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1、内江乐贤地块市场调查报告天仙湖营销部 2014年3月7日目 录 壹内江城市宏观属性分析贰内江房地产市场分析叁区域房地产市场个案分析肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议机遇成渝经济区中心，川南经济带一极，区位优势明显；现目前城区人口50万人，规划在2020年达到100万人口特大型城市；四川省第二大交通枢纽，工业基础雄厚，非农产业比重逐步增加，城市人文氛围较为浓厚，城市发展潜力巨大。 城市建设存在空间，且蕴含大量自住性需求。挑战成都重庆两极城市发展迅速，外部投资和高知富贵阶层更多向两极聚集，导致成渝经济区中间城市发展“空心化”，消费潜力有待进一步提高。宏观市场城市概况内江位于四川省
2、东南部，沱江上游中段，成渝高速公路中段，东邻重庆市，西连乐山、眉山市，南与自贡、泸州市接壤，北与资阳市相依，距成都173公里、重庆167公里，独具“巴蜀要冲，成渝之心”的黄金区位优势。 地处成渝经济区腹心，有“巴蜀要冲、成渝之心”之称。一枢纽、一中心、六基地一枢纽：建设南北贯通、东西相连、通江达海的西部区域性综合交通枢纽一中心：建设成渝经济区商贸物流中心六基地：建设西部钒钛资源综合利用基地西部循环流化床电站节能环保示范基地中国“城市矿产”示范基地中国汽车（摩托车）零部件制造基地成渝经济区电子信息产业配套基地成渝经济区绿色食品基地城市定位强势起搏“成渝之心”，倾力打造“节点城市”成渝高速开通后，
3、内江一度错 失机遇，沦为“过道经济”。成 渝经济区区域规划的正式实施， 内江再一次站在新的历史发展起点 ，抢抓新形势下的发展机遇，从“ 过境城市”向重要“节点城市”强 势崛起。根据四川省“十二五”规划， 内江被列入全省建设特大城市行列 。到2020年，城区人口达到100 万，城区面积100平方公里，双双 实现翻番；地区生产总值在2010年 基础上翻一番，年均递增13%以上 ，将再造一个新内江。城市愿景建成“一心、五片、三横、五纵”的新内江一中心：邓家坝片区、谢家河片区、高铁片区 五片区：城西工业园、高桥片区、长江森林公园、椑木片区、白 马片区 三横：国道321线、北环线、汉安大道 五纵：省道2
4、06线、甜都大道、新入城线、大千路、西林大道在汉安大道以北，国道321以南 ，省道206以东，以及城西工业 园片区、高桥片区、长江森林 公园、椑木和白马等集中区域 ，形成“一中心五片区”的空 间布局，并呈现“三横五纵” 的路网体系，面积共约103平方 公里。邓家坝：滨水居住区； 谢家河：园城一体示范区； 高铁：中央商务区； 城西工业园：产城一体示范区 ； 高桥：职业技术教育、居住功 能区； 长江森林公园：生态旅游、休 闲观光； 椑木、白马：城乡统筹示范区 ；空间格局市中区：1、老城区：商务商业、休闲配套；2、城西新城：工业开发区；3、城南新区：待拆迁的老旧居住区；东兴区：1、高铁新城：教育片区
5、；2、北部新城：万达、北京华联等休闲娱乐购物中心；3、大冲山：旧城拆迁安置区商品房开发将集中在东兴区内江市主城区域由市中区和东兴区 构成，其中市中区是内江市政府所 在地，属于内江老城区，东兴区为 内江未来城市空间布局的重要承载 区域，属于新城区。功能布局城南片区成渝两地和川北川南重要的交通枢纽外部交通 u 高速公路：加快建设内遂高速、成自泸赤高速内江段，隆纳高速、乐自高速隆 昌县延长段等项目，规划建设内威高速、城区绕城高速公路等项目。u 铁路：建成成渝客运专线内江段及配套站点、归连铁路配套设施项目，新开工 建设绵遂（南）内自宜城际铁路内江段、成渝铁路货运复线，规划建设内毕铁 路、内昆铁路内江至
