土地估价师继续教育课件(1)

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1、土地估价师继续教育主讲：杜 葵（昆明理工大学 教授）1.房地（楼价）估价与土地（地价）估价方法比较分析2. 地价在楼价中分摊方法分析第一部分房地（楼价）估价与土地（地价）估价 方法比较分析基本概念u房地产的整体概念 房地产的定义：指土地、建筑物及其他地上定着 物，是实物、权益、区位三者的综合体。 房地产存在形态：土地、建筑物、房地 房地产其他称呼：房地产、物业 u土地的概念 房地产估价中的土地定义：地球的陆地表面及其 上下一定范围内的空间。 u建筑物的概念 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，包 括房屋和构筑物。 狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。估价方法u收益还原法u市场比较法u成本法

2、u剩余法u路线价法u基准地价系数修正法房地、建筑物、土地土地收益还原法u收益还原法概念 是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价 值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的 方法。 收益还原法的本质是以房地产的预期收益能力为 导向求取估价对象的价值。 u收益还原法适用对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地 产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只 要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力 即可。 收益法适用的条件是能较客观的预测未来净收益 。收益还原法u收益还原法的操作步骤 搜集估价对象未来总收益、成本费用、税金等方 面的资料，包括相类似的房地产的收益。 计算房地产的纯收

3、益。包括土地纯收益、房屋纯 收益、房地纯收益。 分析确定还原利率。包括土地还原率、房屋还原 率、综合还原率。 评估房地产价格。 由上式可知，收益法评估结果的准确性取决于净 收益A和还原利率Y。V收益还原法u净收益的求取 租金剥离模型（针对出租的房地产）1.潜在毛租金收入2.有效租金收入3.租金成本费用（设备折旧、维修费、管理费、保险 费、营业税及附加、房产税、各种能耗费等4.房地产的净收益5.房地价格收益还原法u净收益的求取 租金剥离模型（针对出租的房地产）6.土地净收益=房地净收益-房屋净收益=房地净收益-房屋现值房屋投资回报率=房地净收益-有效毛收入 r2%7、地价收益还原法u净收益的求取

4、 收益要素模型（商业、工业、房地产）净收益=年总收入-农业生产成本费用-税金-正常利润此模型一般不适用，非正常影响要素较多。 农用地净收益=总收益-农业生产成本费用-税金-正常利润收益还原法u还原利率的求取 还原利率的实质就是房地产投资的期望收益率。 1.累加法报酬率包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分， 分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的 方法。 2.市场提取法市场提取法是搜集同类市场上三宗以上类似房地产 的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化 法公式，反求出报酬率。收益还原法u还原利率的求取 3.投资风险排序插入法投资风险排序插入法的操作步骤和主要内容如下： 调查、搜集估价对象

5、所在地区的房地产投资、相关投 资及其报酬率和风险程度的资料。 将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序 排列，制成图表。 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 ，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应 落的位置。 根据估价对象风险程度应落的位置，在图标上找出对 应的报酬率，从而求出估价对象的报酬率。收益还原法u还原利率的求取 4.复合投资收益率法 （1）土地与建筑物的组合评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值 ，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率 分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化 率。 三者之间的关系：收益还原法u还原利率的求取 4.复合投

6、资收益率法 （2）抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷 款；另一部分为自由资金。收益还原法u收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收 益的时间。 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地 使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限 ，选用相应的收益法公式进行计算。 对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿 命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使 用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命早于土 地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确 定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进 行计算，然后加上建筑物经

7、济寿命结束之后的剩余年 限土地使用权在估价时点时的价值。 收益还原法u收益法特例剩余技术 剩余技术(residual technique)是当已知整体房地产的净收 益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化 率时,从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部 分的净收益,求出归属于另外构成部分的净收益,再用相 应的资本化率资本化从而得出房地产中未知部分构成 部分的价值的方法。 一、土地剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益,但如果用收益法以外 的方法能求得建筑物的价值时,可利用收益法公式求得 归属于建筑物的净收益,得到归属于土地的净收益,再用 土地资本化率资本化,即可求得土地的价值土地剩 余

8、技术收益还原法u收益法特例剩余技术 一、土地剩余技术 土地剩余技术的公式为: 式中 VL土地价值AO土地与地上建筑物共同产生的净收益VB建筑物价值(采用收益法以外的方法,多数情况下是 采用成本法求取)RB建筑物资本化率RL土地资本化率 另外，将建筑物价值与土地价值相加可得到整体房地 产价值。收益还原法u收益法特例剩余技术 二、建筑物剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益,但如果用收益法以外 的方法(如市场法)能求得土地的价值时,则可利用收益 法公式求得归属于土地的净收益,得到归属于建筑物的 净收益,再用建筑物资本化率资本化,即可求得建筑物的 价值建筑物剩余技术 建筑物剩余技术的公式为: 将建筑

