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1、XXXX养生广场 商业计划书XXXXX 项目筹备组编写 2010年6月*1本计划书是XXX项目而编写，仅供与该项目有关人士阅读。阅读者不得复制全部或部分内容，不得将其内容用于其它目的，未经本项目筹备组许可，不得向第三方泄露其任何内容。声 明*2目 录1项目摘要2核心业务模块3投资及效益分析4社会价值及效益5项目进度计划6项目需要政府给予的支持7部分专家团队及筹备组成员*3一、项目摘要 项目概述XX调体养生广场（暂命名）拟落户位于xx处。该 处为一独立建筑，占地面积约3400M2，建筑面积约 14000 M2，其中：地下二层至地上三层每层建筑面积 约2100 M2,地上四层、五层每层建筑面积约9
2、50M2。项 目总投资2500万元,首期投资2000万元。*4*5物业卫星图*6物业现状*7平面示意图项目将以XX先生创立的现代中医体质学为理论核心，以XX调体养生研究院、XX健康书院、健康检测与体质评估中心、调体健康产品销售中心为四大业务板块, 将健康文化传播、健康产品销售、健康管理与健康服务连成一条有机的产业链条，一改目前国内由于缺乏核心理论和文化支持所导致健康养生理论、健康管理、健康服务、健康产品各自为战的零乱局面，实现现代中医体质学说与健康产业的有机接轨，开创现代中医体质学说产业化的先河。*8项目将成为全球首创国内最大的健康调体产品卖场，建 成后每年可为公众授课1.5万人次，培养职业技
3、能人员约5千 名，为2万人次提供健康检测与体质评估服务、为8百万人次 提供健康调体产品销售，直接增加就业岗位300余个。正常 运营后每年营业收入约为1.7亿元，利润400万元，纳税840 万元。本项目为现代中医体质学说产业化的第一步和示范旗舰 店，随着现代中医体质学说推广与普及、调体市场需求的不 断扩大，未来3年内将有更多的XX调体养生健康广场在北京 及全国各地不断生根、开花、结果形成连锁规模效应，真正 实现现代中医体质学说的产业化。 *9 现代中医体质学说概述现代中医体质学说的创建人XX先生是北京中医药大学教 授、博士生导师、国家重点学科中医体质学学科带头人 。XX教授在传承、挖掘、研究、归
4、纳祖国传统医学精髓的基 础上，带领着他的科研团队创新的、第一次明确地提出了现 代中医体质学说概念，将中医体质学分化成一门独立的学科 ，并获得了国家以及学术界的认可。现代中医体质学说的核心是：体质是个体生命过程中， 在先天遗传和后天获得的基础上所表现出的形态结构、生理 机能以及心理状态等方面综合的、相对稳定的特质；这种特 质决定着人体对某种致病因子的易感性及其病变病变类型的*10倾向性；现代国人的体质可分为平和、气虚、阳虚、阴虚、 痰湿、湿热、瘀血、气郁、特禀共九种体质。其中除平和体 质以外，另外八种体质均容易造成某种疾病或是亚健康状态 。现代中医体质学说最大的贡献就是为中国人所推崇的“ 治未病
5、”与保健养生提供了坚实的理论基础；为每个人的健 康找到了个性化的维护与促进的途径；为未病先防、已病防 变、病后康复提供了系统的思路；为今天的医学模式转型、 人们的健康生活模式转变，国民医疗消费的降低，国民健康 素质的提升，提供了巨大的帮助与可能；为今后健康产业的 发展找到了方向和落地基础。*11 健康养生产业现状现代中国的健康养生产业是随着改革开放而诞生的新型 产业，尚处于成长发育阶段，是新兴的朝阳产业。目前的健 康产业的主要业态有：1. 以疾病筛查、诊断为主的体检产业 ，已形成了一定的产 业规模。该产业 作为现代医疗的补充，以西医理论为基础， 以现代科技为手段筛查、诊断疾病，但对健康养生缺乏
