商业市场分析商业发展阶段

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1、商业市场分析2商业市场分析商业发展阶段天津商业多中心格局逐渐形成，由滨江道小白楼一带向外，部分区域级商圈逐步升级，逐渐发展成为全 市级综合商圈。传统商业形成期现代商业初步发展期发展停滞期恢复发展期扩张发展期15世纪初-19世纪末19世纪末-1949年1949-19801980-20002000-今u传统集市；u逐步形成规模的沿街 店铺主要分布在老城 厢一带；u商业街不断扩大；u在和平路一带陆续出现大 型商场；u租界发展推动小白楼成为 高档消费区；u商业规模基本没有扩 大；u改为国营的统一经营 ；u商业得到恢复和大力发展 ；u以百货业为主；u个体商业发展迅速；u城市扩张和更新加快，新兴 商业区崛

2、起-梅江、奥体中心 等；u海河开发带动市级商圈规模 扩大；u72沽u估衣街 u劝业场u天津中原股份有限公司（ 现百货大楼）u新中国现代文化用品 商店u国际商场、友谊商厦u劝业场、百货大楼扩建u大胡同市场u津乐汇、伊势丹、百盛、万 达购物中心、乐宾百货等 天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格局形态； 天津整体商业档次逐步提升的同时，预计外资、外地商户及品牌将加快入津脚步，大型购物中心将逐渐替代百货业态作为天津主力 商业类型；估衣街 百货大楼 劝业场 友谊商厦 银河购物中心3商业市场分析商业发展阶段商业发展现状天津商业现状由单点向多中心转变，

3、形态由传统百货业向Shopping Mall升级，功能由单一的传统商业 向综合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。商圈代表商圈区域商圈总建筑面积 （万平方米）档次定位商业形态传统商圈滨江道商圈和平区约165中档、中低档传统零售百货新兴商圈西站商圈、奥城商圈、友谊商圈红桥区、南开区、河西区约70中高档综合体梅江商圈、河东万达商圈、南站商圈河东区、河西区约152中高档综合体格局由滨江道商圈的单中心形式逐渐形成了市区多点布局的多中心形式的商业格局。形态从传统单一业态的零售百货逐步升级为以购物、休闲、娱乐为主的多元业态的商业综合体。现状天津商业目前正处于升级与完善的阶段，商业

4、市场发展逐渐明朗。河东万 达商圈西 站 商 圈奥 城 商 圈滨江 道商 圈梅江 商圈友谊商 圈南站商 圈4商业市场分析商业发展阶段商业发展现状天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。人均GDP与消费需求变化西南城市中部城市沿海城市核心城市$1000$3000$7000$10000第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1必需丰富提升享受第四阶段第四阶段第三阶段第三阶段第二阶段第二阶段第一阶段第一阶段享受型消费阶段 物质消费后，满足精神需求，倾向 于休闲、娱乐型消费。提升型消费阶段 体现个

5、性特点的消费阶段，关注品 质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段 满足基本生活后的消费阶段，延展 丰富基础消费内容。生活必需型消费阶段 满足生活基本需要，以吃、穿、用 为主要消费内容。天津：天津：$ 16716$ 16716备注：2014年天津人均GDP为10.37万元，按2015年6月人民币兑美元汇率（ 1人民币元=0.1612美元）折算后，为 16716美元。2345商业市场分析商业发展阶段商业发展现状天津经济较为发达，且城市化率达到天津经济较为发达，且城市化率达到80%80%以上，天津以上，天津20122012年人均年人均GDPGDP水平达到水平达到1566215662美元，表明美元，表明 天

6、津市经济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。天津市经济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。人均人均GDPGDP11001100美元美元城市化城市化2525% 人均人均GDPGDP20002000美元美元城市化城市化4545%人均人均GDPGDP30003000美元美元城市化城市化7070% 人均人均GDPGDP44004400美元美元城市化城市化7070%以上以上起初阶段购物中心阶段城市综合体阶段百货阶段 2014年天津国民经济和社会发展统计公报：天津市人均GDP达10.37万元，折合16716美元。 按城市商业发展与城市经济发展规律

7、匹配模型，天津市经济水平已全面进入进入城市综合体阶段。天津 商业天津经济天津经济 人均人均GDPGDP 1671616716美元美元截止截止20142014年天年天 津城市化率津城市化率为为81.5581.55%备注：各阶段人均GDP数值主要参考国际标准，我国各城市GDP数据参考性不强，主要以城市化率为主。6商业市场分析商业格局分析天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离 传统市中心区域发展。传统市中心区域发展。l这些未来商圈围绕现有市级商圈而分布，其

8、中东站后广场商圈和南站CBD商圈位于海河东岸，南站CBD商圈与金融城商圈距离较近。小白楼商圈 南京路商圈 和平路商圈 滨江道商圈 南市-东南角商圈 金融城商圈 南站CBD商圈 东站后广场商圈 老城厢附近商圈 l天津主要商圈分布市区大型商业项目总体量约为192万，人均商业面积0.5/人，且已确定待上市项目体量约为72万；和平区大型商业项目 总体量约为132万，且已确定待上市项目体量约为29万；7商业市场分析商业格局分析重点商圈特征天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津市区主要市级