9、物价值与土地价值相加可得到整体房地产价值 。 建筑物剩余技术还可用来测算建筑物的折旧。将建筑 物的重新构建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建 筑物价值即为建筑物的折旧。收益还原法u收益法在房地和土地估价中对比分析分类 指标评估房地价格评估土地价格纯收益房地纯收益土地纯收益收益还原率综合还原利率土地还原利率收益期限建筑物剩余经济寿命土地使用权 剩余年限,取土地使用权剩余年限 。 建筑物剩余经济寿命土地使 用权剩余年限,取土地使用权剩 余年限。 建筑物剩余经济寿命a2 a3 an-1 an 累计深度价格修正率的关系为：a1 (a1+a2)/2 (a1+a2+a3)/3 (a1+a2+a3+an-1

10、+an)/n 路线价法u 路线价法的操作步骤： 深度价格修正方法路线价法u 路线价法的操作步骤：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。 路线价法u 路线价法的操作步骤： 编制其他宗地条件修正系数表 宽度修正； 宽深比率修正； 容积率修正； 出让、转让年期修正； 朝向修正； 地价分配率修正。路线价法u 路线价法的操作步骤： 计算临街土地的价值就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪

11、一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。基准地价系数修正法u 基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。基准地价系数修正法u 基准地价系数修正法的操作步骤运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：搜集有关基准地价的资料；查出估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期调整；进行土地状况调整；求出估价对象宗地的价格。基准地价系数修正法u 基准地价系数修正法的具体操作： 收集有关基

12、准地价资料。包括基准地价评估报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素的资料； 根据基准地价评估报告和有关基准地价批文确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵； 分析待估宗地的地价影响因素，按照“宗地地价影响因素指标说明表”中的影响因素体系到实地调查待估宗地的各影响因素状况，确定各项宗地条件的档次(优、较优、一般、较劣、劣)；基准地价系数修正法u 基准地价系数修正法的具体操作： 根据各影响因素状况，按照“宗地地价影响因素指标说明表”划分的标准，查对修正系数表、确定修正系数，并按下式计算系数和： 式中: 为待评估宗地地价影响因素修正系数和，K1、K2、K3Kn分别为宗地在

13、第至n个因素条件下的修正系数。 ；基准地价系数修正法u 基准地价系数修正法的具体操作： 期日修正。待估宗地的估价日期与基准地价的评估期日若不同，则需根据地价的变化程度进行期日修正。 年期修正。待估宗地的使用权年限与基准地价内涵设定的年限不一致时，需要根据待估宗地的具体使用权年限进行年期修正。基准地价系数修正法u 基准地价系数修正法的具体操作： 计算待估宗地价格。在确定好各修正系数后，采用下式计算宗地价格。式中：p待估农用地价格 P0基准地价 宗地地价影响因素修正值 Kt 交易期日修正系数 Kn年期修正系数；第二部分地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u 问题的提出： 在现代城市中，

14、由于土地越来越稀缺，地价越来越高 ，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来 越多。 与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多 元化，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用 者的情况，但是，整座建筑物占用的土地只是一块， 在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出 其中的某一部分后，该块土地的使用权的一个相应份 额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有 者按份共有该块土地的使用权，但是大家各自的份额 是多少就成了一个需要解决的现实问题。地价在楼价中分摊方法分析u 研究思路及意义： 解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的土地份额。知道了土地占有

15、份额，无论是土地的权利还是义务，就都可以通过它顺利地得到解决。 由上可见，通过高层建筑地价分摊解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。地价在楼价中分摊方法分析u 高层建筑地价分摊的方法 按建筑面积进行分摊按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑 面积的多少来分摊，具体如下： 地价在楼价中分摊方法分析u 高层建筑地价分摊的方法 按建筑面积进行分摊优点：是简便、可操作性强。但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。地价在楼价中分摊方法分析u 高层建筑地价分摊的方法 按房地价值进行分摊为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是：地价在楼价中分摊方法分析u 高层建筑地价分摊的方法 按房地价值进行分摊按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。地价在楼价中分摊方法分析u 高层建筑地价分摊的方法 按土地价值进行分摊某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值该部分的房地价值一该部分的建筑物价值