6、宜宾段货运复线等项目建设。u 水运及航空：加快白马、西渡、牌楼等旅游客运、囤船码头建设，积极推进4C 级支线机场建设前期工作，力争启动“川南机场”建设。内部交通 u 内江市主城区由于被沱江一分为二，未来将通过六条跨江大桥连接。 目前通行的有四座大桥，分别是西林大桥，沱江大桥，沱江二桥，桐梓坝大桥四 座大桥。规划中还将修建羊子岩大桥和麻柳坝大桥。 六座跨江大桥连接新兴居住区及传统消费区交通网络连续八年保持10%以上的增长速度2006年以来，内江GDP增长率均保持在10%以上，增长率全省排名靠前；经济总量排名四川省第十位，内江在2013年实现GDP超千亿元。数据来源：内江市统计局城市经济在川南城市
7、群中，经济实力位居中游u 2013年，内江经济总量位列川南六市第五位，经济增速位列第五位。数据来源：内江市统计局城市经济处在快速工业化时期2006年以来，内江产业结构不断调整，已经形成了“二三一”的基本产业结构；目前依托成渝经济区设立的新契机，“十二五”期间，做优做强四个传统支柱产业：冶金建材、食品饮料、汽车（摩托车）零部件、医药化工。培育壮大两个新兴产业：节能环保、电子信息等。形成“4+2”的产业支撑体系。数据来源：内江市统计局产业结构进入高平台之后，增速放缓2009年之前，城市投资额相对较少，但增速较快；进入2010年之后，投资额与城市地位、规模相吻合，增速明显放缓。数据来源：内江市统计局
8、投资规模收入稳步增长，消费意愿相对较强数据来源：内江市统计局消费能力低城镇化率与高人口密度，变革之下蕴含大量住房需求u 2012年，对比川南六市数据，内江建成区面积及城镇化率均处于中游，但其人口密度却高居第二；u 从以上数据可以说明，内江市具备较大的建设空间，同时存在大量自住需求。数据来源：内江市统计局城市规模研究认为：在城市经济大势的推动以及全国房地产发展热潮的影响之下，城市战略地位得到提升，城市未来的发展空间得到拓展，这种势头在未来几年延续的可能性极高。u 内江市2006年以来，GDP增长率均保持在10%以上，经济持续稳定增长；u 随着内江城市化进程处于周边城市中游水平，但人口密度不断增加
9、，到2020年，内江城区常住人口将由现有的50万上升至100万规模，内江将加快推进城市化进程；内江房地产市场分析目 录 壹内江城市宏观属性分析贰叁区域房地产市场个案分析肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议地块编号地块位置土地面积 (亩)容积 率楼面 地价成交价 (万元)受让单位内地挂 （2013）01北环路三段B地块43.60053.00 132011510.532四川省中合农产品市场有限责 任公司 内地拍 （2013）02东兴区大千路西侧北环线 北侧中心组团E6-1至E6-7 地块128.83.50 141542518.025四川邦泰置业有限公司内地拍 （2013）03东兴区
10、西林大道西侧北环 线北侧中心组团F4-6至F4- 8地块56.83.00 155617674.6121成都柏瑞广告有限公司内地拍 （2013）01内江经济开发区A-6-8地 块（甜都大道西侧）108.53.00 96520939.9693宜宾市裕川房地产开发有限公 司 内地拍 （2013）04东兴区工业大道东侧A地块70.763.50 129921440.4921黄冠豪、舒乾盛、李杰内地挂 （2013）02汉安大道北侧、十号路东 侧地块230.64.00 52932509.1764大连万达商业地产股份有限公 司 内地拍 （2013）13新城中心组团 F1-1至F1- 15地块241.33.80
11、 152493150.5622成都金科房地产开发有限公司内地拍 （2013）16新城中心组团G1-2至G1-6 地块105.44.00 187952819.8539内江市鸿通房地产开发有限公 司 内地拍 （2013）18东桐路北段三至四桥整理 项目B6地块66.52.80 172121367.0508三弦（四川）资产管理有限公 司2013年内江城区商品房开发用地成交情况一览表土地市场地块编号地块位置土地面积(亩)容积率楼面地价成交价(万元)受让单位内地拍 （2013）14新城中心组团 D5-3至D5-8 和D6-3至D6-5地块77.34.00 153131552.0272重庆银河房地产开发有
