无锡商业市场调研

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1、商业事业部怡信天成无锡商业市场简报无锡市概况l 区位l 交通l 经济城市区位南京杭州上海无锡u无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里,无锡市距南京碌口国际机场180公里。u无锡位于长三角经济圈，上海、南京一小时城市圈内，素有“小上海”之称，地理位置显赫。城市交通无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。硕放机场位于无锡高新技术产业开发 区，西北距无锡市中心12公里、无锡 高新区2公里，现已开通至北京、深 圳、广州等城市的国内航线，入驻的 航空公

2、司已达7家，每天有50多个航 班通往国内20多个主要城市和港澳地 区，其中主要商务航线达到每天两班 以上，是连接南京与上海的重要交通 枢纽。城市交通机 场无锡铁路站现为华东地区仅有的2个 客货特等站之一,经沪宁线和新长线 可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪 宁、沪宜高速公路通达上海市和南 京市，京沪高速公路直达北京，宁 杭高速公路直通杭州，沿江高速连 接南京溧水和苏州太仓。312、104 国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇 澄、澄张、等公路干线通向苏、 浙、皖。铁 路根据规划，2014年将建成无锡轨道交通1号南北线和江阴轨道交通1号线。无锡轨道交通一号线北起堰桥，南抵雪浪，向北有与

3、江阴轨道交通线的接口，向南预留延伸到南泉的线路。轨道交通的建设将大大促进无锡交通的发展。轨道交通城市交通无锡GDP增长趋势图无锡人均GDP增长趋势图无锡社会消费品零售总额增长趋势图无锡城市居民人均消费性支出增长趋势图l纵观无锡的经济发展 ，其GDP水平从2005 年至今一直保持着较高 的发展速度，其最高发 展阶段在2005年-2007 年，GDP增速保持在 15%左右的高速发展阶 段；近3年依然保持在 11%以上的发展速度。 l无锡GDP近年来保持 平稳快速增长，年均增 速都在11以上，其 GDP总量，在长三角城 市中处于中等水平。l无锡人均 GDP水平也达 到较高的水平 ，2010年人均 G

4、DP达90000 元人民币，超 过一万美金,增 长率13.1%,人 均GDP的速度 保持在一个较 稳稳定的范围 内。l2010无锡全 年全市社会消 费品零售总额 完成1809.08 亿元,增长9.6% 。消费市场的 繁荣显示出消 费者强劲的消 费实力，并呈 现继续增长的 态势，为商业 的发展奠定宏 观基础。l2010年全年 城市居民人均 消费性支出 17003元, 增 长率8.9%。 居民人均消费 支出的增加， 拉动了市场需 求，促进了整 体商业的发 展。城市经济无锡商业l 商业概况l 商圈简介l 商圈发展趋势 发展历程： 2000年以后，继世界大型超市联锁巨头麦德龙，强先登陆无锡取得巨大成功

5、以后，家乐福、欧倍 德、天润发、物美、诚隆、易初莲花等世界大型连锁超市接连进驻无锡市场，无锡的商业市场也因而显示 出了巨大的潜力和勃勃的生机。 但由于城市规划建设以及无锡商业发展的沿革，2008年以前无锡商业市场的区域分布、规模以及业态与大 城市相比都较为原始和落后，特别是二、三级商业中心还处于起步阶段，导致整个城市的商业过多的依赖 于市中心的商业中心，直到现在，这种格局才逐渐被打破。商业概况发展趋势商业规划：无锡市区商业网点规划纲要中对中心城商业网点区域布局首次实行商业分级指标,分为市级商业中心、片区商业中心、社区商业中心三个等级。市级商业中心分为市中心商务区和滨湖新城副商务中心。七个片区商

6、业中心分为蠡溪、山北、新区、东亭、锡北、太湖广场和马山、灵山旅游度假区。社区商业中心面积在0.8万至2万平方米之间。 同时还将建设九大主要特色商业街。商业概况太湖广 场马山锡北新区东亭山北蠡溪市中心 商务区滨湖新 城副商 务中心商圈介绍11无锡市中心商圈以崇安寺为核心商圈； 胜利门、南门、北大街、火车站为市级辅助商圈； 五爱广场为数码专业商圈； 河埒口、东亭、新区、中桥为区域商圈； 太湖广场为新兴CBD商圈。 商圈介绍12名称：崇安寺商圈 概述：无锡市最成熟的市级商圈，有用人民路、中山路、健康路等众多商业 街，拥有主要的传统百货，包含购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态； 位置：以中山路和人民路交界

