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1、世联地产顾问（深圳）有限公司WORLDUNION CONSULTANCY 福田辖区城中村改造专项规划（初稿）福田区旧城区重建局THE RENEWVAL AUTHORITY OF FUTIAN DISTRICT分村控制规划研究前言n 本次规划侧重介绍调整内容,已汇报过的 各村功能定位不做详细介绍n 考虑各村数据来源的一致性，规划采用地 形图测绘数据，根据调研访谈进行适当校正n 综合考虑旧村的改造规划和意见分村控制规划福田辖区城中村皇岗路中心区水围皇岗口岸滨河大道广深高速水围1.区位优势现状分析n靠近皇岗口岸n东北角设有地 铁出入口n未来地铁将直 通香港 分村控制规划福田辖区城中村地铁站500M水
2、围1.区位优势n靠近皇岗口岸n东北角设有地 铁出入口n未来地铁将直 通香港 至香港现状分析分村控制规划福田辖区城中村水围2.基本数据现状分析n 规划用地：23.52公顷n 现状建筑总量63万n 现状毛容积率2.68分村控制规划福田辖区城中村水围2.基本数据现状分析n旧村总用地面积16.48 公顷n村民私宅用地5.84公顷 ,私宅建筑面积25.4万， 净容积率4.35n旧村集体发展用地 10.64公顷，建筑面积31 万。n集体用地大部分已完成 开发，目前未来改造用 地2.16公顷,建筑面积 2.65万n城市用地2.58公顷，建 筑面积6.75万平方米分村控制规划福田辖区城中村水围2.基本数据现状
3、分析层数建筑栋 数分段合 计比例2161.94% 31 44 5216119.68 %640 710521368.71 %8108 930309.68% 合计310310100.0 0%分村控制规划福田辖区城中村水围3.现状评价现状分析权属情况n 沿福民路和 福强路地块权属 情况与实际用地 基本一致，分村控制规划福田辖区城中村水围3.现状评价现状分析配套设施n 区内有小公园 ，室外广场、文 化楼、图书馆、 敬老院、水位小 学、华师大附小 、华师大中学、 水围幼儿园，这 些配套设施都不 跨越城市主干道 。小学小学托幼敬老院 绿地广场中学医院分村控制规划福田辖区城中村水围类别项目名称数量 教育设
4、施初中1九年一贯制学校 小学2幼儿园1医疗卫 生设施综合医院 门诊部2社区健康服务中心1 文化娱 乐设施小区文化室1 老人活动中心1 体育设 施社区体育活动场地1行政管 理与社 区服务 设施社区居委会1村股份公司1警务室治安中心1 市政公 用设施邮政所1垃圾收集站13.现状评价现状分析配套设施分村控制规划福田辖区城中村水围n水围东北角设有 地铁出口，外围交 通便捷。n村内道路规划和 建设相对完善，基 本形成环状道路， 其中水围街宽22米 ，南北向的水围二 街宽14米。3.现状评价现状分析道路系统分村控制规划福田辖区城中村水围3.现状评价现状分析商业设施沿福民路和金田路 形成较浓郁的商业 氛围，
5、其商业设施 不仅为本片区的服 务，同时为周边居 住区服务。分村控制规划福田辖区城中村水围3.现状评价现状分析市政设施n给水排水方面，水围村地势西北高、东南低，供 水系统基本完善，北、南、东都有排水口，东侧和 南侧有供水口。村内道路已经实现雨污分流。n供电方面，一组10千伏的电缆从石厦南变电站引 过来，目前供电已经饱和，正计划从益田变电站引 进4千伏电缆。n管道燃气系统已经引进村。市政设施分村控制规划福田辖区城中村水围4.现状问题现状分析n巷道的线路还比较凌乱，目前已经开始对电线电 缆进行整治n南区缺少停车设施n巷道里还是雨污合流，但对城市基本没有影响n虽然私宅用地目前存在消防问题，但股份公司已
