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1、 无锡红豆国际广场无锡红豆国际广场考察时间：2012.7.20.中午项目现状：2008年10月开始运营2该项目是由无锡红豆置业有限公司开发的位于崇安区中山路胜利门广场西侧（道长巷、天成巷围合区域），占地面积： 15200，建筑面积： 136807 的综合体项目，物业形态包含4万高档酒店式公寓、3万 5A智能化绿色生态写字楼、4.2万顶级购物中心。选用台北101设计团队李祖源建筑师事务所。248米的巅峰高度，无锡城市第一地标性，汇集顶级购物中心（远东百货）、国际甲级写字楼、超豪华酒店式公寓以及VIP私人俱乐部于一体。基本信息集购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技生态的综
2、 合性项目地理位置：位于无锡市核心商圈胜利门广场西侧，东至中山路、南临喜来登大酒店、北靠聚丰园大酒店；配套及交通：项目周边星级酒店、商场、影视、休闲场所、医院等设施完善，10多条公交线路通往无锡各个地区，交通便利；设计规划：顶级购物中心设于裙楼B16层，汇集全球顶级品牌专卖店与高档百货、餐饮、服务等，只租不售，统一招商运营管理；80-230 国际级商务写字楼，可自由分割组合，无锡首家使用架空地板，3.8m至尊层高，将以超一流内在品质，铸就世界级的尖端5A智能写字楼； 480套超豪华酒店式公寓，展现节能环保及专业的物业服务。项目地理位置优越，交通便利、定位高端项目整体分析区域内的高端购物中心，客
3、流量一般购物中心台湾连锁购物中心-远东百货，设于裙楼B16层，面积近4.2万平方米。品牌专卖店与高档百货、餐饮、服务等行业均聚集于此。整体建筑布局大气，颇具现代、时尚气息。 B1层为精品超市，主要满足高端客户的生活超市，整体商品档次较高，考察时间为周五中午，客流量很少。F1F5为普通购物商场，入驻商家品牌几乎都是中端品牌，考察期间发现客流量很少。F6为餐饮区，主要以小吃为主，中午客流量较大，据了解主要服务于该项目的写字楼的正常办公职员。市中心CBD，入住率约80%，“内生态”办公写字楼国际甲级写字楼，3万平方米，约195套，80-230平方米国际级商务户型,可自由分割组合，无锡首家使用架空地板
4、，3.8米至尊层高，将以超一流内在品质，铸就世界级的尖端5A智能写字楼。整体入住率较高，入住单位以境内外在无锡投资的公司以及无锡当地较有实力的公司居多，其中以进出口贸易公司的所占比例最大。值得一提的是：针对国际甲级办公，首先在层高的设计上为3.8米，确保了空间的品质感，通过对都市办公物业的调查分析和对办公人群的深入研究，引用“新风和四管制中央空调系统”打造“内生态”办公物业。红豆国际广场置了新风系统：通过新风系统。红豆国际广场的新风系统采用日前最先进的独立分户，可以按照单位面积的办公人数，调节新风送风量。 所谓四管制：由多台机组组成空调系统，不同的用户可以根据需要自主开启和关闭，保养维修不会影
5、响整个系统运转。中央空调系统主机采用有“全球空调专家”之誉的开利来恒温和恒湿，而独立的冷、热水供回水系统，任意调节“一年四季”。 世邦魏理仕高端物业服务，酒店与公寓无明确楼层区分酒店式公寓豪华酒店式公寓，约4万平方米，480套国际精英户型，俯瞰全城盛景,还有由世邦魏理仕提供的全天候全方位专业化无忧服务，可以称得上市中心的CEO行宫。公寓目前有约50%由酒店管理，50%由物业管理代租。具体分配是由业主意愿决定的，所以很多楼层既有酒店也有单独出租的公寓，管理上带来一定的不便。整体公寓目前的入住率约50%-60%,租金约65-70元/月。装修标准一般，家电、卫生洁具品牌中等。户型从60-110。其中60-69的一房约占85%。，110两房约占15%。项目小结通过对这个无锡老城区已运营多年的项目的考察，主要参考点有：选用了经验丰富的规划设计团队，为打造项目的品质高度提供有力保证;项目整体造型设计个性鲜明，一度成为无锡地标性建筑物，可识别性强；整体业态布局合理，分布比例适宜；高端的物业服务标准，在当地带来了较好的口碑，进而提升项目形象；购物中心部分的动线、布局合理，利用餐饮吸引人流等做法值得借鉴。总结
