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1、中投顾问 TM 中国领先产业研究专业机构多重利好与阻碍重重，养老地产经营模式探索中远洋、保利、万科等房企纷纷试水养老地产；泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，目前国内多家中高端养老社区相继竣工。然而，养老地产可谓“一半是海水一半是火焰” ，发展前景看好，经营模式欠缺，养老地产何去何从，不仅关系到产业发展水平和深度，而且与未来入住的老者们息息相关。多重利好因素，促进养老地产发展中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，国内“银发经济”时代来临。2011 年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示，截至 2010 年 11 月 1 日零时，我国总人口为13.4 亿人，其中 60 岁及以上人口
2、占比为 13.26%，65 岁及以上人口也已经达到 8.87%。老年人口比重不断攀升，刺激“银发经济”增长，国内公营公办、公办民营以及民办民营的养老院、敬老院、老年公寓等远远跟不上需求的增长，医疗等服务水平也难以满足中高收入者的要求，养老地产发挥自身优势，定位中高端，有广阔的发展空间。政策利好养老地产发展。 中投顾问发布的2013 年第二季度政策动向深度解读分析报告指出，今年 4 月初，北京市国土局公布了 2013 年度国有建设用地供应计划。在5650 公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为 100 公顷。与此同时，上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计
3、划。拿地成本高，可谓是房地产市场下的“中国特色” ，而养老地产前期投入大，后期运营成本高，回报周期较长，不同于一般的商业地产项目，能够通过销售迅速的回收资金，降低风险。因此，降低拿地成本是房企涉足养老地产首先要跨越的一个“门槛” 。相关政策的出台，为养老地产发展减少了障碍。部分区域内养老地产发展比较集中。北京、上海、青岛、杭州等地，是养老地产积极进入的区域。房企或者投资者之所以看好该地域，主要有两方面的原因：一方面，这些地区气候适宜，环境优美，医疗、交通、养生等产业发展水平较高，能够更好的满足老年人各方面的需求；另一方面，这些地区人口聚集，老年人口比例趋高，潜在的市场需求旺盛，而且这些地区经济
4、发展水平较高，人们的支付能力、观念等较内地要先进，更容易接受新生事物，更容易接受与子女分开，安享晚年，而不是“居家养老” 。上海的亲和源、北京的东方太阳城等养老地产项目均取得一定的成绩并积累了经验。人口结构调整与养老观念的转变。计划生育政策利弊皆有，在遏制国内人口急剧增长，减轻资源与环境压力的同时，也让中国“跑步”进入人口老龄化社会。独生子女增多，4-2-1 的家庭模式让人们开始转变养老观念，愈来愈多的老年人选择与子女分开过，而“不愿麻烦子女” ，至少是在身体康健的时候。观念的转变最难，而这也是养老地产所需要面对的棘手问题，尤其是国人“宁愿存钱买房，不愿存钱买服务”的思想根深蒂固，这就让很多在
5、国外能够推广开来的养老地产模式很难在国内推广开来。经营模式探索中，试水者谨慎前行目前国内的养老地产经营模式主要有会员制、租售并举以及主要以售房为主、配套专业服务等模式，大部分房企在涉足养老地产时有所保留，全身心投入的较少，毕竟投入的中投顾问 TM 中国领先产业研究专业机构都是“真金白银” 。多数开发商是在现有普通住宅地产中“嵌入式”的建设老年住宅，营造部分老年社区，在基础设施上更加注重无障碍设计，在整个项目中配套部分养生、会馆或者老年大学等（已经比较切近高端养老地产项目了） 。世界养老地产发展较好的国家有美国、台湾、日本等，尤其是台湾与大陆的情况较为相似，也较为倡导家庭养老，同时结合社区养老、敬老院、老年公寓、养生文化村、安养中心等多种居住建筑类型。大陆人口基数大，农村、城镇人口多，社会保障制度不健全，完全依靠政府或者企业也不现实，因此多种形式的养老模式催生出对多种养老地产的需求。农村、城镇的养老地产经营模式会有不同；一二线城市和二三线城市的养老地产模式也允许存在差异。国内地区差异大，恐怕也没必要找到一种统一的经营模式，也不太可能找到一种适应全国养老地产经营模式。因此，缺乏可盈利的经营模式并不是企业面临的最大障碍，关键还是要看企业的综合实力并且从实际出发，把握消费者支付能力、消费观念等。