6、 经计划按照消防局要求，每隔120米设置消防栓分村控制规划福田辖区城中村水围5. 公司发展构想现状分析近期建设构想n 完善南片区的停车和道路系统，打通水围新村东侧道路，形成完整的交通系统。n 已经拆迁的7000平方米用地建设商住楼，计划今年动工n 由于人口增加，配套设施已经不能满足需求，计划拆除现状300平米的敬老院，重新建设4层的活动中心，还容纳医疗保健功能，而且现有的敬老院地势低洼，暴雨时经常积水。重建后地下一层布置停车场，解决南片区的交通问题n 2007落马州大桥就要落成，深圳地铁将直通香港，希望将南侧食街改建为标准较高的水围大酒店。远期构想n 远期改造完成后，将形成以水围街为中心，建筑
7、向两侧退的整体景观。这样沿城市主干道可建高层建筑，布置大型商业，沿城市次干道布置略低一些的建筑。充分利用地铁口优势，沿福民路布置商业和高级公寓。分村控制规划福田辖区城中村对接中心区的南向延伸，充分利用 地铁和口岸优势，补充完善中心区 的配套服务功能，建设商业活跃、 居住舒适、娱乐丰富、环境优美、 形象鲜明的综合社区。功能定位 口岸服务和地铁综合区水围1.功能定位规划研究分村控制规划福田辖区城中村居住用地商业用地幼儿园用地文化娱乐用地市政设施用地2.功能布局规划研究水围土地利用分村控制规划福田辖区城中村2.功能布局规划研究水围配套设施中学小学托幼托幼敬老院/绿地文化娱乐小学广场医院改造模式： 政
8、府引导、近期股份公司与开发商合作开发，远期引导股份公司自行开发改造方式：远景全部拆除,分期分批滚动拆除改造n 近期：开发未利用土地或易改造用 地，积累资金n 中期：选择滚动的启动点，开始滚动 改造私宅用地，局部拆除，保留部分进行环境整治n 远期：全部拆除区位分析分村控制规划福田辖区城中村水围3.改造模式规划研究区位分析13678452910分村控制规划福田辖区城中村水围3.改造模式规划研究远景：全部拆除近期： 1. 商住楼建筑 2. 拆除小学宿舍楼 3. 新建酒店 4. 改造敬老院 5. 改造股份公司和球场用地中期： 6. 改造建材市场用地，部分建筑作 为6号的腾挪空间 7. 改造临福民路私宅
9、,部分建筑作为 7号的腾挪空间远期： 8-10. 改造内部私宅用地项目滚动与安排构想分村控制规划福田辖区城中村规划容许角度R1的确定4.开发强度规划研究法定图则与 标准建筑总量规划范围 毛容积率规划确定各类用地规模取值分析配套设施建筑 总量标准与准则人均居住用地居住建筑总量覆盖率/商业层高 /法定图则容积率商业办公建 筑总量配套设施数量/ 规模标准与准则改造用地 净容积率结论与标准的 校核基本思路 水围分村控制规划福田辖区城中村 通过经济测算， 分析经济平衡下的容积率R2和规划容许的 容积率R1”差距”经济可行性角度规划容许角度R1R2R1R2R1R2 = R14.开发强度规划研究水围分村控制
10、规划福田辖区城中村容积率资金缺口/利润率0R2容积率与资金缺口关系曲线容积率与利润率关系曲线R1-+ 4.开发强度规划研究分析R1和R2之间的关系 水围分村控制规划福田辖区城中村区位分析居住建筑量确定1. 基础数据规划居住小区用地(R2)=15ha保留居住用地4.6ha保留居住建筑28.14万3. 计算结果 小区人口 15000/10*1.2=1.8万人 小区居住建筑面积18000/3.5*120=61.58万平方米 新建居住建筑面积 61.58-28.14=33.44万平方米2.计算依据-深标 n 二类居住小区用地包括为社区配套的绿地、 幼儿园、体育、会所、娱乐等用地。 n 高层住区人均居住
11、用地10平方米/人 n3.5户/人 n120平方米/户4.开发强度分村控制规划福田辖区城中村区位分析商业办公建筑量确定地块1：用地面积-0.58公顷计算依据：法定图则确定该地块容积率为3.0建筑量=1.7万平方米地块2：用地面积-1公顷计算依据：商业用地覆盖率40%，3层商业建筑量=10000*0.4*3=1.2万地块3：用地面积-1.10公顷计算依据：15米进深，覆盖率70%，2层商业建筑量：11800*0.7*2=1.65万商业建筑总量：4.55万1234.开发强度分村控制规划福田辖区城中村区位分析配套和市政设施建筑量确定计算依据深标和法定图则改造用地内配套和市政设施：1所幼儿园1处绿地1
