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1、 (1) 商圈分析(2) 人口分析(3) 商业现状(4) 未来人口分析(5) 市场分析(6) 功能建议(7) 潜在竞争分析(8) 住宅分析(9) 项目定位(10)建筑指标(11)业态分布(12)租售安排(13)财务预算(14)联络和查询(1) 商圈分析一级商圈1苏州大学 东校区百安 居项目欧尚家乐 福外企聚集区域(1) 商圈分析商圈范围1.1 一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达中新路，南至机场路，西起护城河，东靠星明街。商圈中包括欧尚大卖场、百安居建材市场、苏州大学东校区等等。项目所在区域公交线路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路
2、等。3(1) 商圈分析卫星图片金鸡湖路庄先湾路莫邪路中新路星明街苏嘉杭高速东环路机场路1.2 左图为区域的卫星图片，项目地处东环路与金鸡湖路的东南交汇处，位于商圈的核心位置。项目交通便捷，离市中心15分钟车程，离园区湖西CBD只有5分钟车程。苏州大学 东校区4干将路项目百安 居欧尚苏州高新区(1) 商圈分析二级商圈1.3 项目二级商圈以驱车半个小时为标准：包括苏州市级商业中心观前商圈、区域商业中心南门商圈、石路商圈、十全街/凤凰街商业、杨枝塘路商圈和工业园区湖西商务功能区。5干将路人民路景德路观前南门石路滨河路苏州工业园区金阊区沧 浪 区东环路金鸡湖路吴 中 区平 江 区项目(1) 商圈分析观
3、前商圈1.3.1 观前商业功能区北达因果巷-旧学前，南至干将路，西靠人民路，东起临顿路。观前商圈为苏州商业功能最为齐全的都市核心，商圈商铺经营类较多，餐饮行业基本平衡，休闲娱乐、酒店服务类所占比例不足。6因果巷浦东发展银行 粤海酒店 雅戈尔皇朝大酒店乔司空巷中国银行麦当劳肯德基久泰商厦新华书店华联商厦亨达利中天百货万宝银楼龙凤金店协和百货劳保用品店工商银行新世纪广场好人小吃瑞福祥丝绸麦当劳食品商场承 德 里平 安 坊施 相 公 弄美罗茂昌第二 必胜客商城 眼镜 医药店 哈根达斯星巴克 航天大厦 五星家电兰花街大 成 坊松鹤楼得月楼新楼必胜客(肯德基)票务中心 叶受和采芝齐东来仪土特产店朱鸿兴
4、豫 园 商 城肯德基金鹰国际商城观成巷皮市街花鸟工 艺品市场大鸿运酒店乾 泰 祥财神殿雷尊殿西 脚 门东 脚 门三清殿正山门门姆阁文昌殿黄天源 稻 香 村洙 泗 巷第 二 医 药 店 旧学前长 发 商 场 电信商场九胜巷韶 磨 针 巷交通银行 少年宫塔倪巷电信营业厅大井巷人民商场肯得基青年路 小公园太监弄 得月楼观凤商场 五芳斋面馆元大昌酒家新聚丰上海老正兴苏州小吃园 王四酒家碧凤坊雅戈尔富宫 大酒店和氏春秋文化广场颜家坊富仁坊巷调风巷莲目坊古董书店广场酒店因果巷观 前 街干 将 路临顿路人民路中山大厦皇后丝都苏州商城邮政局老妈米线城隍庙景德路第一百货工商银行曲园大洋百货鹤园 宜多宝巷嘉余坊怡
5、园公交站台公交站台公交站台(1) 商圈分析观前地图注：观前商圈业态详图7玄妙广场宫巷(1) 商圈分析业态分布结论：整个观前的商业以服装业为主，占了该区域商业数量的四分之一（不包括大型商场）； 其中在观前步行街上是以中高档的专卖店的形式存在，占了该区域服装业的50%。餐饮业在该区域的行业数量中仅次于服装业，主要是以中档的店面以及特色的地方小吃为主要 的经营方式，并且在区域上比较集中，大部分集中在太监弄两侧。该区域商铺的另一特色是在观前及观南是以中高档的经营种类为主，观北是以中低档的服装、 餐饮类为主要的经营形式。8(1) 商圈分析石路商圈1.3.2 石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，