7、处的崇安寺为核心，向四周辐射 商业类型：百货商场、沿街商铺、商业街区 典型商业：百货类：商业大厦、八佰伴、新世界百货、三阳百盛、大洋百货 购物中心：汇金广场 商业街：人民路、中山路、健康路 街区类：崇安寺 消费群体：全市消费者 租金情况：15-25元/平方米/天代表道路：中山路 l中山路商业街，商业大楼林立，是一条集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街，是全 国十条中华商业示范街之一。它地处无锡市市中心，北至胜利门广场，南联朝阳广场，中有 崇安寺地区，是无锡最繁华的商业街道； l道路指标：中山路全长约2100米，宽约40 米（现市中心主要路段正在地铁施工） l商业楼层：解放南路到崇宁路以一层商

8、铺为主，人民中路至北大街段以大型集中商业和2- 3层商铺为主 l店铺面积：解放南路到崇宁路商铺面积集中在50-120 平米（部分转角商铺面积较大）， 人民中路至北大街段商铺面积集中在 250-300 平米（大型集中商业除外） l租金水平：崇宁路至解放南路段一层商铺租金在 12-15 元/平米/天；人民中路至北大街段 租金在 18-25 元/平米/天，与人民中路交叉中附近商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减 l业态分布：以服饰、餐饮为主，其他商业业态为辅的综合性商业街分析：作为无锡目前商业氛围最浓的商业街区，有其一定的历史原因。多年来，中山路在无锡市民的心里就是“城里”的代名 词，逛街要到中山路，

9、购物要到中山路，休闲也去中山路，这已经成为人们的一个思维定势。因此，尽管城市副中心商业区、 专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。前两年，商业大厦、八 佰伴等主力商城开始引进多家国际品牌，这也使得中山路商业街的整体档次提升了不少。商圈介绍13名称：胜利门商圈 概述：无锡传统商圈，近年来随着五星、苏宁、新交电电器卖场 的集中，胜利门商圈演变成以电器五金为主的专业卖场商圈，后 又由于远东及英武百货的加入，百货商场氛围逐渐浓厚； 位置：位于中山路最北端，胜利门广场周边区域 商业类型：百货商场、专业卖场 典型商业：百货类：远东百货、英武百货 专业卖场

10、（电器类）：苏宁、国美、永乐、五星、新交电 专业卖场（五金类）：二百 消费群体：全市消费者 租金情况：10-20元/平方米/天代表道路：解放西路 l解放西路与中山路北端交接，是进入市中心的标志，仅次于市中心的中山路与人民 路南至县前街北至中山路，车流人流都较大； l道路指标：解放西路全长约 700 米，宽约40 米（人民中路现仍地铁施工中） l商业楼层：以一层商铺为主，另有大型集中商业，五金电器卖场等 l店铺面积：商铺面积集中在 50-100 平米小面积商铺为主，部分 2-3层商铺面积在 250-450 平米（大型集中商业除外） l租金水平：最贵租金在胜利门广场附近，达到20元/平方米/天 l

11、业态分布：购物、餐饮、娱乐、大型专业卖场、集中商业分析：红豆国际广场的落成和远东百货的加入聚集了较多的人气，茂业的一百地块现在正在施工之中，建成后将大大增加胜利 门商圈繁华的砝码。 胜利门商圈商圈介绍14名称：火车站商圈 概述：火车站商圈原本想以站前商贸街打造成为无锡商业的对外 展示平台，但是效果欠佳，现在站前商贸街主要依靠低档专业卖 场及酒吧吸引人气； 位置：位于人民路商圈的东北侧，以站前商贸街为商圈核心 商业类型：专业卖场、购物中心、酒吧、餐饮 典型商业：专业卖场：美容美发市场 购物中心：保利广场 酒吧：1912 酒吧街 消费群体：外地客群、周边居民、酒吧可影响到无锡全市 租金情况：4-8

