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1、秦皇岛房地产楼盘调研报告总目录 一.秦皇岛海港区楼盘基本情况 1.首府楼盘 2.玉带湾 3.盛秦福地 4.盛达鑫苑 二.秦皇岛开发区楼盘基本情况 1.状元府 2.明日星城 3.竹海 三.总结秦皇岛总体情况分析 1.秦皇岛总体情况分析 2.市场竞争分析 3.SWOT分析 4.总结总体情况秦皇岛海港区楼盘基本情况首府项目1.楼盘基本情况地址位于西港路交叉口，开发商为秦皇岛首钢江盟合作开发，设计为加拿大 AAI和美国MCM，物业待定，建筑为江苏建设和中建七局，该项目占地5万亩 ，总建筑面积18万平米，容积率为2.46，绿化率35%，建筑结构为钢混，层 高为27、18层，总户数1178户，付款方式一次
2、性和按揭，价格未定。 2.市场分析客户来源以本市，以个体商户、白领、高层领导为购买人群，以自住为主。此 项目主要做高端项目，针对秦皇岛生活要求高，生活品味高的人群。 3.Swot 优势：地理位置俱佳，配套完善，设计人性化，社区配套完善，交通便利。 劣势：本项目做高端，针对人群比较单一，为高端人群做奢华项目，价位较高， 市场占有率下降。玉带湾项目1.楼盘基本情况地址位于北环路和海阳路交叉口，开发商为中冶集团，代理公司为北京中广信 ，设计为香港贝尔高林，物业为第一太平洋戴维斯，建筑为北京维诺，该项 目占地26万亩，总建筑面积64万平米，容积率为2.4，绿化率35%，建筑结构 为剪刀墙，层高为18、
3、24、26、29、30层，总户数3385户，付款方式一次 性和按揭，付款优惠价格：按揭1%、一次性2%，均价为67008400。 2.市场分析客户来源以本市居多、外地一小部分，以个体商户、白领、高层领导为购买人 群，以自住为主。此项目主要做高端项目，针对秦皇岛生活要求高，生活品 味高的人群。 3.Swot 优势：地理位置俱佳紧挨大汤河，配套完善，拥有天然绿地汤河公园，设计人性 化，社区配套完善，交通便利。 劣势：本项目做高端，针对人群比较单一，为高端人群做奢华项目，价位较高， 市场占有率下降，针对首府位置而言有点偏远。盛秦福地1.楼盘基本情况地址位于港城大街和海洋路交叉口以东，开发商为万通房地
4、产，代理公司为秦 皇岛于董机构，设计为天津大学设计院，物业为思民物业，建筑为市三建， 该项目占地121.6亩，总建筑面积35万平米，容积率为4.16，绿化率32.51% ，建筑结构为框架式，层高为27、28、30层，总户数3196户，付款方式一次 性和按揭，付款优惠价格：按揭3%、一次性4%，均价为5500，销售率：一 期93%、二期40%。 2.市场分析客户来源以本市、东北三省、北京、天津，以个体商户、中层、首次置业为购 买人群，以自住为主。此项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整 体房价，人们购买难度不大。 3.Swot 优势：地理位置俱佳，配套完善，社区配套完善，交通便利，价位适中
5、。 劣势：本项目没有太大的自己的特点，没有前期的品牌影响，设计不是过于新颖 ，对购买者吸引度不大。盛达鑫苑1.楼盘基本情况地址位于北环路和西港路交叉口，开发商秦皇岛金盛达房地产，设计 为学加拿大宝佳，物业为金盛达物业，建筑为江苏南通中铁九局，该 项目占地270亩，总建筑面积66万平米，容积率为3.0，绿化率31%， 建筑结构为框剪，层高为15、38层，总户数5400户，付款方式一次 性和按揭，均价为5300，现已封顶，销售率：98%。 2.市场分析客户来源以本市、东北三省，以个体商户、中层、首次置业为购买人群 ，以自住为主。此项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整 体房价，人们购买难度不
6、大。 3.Swot 优势：社区配套完善，交通便利，价位适中。 劣势：本项目地理位置差，周边配套不完善。秦皇岛开发区楼盘基本情况明日星城项目1.楼盘基本情况地址位于开发区长江西道，开发商秦皇岛三信建安地产，代理公司为北京中广信， 设计为北京高能筑博，物业为深圳华上物业，建筑为三信，该项目占地二期100亩 ，总建筑面积28万平米，容积率为2.14，绿化率40%，建筑结构为板楼，层高为 28层，总户数2600户，付款方式一次性和按揭，均价为4600，销售率：70%。 2.市场分析客户来源以本市、外地，以个体商户、中层、首次置业为购买人群，以自住为主。此 项目主要针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整体