6、落地 的手段。2. 以保健食品和用品生产销售为主的保健品产业。该行业 是最早起步的健康养生产业，但由于缺乏核心理论和文化内涵 支持，并存在虚假宣传欺骗消费者现象，使保健品产业几起 几落，目前仍处在行业公信度不高，产业自我调整的低潮状 态。*123. 以健身、 SPA、保健按摩等为手段的健康养生产业 。 从严格意义上讲“健身、 SPA、保健按摩”等最多可称 为行业，远未形成产业。即便如此，这些行业也存在着 基本设施配备、产品使用安全性、卫生条件、从业人员 文化教育水平较低、人员培训不足、服务观念落后等诸 多问题。4. 以祖国传统医学理论为依据的健康养生产业。起步 晚，是近二年来兴起的最热门的行业
7、，远未达到产业化 规模。但由于急功近利的驱使导致了行业内鱼龙混杂， 炒作成风。目前，被热议的“张悟本事件”就是一个很 好的例证。*13 现代中医体质学说与健康养生产业的关系现代中医体质学说将成为祖国传统医学的一个里程碑，将成为现代健康与养生的文化内核。由此而产生的“调体养生理论”将成为健康产品开发的技术内核、健康机构的服务内核、健康产业的商业内核。现代中医体质学说的产业化将成为健康产业、保健行业创造可以长足发展的新型产业模型，将成为推动健康产业发展新的动力源。 *14XX调体养生广场项目由即将成立的“XX健康养生产业控 股有限公司”（暂命名，注册地点亦位于东城区东四北大街 279号）投资建设，
8、项目由以下四大业务板块构成。 XX调体养生研究院为民办非企业组织，拟设在XX调体养生广场四楼，是XX 、郑守曾、武留信、曾强、陶呈义、王昱东、陈元平等健康 养生、产业投资、文化创意、教育培训等业内专家的工作平 台。XX调体养生研究院包括了科研、文化传播、教育培训、 技术支持等功能模块。二、核心业务模块*15*161. 科研模块是XX调体养生产业的支柱，它的主要功能是 ：现代中医体质学研究、体质评估软件和设备研发、体 质调理产品研发、专利申请和技术转让；知识产权保护 和品牌培育等。 2. 文化传播模块主要功能是：健康、调体养生类图书、 影像制品、调体养生培训教材编辑出版；公众健康教育 、调体养生
9、知识普及讲座等。 3. 教育培训模块主要功能是与相关大学继续教育学院联 合开展“调体养生师”职业培训。 4. 对健康检测与体质评估中心、健康书院、调体养生产 品销售中心及其连锁、加盟机构提供技术指导 和支持。 健康检测与体质评估中心为具有医疗门诊部资质的独立企业法人机构，拟设 在XX调体养生广场地下一层。健康检测与体质评估中心通过专业人士和体质辨识仪、 量子检测仪等设备为消费者提供体质辨识、健康预警、亚 健康评估。并根据检测与评估结果为顾客提供以饮食为主 的调理方案，使顾客在购买健康产品时有的放矢，真正做 到“只买对的，不买贵的”。健康检测与体质评估中心的核心产品由：健康趋势与风 险评估报告、
10、体制辨识报告、体质调理指导书、健康指导 书构成。*17*18 调体养生产品销售中心为独立企业法人机构，拟设在XX调体养生广场一至三 层。调体养生产品销售中心是全球首家调体养生主题超市， 销售以食品为主的调体和家用理疗健康产品，是调体养生产 品销售的旗舰店。所销售的产品均按照国家标准和体质专家 进行严格认证和准入，保证消费者购买到放心产品。初步规 划：一层为原生态食疗本草区：主要销售有机或绿色生鲜食品、 粮食、调料等；包括药食用动物、植物、作物，定制化粮食 作物及粮食再加工等。二层为功能性食品区：主要针对疲劳、代谢问题的具体指向*19*20性食品销售区。如：高血脂、高尿酸、高血糖、高血压人群 的
11、食品专区等。 三层为VIP会员购物区、调体养生产品精品专卖区和综合产品 销售区。1. VIP会员购物区为XX健康书院会员的专享购物区。2. 调体养生产品精品专卖区，销售对不同体质进行调理的精 品、系列配方食品。如配方粮食、配方茶、配方酒、配方煲 汤料、配方调料等。3. 综合产品销售区包括：调体养生、食疗中药饮片专卖区；调体养生，健康图书、音像制品专卖区；保健养生器械、运动器械、理疗设备和检测设备等家用保健养生器械及相关类产品专卖区。 *21*22目前现状*23装修示意图 XX健康书院为独立企业法人机构，拟设 在XX调体养生广场五层。 1.XX健康书院为限量会员制 调体养生会所。由会员中 心、会