12、 元/平方米/天代表道路：工运路 工运路北至二百商厦，南接解放北路，形成了一条以服饰为主商业街。 道路指标：工运路全长约500米，宽约40米左右 商业楼层：以一层商铺为主，二层商铺较少 店铺面积：商铺面积集中在 100 平米左右 租金水平：解放北路与兴源路段附近租金较高，在 8-10 元/平米/天，中间段相对稍 低，在5-8元/平米/天 业态分布：以经营服饰为主，档次相对较低。分析：火车站这一地段无论经营还是投资，都是商家的首选之地。因为许多外地客户要在无锡开拓市场，火车站区位成为他们 打响自己的品牌的窗口，但由于火车站本身的人流因素，商业多以中低档为主，难以有较大突破。 火车站商圈商圈介绍1

13、5名称：北大街商圈 概述：北大街商圈是无锡著名的以餐饮为主的商圈，欧风街青石路作为美食一条街影响无锡全市； 位置：位于北塘区北大街街道辖区范围内，以青石路沿线为主 商业类型：商业街、购物中心 典型商业：商业街：青石路欧风街 购物中心：金太湖购物中心 消费群体：周边居民、餐饮可影响到无锡全市 租金情况：4-10元/平方米/天代表道路：欧风街 欧风街早期主要以欧风小吃街闻名， 2000 年它的开发带动了无锡北片人居、商业 氛围的迅速提升,通惠路、三里桥一带无锡历史上曾经辉煌一时的米码头,也逐渐呈现 出现代城市的气息。 但欧风街的发展瓶颈也是显而易见的:当初它的规划以今天的眼光来看只能算是小手 笔,

14、沿青石路的仿欧建筑虽让人眼前一亮,背后依靠的还是老居民小区,周边并没有什么 特别的休闲文化娱乐场所,说它缺乏长久吸引人气的底蕴并不为过；这里的餐饮生意 固然红火,可是有车一族会发现在这里找地方停车是一种痛苦。还有一点不可否认,当 蓉湖大桥通车后,无锡山北片到达城区的主要路径也发生了改变,青石路的通行功能进 一步退化,这也使得欧风街的人气多少受到了影响。分析：近年由于金太湖大型综合型商业项目的进驻，为片区商业带来了新的发展动力，无论从档次还是规模上，都有较大的提 升，片区商业也逐渐转向核心商业发展。 北大街商圈商圈介绍16名称：五爱路商圈 概述：五爱路商圈是无锡市著名的IT业商圈，代表有“航母级

15、”众太平洋数码、宏图三胞等； 位置：人民西路沿线，以五爱路附近最为集中 商业类型：专业卖场 典型商业：数码卖场 消费群体：全市数码产品需求者 租金情况：5-15元/平方米/天 代表道路：五爱路 l五爱路南北走向，北与县前西街相接，南与粱溪大桥相交。06 年五爱路的南段繁 华程度远弱于北段，商业商铺不够集中，而且不成规模，人气不旺，在嘉德广场和 沿街住宅区（五爱家园）的建成后，为该段带来大量人流和车流，加上紧邻市中心 和河埒口区域的牵引，商业氛围已经逐渐成型。 l道路指标：五爱路全长约1800米，宽约40 米左右 l商业楼层：以一层商铺为主，在靠近梁溪河段有嘉德时代广场，出现3-4 层的商业 集

16、中区 l店铺面积：一层商铺面积以 80-120平米为主 l租金水平：嘉德广场商铺租金水平在 10-12 元/平米/天，靠人民路段商铺租金在 12-15 元/平米/天，中间段租金稍低，8-10元/平米/天 分析：五爱路商圈靠近市中心，地理位臵比较优越，作为城市交通主干道，路段人流、车流较大，为商圈带来大量的消费需求 ，加上近两年河埒口商业的崛起，作为市中心和河埒板块的连接枢纽，重要性也逐步体现。 五爱路商圈商圈介绍17名称：河埒口商圈 河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育 中心；西有梅园，北靠惠山及旅游胜地锡惠公园，地理 位臵十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。 代表商街：梁青路 l梁清路为东西走向，东至梁溪大桥，西到梅园，与梁溪路 并排的一条商业街，全长约5 公里。本街较长，商业集中在 梁溪大桥到天润发一段，此段刚完成拓宽改造，道路宽敞， 路况很好，人流量、车流量都较大，特别是在