7、房价，人们购买难度不大。 3.Swot 优势：环境清幽，价位适中。 劣势：本项目地理位置差，周边配套不完，交通不便利。状元府项目1.楼盘基本情况地址位于开发区长江西道，开发商秦皇岛金祥、新风地产，代理公司 为深圳顺森地产，设计为北京高能筑博，物业未定，建筑为兴龙，该 项目占地二期123亩，总建筑面积21万平米，容积率为2.17，绿化率 34%，建筑结构为板楼，层高为6+1、小高层、高层，总户数2000户 ，付款方式一次性和按揭，付款优惠价格：按揭1%、一次性2%，均 价为6000，销售率：50%。 2.市场分析客户来源以本市、外地，以个体商户、中层、首次置业为购买人群，以 自住为主。此项目主要
8、针对大众人群，价位普遍适应秦皇岛的整体房 价，人们购买难度不大。 3.Swot 优势：环境清幽，价位适中。 劣势：本项目地理位置差，周边配套不完，交通不便利.竹海项目1.楼盘基本情况地址位于燕大西校区北侧，开发商为富立地产，设计为维拓设计院， 物业为里维埃拉物业，建筑为市政、海三，该项目占地200亩，总建 筑面积42万平米，容积率为2.499，绿化率35%以上，建筑结构为剪 刀墙，层高为28、50、81层，总户数3010户，付款方式一次性和按 揭，付款优惠价格：按揭1%、一次性2%。 2.市场分析客户来源以本市居多、外地一小部分，以个体商户、白领、高层领导为 购买人群，以自住为主。此项目主要做
9、高端项目，针对秦皇岛开发区 和海港区生活要求高，生活品味高的人群。 3.Swot 优势：地理位置俱佳紧挨燕大、奥体，配套完善，设计人性化，社区配 套完善，园林设计经典。 劣势：本项目做高端，针对人群比较单一，为高端人群做奢华项目，价 位较高，市场占有率下降，地理位置偏深，交通不便利。秦皇岛总体情况分析1.经济情况n 固定资产投资平稳较快增长。n 城镇固定资产投。n 消费品市场繁荣活跃。n 出口快速。 n 实际利用外资平稳增长。实际利。n 居民收入平稳较快增长。n在全省来说多排在前列，说明秦皇岛经济情况，相对其它城市比较稳定 的呈上升趋势。党的十六大以来，秦皇岛市城市居民人均可支配收入逐 年稳健
10、增长，突破了万元大关，由2006年的7334元，增长到了2009年的 10774元。与此同时，4年间低收入家庭最低生活保障标准、最低工资标 准、失业保险金标准和离退休人员的离退休金标准得到多次提高。2009 年，秦皇岛市城市居民家庭人均养老金和离退休金达2750元，比2006年 的2264元增长21.5%，人均社会救济收入和失业保险收入分别比2009年 增长了8.7%和1.5倍。 2.房地产情况n国家统计局秦皇岛调查队的调查资料显示，在 国家积极的财政政策和宽松的货币政策刺激下 ，秦皇岛市房地产市场回暖迹象明显，整体呈 现价量齐升的态势。今年前三季度，秦皇岛市 房屋销售价格同比上涨0.6%，土
11、地交易价格 上涨4.3%，房屋租赁价格上涨5.1%。 国家制 定控制房价过快上涨的政策，对于现在的秦皇 岛房价影响力度不是很大，对于房地产市场影 响不是很大，针对现在的成交率影响不大，现 在市场还是比较稳步发展。市场竞争分析A:首府B：玉带湾C：竹海D：盛达鑫苑E：盛秦福 地F：明日星城Z：状元府 公司A、B、C A、B、 C、ED、E、F 、ZD、E、F 、Z 购买 人群高级白 领、政府 要员、企 业老总白领、 个体商 户、 高层管 理中层阶 级、事 业单位 人员首次置业 、大学毕 业生n分析：首府、玉带湾、竹海三个项目主要针对 秦皇岛的高端人群，辐射面广，三家开发实力 相差不多，竞争激烈。
12、盛达鑫苑、盛秦福地辐 射海港区项目设计和针对人群类似，但是在位 置和配套上有差异，所以产生竞争不强。明日 星城、状元府项目接壤在各方面基本相同，将 整相对激烈。盛达鑫苑、盛秦福地、明日星城 、状元府本别辐射海港和开发区，竞争相对不 激烈。SWOT分析n本项目和其他项目的优劣势n优势：辐射区域有差距，不会产生太大的竞争，交通 便利，紧挨火车站和公安医院。n劣势：项目整体面积太小，为成为社区型小区，周边 配套不完善，位置偏离市区，项目设计对于其他项目 不是很完备。n机会：针对其他项目辐射区自我控制，辐射面相对稳 定。n威胁：国家房地产控制政策出台，将影响整体的销量 。总结秦皇岛的房地产还处在一个发展的阶段，根据项 目分析，市场空间很大，销售成交量依然上升 ，国家控制房价过快上涨，对于本市影响不是 很大，发展空间巨大，针对秦皇岛房地产总体 情况看，市场专业化增强，项目优劣程度更加 明显，个项目市场定位更加明晰，将会对于同 等市场的市场占有率竞争更加激烈。2010年7月26日