12、员沙龙、会员体质 辨识中心、迷你型体质调 理中心、入住式体质调理*24会员中心 中心等构成。 会员中心：负责发展会员、接待会员、位会员提供预约 、健康秘书等服务。 会员沙龙：为会员提供交际、健康沙龙、 体质辨识中心：由专家为会员提供体质辨识和调体方案 。 迷你型体质调理中心： 包含调体餐饮药膳、养 生SPA、保健按摩、音乐 疗法等的的基础养生服 务。 入住式体质调理中心： 选择以郊区生态型调体*25会员沙龙养生服务基地为会员提供个性化、系统性的入住式体质调 理。 2.会员资质 XX健康书院会员限量发展100名，会员发展对象为高级 领导干部，前100强企业家，著名专家、学者、艺术家等 ； 缴纳会
13、籍费，平均会籍费为 25万元/人； 缴纳年费（储值消费卡）， 每年不低于10万元/人。 3.会员基本权益 会籍为终身制，会籍费不退 还，但会籍可转让、可继承 ； 会员每年可享受一次由书院 合作单位解放军301医院提 供的全面系统体检；*26体质辨识*27入住式体质调理*28会员每年可享受一次由书院合作单位解放军空军飞行 员体质评估中心提供的全面亚健康检测评估； 会员每季度可享受一次由XX教授为首的专家团队提供 的体质评估及体质调理指导书； 会员每季度可享受一次，每次七天入住体质调理中心 ，进行个性化、系统性的入住式体质调理； 参加健康沙龙举办的健康养生讲座、联谊等各类活动 ； 在VIP会员购物
14、区以优惠价格购买调体养生产品； 享受书院专家团队提供的健康养生、医疗保健等咨询 服务； 享受书院提供的健康秘书服务； 享受约定医院的绿色就医通道服务。*29三、投资及效益分析投资总额估算 1.总投资：2000万元，资金来源为XX健康养生产业控 股有限公司投入1000万及融资1000万元。 2.后续投资：500万元，资金来源为经营净收入。 会员“会籍费”收入预测1.会籍费为终身制，会费不退可转让。2.共发展100名会员，第1年发展50名，按20万元/名， 可收入1000万元；3.第2年发展50名，按30万元/名，可实现收入1500万 元；累计会籍费收入2500万元。*30经营收入预测 健康广场分
15、成四部分业务模块：即非盈利机构的研究院（ 健康知识推广、培训）；健康体检中心；健康产品超市； 健康会所/书院四个业务模块下分解成6种业态收入1.健康体检中心（地下1层）2.健康产品超市（1-3层）3.研究院（4层）4.书院（会所）5.产品批发（自有知识产权的产品）6.会员收入（会籍费收入和健康入住调理收入）*31*32收入组成预测图表第1年收入比例图第8年收入比例图四、 经营效益预测未来8年累计实现收入13.4亿元，累计上缴税金8000 万元，累计实现利润5200万元，累计上缴房租7048万元。数据说明：考虑到第1年试营业， 第1年按正常年预测收入的50% 计算；2年后收入按年10%递增 （正
16、常物价指数递增）；自研 发产品为本项目重点发展业态， 按50%年递增。*33成本费用比重图*34“XX健康广场”未来8年经营预测附 表 ： 人 员 编 制 及 人 力 成 本 表*35五、 项目现金流预测*361. 按15%折现率计算，投资净现值NPV=2235万元。（ 大于0，风险较小，投资可行） 2.根据净现金流预测，计算出该项目内含报酬率 IRR=50%（收益远大于金融市场融资成本率） 3.投资回收期PP=1.5年。*37六、 资本成长预测到第8年末总资产为8700万元。总投资资产增值率 为385%，年投资资产增值率为48%，资产成长良好 。*38七、 综合财务评价1. 该项目总投资额2000万元，可实现年收入约1.5亿元的可持续发展产业，可以解决330人就业。2.该项目投资小，回收期短（1.5年），资产增值率较高 ，这些数据表明，该项目风险小、成长快。3.本着财务谨慎性原则，有些延伸产品及服务，虽然经 过论证，有较好的市场前景，但存在一些不确定因素 ，暂不统计其收入。另外该项目的产