12、处文化娱乐设施用地1处邮电设施配套设施建筑面积：2.4万居住用地商业用地幼儿园用地文化娱乐用地市政设施用地改造后可建设用地10.16ha居住用地：7.45ha居住配套：1.89ha商业用地：0.58ha市政设施：0.24ha新建建筑量40.4万改造用地的净容积率4.0分村控制规划福田辖区城中村4.开发强度规划研究水围n新建建筑量40.4万n改造用地的净容积率4.0n现状保留建筑35.15万n规划范围毛容积率：3.2根据深标准，高层居住小 区容积率控制在2.8，考虑规划范围内属于综合 配套区，包括独立占地的 商业办公设施，配套较为 完善，而且地铁的建成使 得该地块的出行相当便利 ，因此毛容积率增
13、量在0.4 可以接受。分村控制规划福田辖区城中村4.开发强度规划研究水围经济测算前提拆赔比1:1，建筑功能,总量，比例， ,10%拆除：私宅：25.4万集体物业：2.16万改造后可建设用地10.16ha 规划范围23.52分村控制规划福田辖区城中村4.开发强度规划研究水围R1下资金缺口考虑低价优惠的规定经济测算容积率与资金缺口曲线 0.5分段 商业和配套建筑面积不变 拆赔1：1分村控制规划福田辖区城中村4.开发强度规划研究水围1.1拆赔比，经济平衡的容积率区间降低容积率的措施降低拆赔比分村控制规划福田辖区城中村4.开发强度规划研究水围经济平衡条件下，容积率与拆赔比曲线提高商业和办公比例私宅用地
14、改造n保留旧村私宅建 筑14.72万平米，占地3.64公顷 n 拆除旧村私宅建 筑9.4万平米，占地面积2.2公顷 保 留拆除分村控制规划福田辖区城中村水围改造模式 局部拆除重建，环境整治分村控制规划福田辖区城中村水围改造模式局部拆除重建， 环境整治拆除私宅拆除非私宅分村控制规划福田辖区城中村水围n 拆除旧村私宅建 筑9.4万平米，占地 面积2.2公顷n 拆除厂房等建筑 2.65万，占地面积 2.16公顷整体打包 改造模式 局部拆除重建，环境整治分村控制规划福田辖区城中村水围规划土地利用方案示意改造步骤分村控制规划福田辖区城中村近期：环境整治以解决最为紧迫的 卫生、消防与治安问 题为重点：（1
15、）采用 消火栓和消防三轮车 的过渡性消防措施； （2）拆除私搭乱建的 建筑，整理村中零散 用地，通过增加一定 的室外活动和休憩设 施局部改造成城中村 生活环境；（3）加强 城中村的环境和治安 管理。水围保留私宅拆除私宅拆除非私宅分村控制规划福田辖区城中村水围n 拆除旧村私宅建 筑9.4万平米，占地 面积2.2公顷n 拆除厂房等建筑 2.39万，占地面积 2.58公顷整体打包 改造模式 局部拆除重建，环境整治开发强度分村控制规划福田辖区城中村水围现状私宅用地现状 建筑总量（公顷）24.16私宅用地净容 积率4.1规划范围内建 筑总量（公顷)61.91规划范围毛容 积率2.7规划拆除私宅用地现状
16、建筑总量（公顷）11.83拆除私宅用地 净容积率4.3拆迁后可建设用地 （公顷）4.78拆建比1.4-1.62规划建筑总量 （公顷）16.7319.12规划建筑增量 （公顷）4.907.29净容积率3.54.0净容积率增量-0.8-0.3毛容积率3.03.1毛容积率增量0.30.4福田辖区城中村改造的重要问题1福田区城中村的 特殊性分析已公布政策、规 定的适用性2建设开发强度3改造运营中政府 的作为4选择5分村控制规划福田辖区城中村几个重点问题1. 拆赔比初步确定各村拆赔比序 号名称私宅建筑总 量（万平方 米）户数赔偿建筑量拆赔 比480以上部 分（平方米 ）480以上部分（ 平方米）1下梅林85.0 5722745603740360.76 2上梅林41.5 241115680194395.50.75 3上沙106.9 5142467205344170.73 4下沙57.0 497238560215328.750.80 5沙嘴37.2 2301104001698450.75 6沙尾35.0 315