9、商圈有4个，传统的(1)滨江道和平路商圈发展到(2)南京路商圈、(3)南市东南角商圈、(4)小白楼商圈；其中，滨江道和平路商圈及南京路商圈相连，而且这两处的商业规模、辐射范围以及知名度方面都超过另外两个。在4个商圈中，南京路商圈内商业的整体档次和购物环境高于其他3个商圈。注：大型商业为建筑面积2万平米以上的中端及以上商业 *不含食品街、旅馆街等商业每个商 圈都有 代表大 型商业8商业市场分析商业格局分析主要商业分析天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合

10、体 项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。标号项目名称所属 商圈商圈 类型 1乐宾百货 滨江道 商圈现有 商圈 2858城市广场 3友谊新天地 4滨江商厦 5中原百货 6麦购休闲广场 7劝业场 和平路 商圈8振华百货大楼 9百盛购物中心 10万达广场 11米莱欧百货吉利店 南京路 商圈12津汇广场 13伊势丹 14国际商场 15世纪都会 16新世界百货南市 东南角商圈17远东百货 18乐天百货 19麦购时代广场 20海信广场 小白楼商圈 21凯旋门百货 22友谊精品广场 23滨江购物商厦 24中原百货（下瓦房） 25水游城 西站 老城厢 26大悦城 2

11、7天佑城 28陆家嘴广场 29嘉里中心 南站 CBD商圈未来 商圈30中粮大道 31中信城市广场 32恒隆广场 金融 城商圈33天河城 34河东万达广场 其他 35红星国际广场 36友谊商厦 37银河购物中心 38天邦购物乐园 1234567891011 121314151617181920212223242526272829303132333435363738南站CBD商 圈南京路商圈小白楼商圈南市东南角商 圈西站老城厢商 圈滨江道-和平路商 圈9商业市场分析商业格局分析主要商业分析天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体天津各传统商圈的形

12、成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体 项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。商圈类型 所属商圈项目名称建筑面积 营业面积 档次定位上市时间百货/商业中心 (万） (万） 现有商圈 滨江道商圈乐宾百货 9.86.37中端 2007百货 858城市广场5.23.1中低端 2011购物中心 友谊新天地 8.95.79中高端 2004 百货 滨江商厦 4.843.1中端 1992 百货 中原百货4.53.3中端 2003百货 麦购休闲广场 3.82.08中低端 2005百货 和平路商圈劝业场 31.95中端 1991百货

13、振华百货大楼 6.85.1中端 2010百货 百盛购物中心4.83.1中端 2004百货 万达广场 159.75中端 2003购物中心 南京路商圈米莱欧百货吉利店 2.51.8中高端 2006百货 津汇广场 4.73.7中高段 2001百货 伊势丹 3.22.1中高端 2006百货 国际商场 4.83.12中端 1986百货 世纪都会 7.66.1中高端 待上市购物中心 南市-东南角商圈新世界百货106.5中端 1997百货 远东百货 5.73.7中高端 2006百货 乐天百货 54.2中高端 2011百货 麦购时代广场 7.085.6中低端 2010百货 小白楼商圈海信广场 5.83.8高端

14、 2007购物中心 凯旋门百货 1.20.78中低端 1998百货 滨江购物商厦 53.2中低端 1998百货 中原百货（下瓦房） 2.41.73中端 2006百货 西站-老城厢 水游城 85.9中端 2011购物中心 大悦城 16.414.3中高端 2011购物中心 陆家嘴广场10中高端 待上市购物中心 未来 商圈南站CBD商圈嘉里中心 8中高端 待上市购物中心 中粮大道 20中高端 待上市 购物中心 中信城市广场 7.18中高端 待上市 购物中心 金融城商圈恒隆广场 15.3中高端 待上市购物中心 天河城 13.7中高端 待上市购物中心 其他 河东万达广场 2319.8中端 2010购物中

15、心 友谊商厦 2.61.69高端 2001百货 天邦购物乐园 10中端 2010购物中心 10商业市场分析商业格局分析主要商业分析天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中 在在1010万以下，未来上市的购物中心体量在万以下，未来上市的购物中心体量在10151015万。万。体量大（万）体量小（万）高端中高端中端中低端已开业项目单位：万在建项目低端1246789101113141635121517乐宾百货（9.8）858城市广场（5.2）友谊新天地（8.9

16、）滨江商厦（4.84）中原百货（4.5）麦购休闲广场（3.8）劝业场（3）振华百货大楼（6.8）百盛（4.8）和平万达（15）吉利米莱欧（2.5）津汇（4.7）伊势丹（3.2）国际商场（4.8）世纪都会（7.6）新世界百货（10）远东（5.7）乐天百货（5）麦购时代广场（7.08）海信广场（5.8）凯旋门百货（1.2）滨江购物商厦（5）中原百货下瓦房（2.4）水游城（8）大悦城（16.4）陆家嘴广场（10）嘉里中心（8）中粮大道（20）中信广场（7.18）恒隆广场（15.3）天河城（13.7）河东万达（23）友谊商厦（2.6）天邦购物（10）11商业市场分析重点项目分析项目简介大悦城大悦城新兴市级商圈代表性购物中心新兴市级商圈代表性购物中心项目基本信息项目基本信息开发商大悦城（天津）有限公司商业体量16万租金水平平均租金10.35元/