹克花园 双拼、联排、叠拼 约35000平米 纯低密度社区 河东东日月城 双拼、联排、叠拼 约100000平米 一期主要为低密 度产品 总计总计324500平米 临沂市别墅项目供应量极大，约32万平米；产品形 态多样，联排、叠拼是主力8本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复
6、制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群12345678 9101112131月澜湾温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑 澜泊湾 滨河阳光 鲁商凤凰城开元帕缇欧滨河国际 奥林匹克花园 美澳花园水榭华庭日月城 冠亚星城 卡梅尔70008000未定南坊兰山区罗庄区河东区1414龙门花园1200017000900012000未定400048005800800040006000400054005800未定 未定未定南坊别墅群价位在 700017000之间，是临 沂市高端别墅集中的区域 ；兰山区别墅群价位集 中在40008000之间， 在临沂市属于中端价位；河东区别
7、墅大多未启 动或未对外销售，价格在 54005800之间，价位 相对较低。南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前 价位较低，上升势头明显159本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅已是别墅市场价格 的风向标，一直领涨整个临沂 市别墅价格。兰山紧随其后， 河东作为后起的别墅区域，价 格呈现上升的势头。南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前 价位较低，上升势头明显10本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布
8、报告中的部分或全部内容。兰山别墅群河东别墅群南坊别墅群临沂市最先发展的别墅区临沂市最先发展的别墅区兰山兰山 以叠拼为主，混杂高层、高层，整体档次不高以叠拼为主，混杂高层、高层，整体档次不高678 910罗庄区兰山区南坊河东区开发区123451112 131415678910开元帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭项项目类类型规规模容积积 率价格帕绨绨欧洋房2.5万1.54000水榭华华庭高层、多层 、联排25.3万1.498000滨滨河国际际高层、叠拼50万1.84800- 5800奥林匹克花园高层、洋房 、叠拼、联 排60万0.94000- 6000美澳花园洋房、叠拼12万0.7840
9、00- 500011本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群临沂市目前高档住宅的发展方向临沂市目前高档住宅的发展方向南坊南坊 以联排、叠拼为主，价位领跑临沂别墅市场以联排、叠拼为主，价位领跑临沂别墅市场678 910罗庄区兰山区南坊河东区开发区123451112 1314151月澜湾温泉美墅2453联合世纪新筑 澜泊湾滨河阳光 鲁商凤凰城项项目类类型规规模容积积 率价格月澜澜湾联排、叠拼8.9万17000- 8000联联合世纪纪 新筑高层、洋房 、叠拼26.5万1.8
10、8未定澜澜泊湾高层、联排140万2.3412000- 17000滨滨河阳光洋房、叠拼8.5万2.344000- 6000凤凤凰城洋房、叠拼 、联排58万2.29000- 1200012本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群临沂市别墅发展的主要方向临沂市别墅发展的主要方向河东河东 尚未真正进入别墅开发，发展潜力巨大尚未真正进入别墅开发，发展潜力巨大678 910罗庄区兰山区南坊河东区开发区123451112 131415111213日月城 冠亚星城卡梅尔庄园 龙门花园
11、14项项目类类型规规模容积积率价格日月城洋房、叠拼 、联排72万0.455400- 5800冠亚亚星城多层、高 层120万2.882750卡梅尔别墅128万1.9预计 8000以上龙门龙门花园叠拼、联 排占地539亩未定13本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。北移东进南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群12345678 9101112131月澜湾温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑 澜泊湾 滨河阳光 鲁商凤凰城 开元帕缇欧滨河国际 奥林匹克花园 美澳花园水榭华庭日月城 冠亚星城 卡梅
12、尔庄园罗庄区兰山区南坊河东区14龙门花园14临沂市别墅在 经历了兰山区的 扎堆发展之后， 目前呈现出北移 东进的趋势。向北，主要为 高端别墅项目。向东，随着周 边地块的成熟， 河东也具备成为 别墅区的条件。兰山区是最早发展的别墅区，随着土地的开发殆尽 ，南坊、河东将成为别墅新区14本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项项目物业类业类 型规规模主力户户型（）均价折扣优优惠月澜澜湾 联排 建筑面积78832平米， 共240套。一期建筑面 积33538平米，共102套258、272、 322、352
13、 均价7000元左右 /平米 按揭93折 奥林匹克 花园 双拼、联 排、叠拼 一期建筑面积约35000 平米，共120余套叠拼：190、220； 联排：221； 双拼：274 40006000一次性95折 ，按揭96折滨滨河阳光 叠拼 一期中的别墅产品全为 叠拼别墅，共计140余 套208、231、247、 250、261、308、 315、330、358 均价6000元左右 /平米 无折扣优惠 水榭华华庭 独栋、联 排 总建筑面积25.3万平米 ，独栋5套，已经售出 。联排以16联排和18联 排为主，共90套。 独栋：350、370； 联排：250、270、 280、330 整体均价6000
14、元 左右，联排端 户产品价格在 8000元/平米左 右一次性95折 ，按揭96折 ，限时折扣 优惠1万 临沂市典型别墅项目分析15本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山区别墅 群罗庄区兰山区南坊河东区河东别墅群 南坊别墅群，不仅几乎消化 了南坊高端人群（特别是政府 任员）的别墅需求，而且全部 覆盖临沂市各区县高端人群。 兰山别墅群，依靠成熟的城 区配套及沿河景观资源，主要 覆盖兰山、河东、开发区的别 墅客群。 河东别墅群，目前主要覆盖 了河东、开发区的别墅客群， 小部分兰山客群。本
15、版块与南坊板块间的竞 争不大，与兰山板块存在一定 竞争。开发区三大别墅板块客群分析16本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项项目物业类业类 型均价折扣优优惠销销售情况月澜澜湾 联排 均价7000元左右/平米 按揭93折 6月开盘 13套左右 奥林匹克 花园 双拼、联排 、叠拼 40006000一次性95折 按揭96折约10套滨滨河阳光 叠拼 均价6000元左右/平米 无折扣优惠 22套左右 水榭华华庭 独栋、联排 整体均价6000元左右 ，联排端户产品价格 在8000元/平米左右一次性95折，
16、 按揭96折，限 时折扣优惠1 万 5月，0套 6月，2套 临沂上半年（截止7月份）销售，除滨河阳光外，销 售均不理想17本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。小结临沂市别墅沿河呈带状分布； 目前的别墅分为兰山、南坊、河东，三大板块，各自相互独立； 三大别墅板块景观资源丰富，河东汇集了全临沂最好的景观资源； 临沂市别墅项目供应量极大，约32万平米； 别墅产品形态多样，联排、叠拼是主力； 南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势 头明显； 兰山别墅以叠拼为主，整体档次不高；南坊别墅以联排、叠拼为主， 价格领跑全市；河东别墅尚未真正开发，发展潜力巨大； 临沂市上半年别墅销售不理想。18本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块分析地