12、限公 司 内地拍 （2013）15新城中心组团G2-1至G2-4地 块97.33.50 203146118.019内江邦泰置业有限公司内地拍 （2013）17城西工业园区汉渝大道北侧 、甜都大道西侧甜都大道D地 块一期项目宗地二地块41.43.48 138613316.793四川省浩盛建设有限责任公 司内地挂 （2013）04十号路西侧、汉安大道北侧 地块115.443.50 131135324.5207内江建工有限责任公司内地拍 （2013）20市中区临江小区腾飞路地块153.50 16115640内江华安投资有限公司数据来源：内江市国土局2013年内江城区商品房开发用地成交情况一览表u 2
13、013年，内江城区有14宗商品房开发用地成交，主要集中在东兴区和城西片区，其中东兴区成交总面积1232.8亩，总金额405 982万元，楼面地价均价约为1353元/，其中万达以楼面地价529元拿地，拖低了区域整体拿地均价；城西片区成交总面积149.4亩，总金额34256.8万元，楼面地价均价约为1146元/。u 总体而言，内江土地市场供应与成交量明显提高，单宗体量较大，这导致内江房地产市场大盘开发较多，未来竞争压力较大。土地市场商品房市场（全市 ）2006年-2013年内江市商品房（住宅、办公、商业、其他）销售量价年度走势图（万平方米、元/ ）数据来源：内江市统计局内江全市商品房销售面积和价格
14、整体呈现逐年递增态势，尤其是2009年商品房销售面积环比激增100万方，进入新的高位平台，说明内江商品房市场需求旺盛。20112012年，需求量虽然有所萎缩，但价格依然呈现快速上涨之势。2013年内江市各区域商品房销售量价年度对比图图（万平米、元/）数据来源：内江市房管局2013年，内城区（市级、市中区、东兴区）市场份额为81%，其中市中区土地稀缺，新房市场逐渐萎缩；在城市向北发展的推动下，东兴区市场份额逐渐突出，东兴区成为目前乃至以后内江房地产市场最为活跃的区域。商品房市场（主城各区 ）数据来源：内江市商品房网签系统2007年-2013年内江城区住宅供销情况年度走势图（万平米、元/ ）根据内
15、江商品房网签系统显示，2010年之前，内城区主流项目供需明显呈现供不应求之势，价格呈现快速上涨之势。2013年，城区供需量、价均处高位，在调控及观望下仍能突破重围。商品房市场（主城各区）2007年-2013年内江城区住宅销售价格走势图（元/）内江房价呈现不断上涨的趋势，2013 年城区住宅均价突破5千元大关。研究认为：受城市发展影响，当下内江市的房地产市场格局已经处于快速扩展阶段，城市各个板块热点频起，但东兴区已经逐步成为了市场的主流开发区域。u 2012-2013年土地投放量不断提升，供需旺盛，市场火热；u 商品房销售量价齐升，发展势头良好。2013年房价突破5千元大关，城区住宅销售均价达到
16、5500元/。内江房地产市场分析目 录 壹内江城市宏观属性分析贰叁肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议区域房地产市场个案分析 作为一个未来规划100万人口，城区面积100万平方米的大型城市，内江城区呈现北移南扩的局势； 现将内江市市中区、东兴区板块进一步细分为：西林新区板块、高铁新区板块、城西片区、城南片区、老城区五大板块分别进行研究； 内江目前商品房楼盘主要集中东兴区西林新区板块、市中区城西版块、东兴区高铁新城板块，老城区、城南片区项目较少。 内江房地产市场在项目基础完工时即可取得预售条件！市中区 老城市场格局金科中央 公园城东兴区西林 新城东兴区高 铁新区城西片区城南片 区西浦观邸 第一城万达广场翡翠国际 社区中泽和都 国际邦泰国际 公馆万晟城峰 景锦华都龙湾半岛汉安天地揽景苑项目名称物业类 型建设面 积容积率价格状态金科中央 公园城高层 、洋 房48万34100元 /平米在售板块特征： u 供应量整体较少，金科中央公园城一枝独秀； u 高层均价3800-4100元/间，洋房均价5600元/； u 板块内物业较为单