6、西起广济路，东靠护城河。2003年石路商圈进行了现代化的改造，商圈以步行街的形式出现，逐步形成一个人气旺盛、功能齐全，极具商业开发价值的闹市区，总商业面积达150000平米的石路商圈将成为苏州第二大市级商业中心。9上塘路 护城河金门路广济路阊胥路石路 步行街锦江之星留园店上 塘 街留园路五洲大饭店中国银行精品商厦长江钟表桂林之星宾馆新世纪大酒店苏大宾馆 P P 小天使广场 P越洋流 行商厦石 路 步 行 街金阊医院 金阊区人民政府君怡大酒店PPP建设 银行永乐家电金 门 路苏州名店街新风巷 工商银行亚细亚商厦泰伯圣像 小公园 状元亭神仙庙万人码头 肯德基必胜客商务宾馆 老妈米线咸亨酒店 老妈火
7、锅瑞福祥丝绸石路国际商城石路步行街管理办公室五星家电P招商银行 太平坊石路 中心 广场P老阊门金店文化用品商厦葫芦庙旧址P阊 胥 街广 济 街苏宁宾馆葫芦街神仙街忠诚药店P PP名人街 孙武塔金阊亭名人馆阊门诗画廊吴门四才子南 浩 街护城河(1) 商圈分析石路地图注：石路商圈业态详图10结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有待改善，业态总体定位要低。11(1) 商圈分析南门商圈1.3.3 南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村。区域形成以泰
8、华商城、餐饮广场、瑞富广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。12新市路竹辉路人民路护城河泰华商城瑞富广 场结论：南门商圈主要以大型商场泰华商城为核心，和周边的盘门三景、文庙、沧浪亭共同构成新南门的商贸中心区；由于商圈体量不大，业态定位不如观前、石路商圈。13商圈服饰餐饮休闲娱乐宾馆大型商场工艺品珠宝通讯器材其他观前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南门商圈32%17%6%4%1%2%38%结论：观前商圈综合大商场、餐饮、专卖店、小商品店；大商场主要位于观前街的东西两端，观前街上主要是一些专卖店、金店、银行等面积相比大商场小
9、得多的店面，餐饮基本归于太监弄和碧凤坊，小商品则位于玄妙观小商品市场内；石路商圈是一个环形，其沿街大都为大商场、银行、餐饮、金店及影院等，而专卖店、服装店之类集中到亚细亚北面的名店街内；南门商圈相比观前、石路商圈目前的业态定位逊色的多，目前除了泰华商场和瑞富广场外，其他业态较缺乏。上述三个商圈发展较成熟，但商铺经营类过高，休闲、娱乐和餐饮服务类比例不足，对商圈的发展和完善有消极影响发展新的、有规模的商业服务业势在必行。(1) 商圈分析商圈比较分析141.3.4 十全街商业包括一条仿古商业街和一条水上旅游风光带，形成了集丝绸绣品、古玩字画、文房四宝、民间工艺、风味小吃、饭店于一体的特色。近年来该
10、街在成为苏州有名的商业旅游文化街之后，目前业已发展成为颇有名气的酒吧一条街。1.3.5 杨枝塘路商圈位于园区西部，包括苏园一街区和东城世纪广场，苏园一街区为临街商铺，业态包括餐饮、超市、饭店等；东城世纪广场包括家乐福大卖场、国美电器和东城新天地（小商铺）。(1) 商圈分析其余商圈简介15(1) 商圈分析湖西简介1.3.6 湖西商务功能区范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。 金鸡湖路东环路CBD（中央商贸区）16住宅区项目12
11、345671081314129111 1：白领广场：白领广场 2 2：天翔广场：天翔广场 3 3：星海大厦：星海大厦 4 4：建园大厦：建园大厦 5 5：中银惠龙大厦：中银惠龙大厦 6 6：国际大厦：国际大厦 7 7：海天广场：海天广场 8 8：左岸商业街：左岸商业街B 9B 9：星都中心：星都中心 1010：星海国际大厦：星海国际大厦 1111：左岸商业街：左岸商业街A A 1212：世纪金融大厦：世纪金融大厦 1313：东方之门：东方之门 1414：皇冠假日酒店：皇冠假日酒店 (1) 商圈分析湖西中央商贸区17苏 绣 路苏 惠 路苏 雅 路星明街星都街星海街星原街星汉街星阳街现 代 大 道
12、星港街星桂街(1) 商圈分析邻里中心分布图玲珑湾邻里中心沁苑邻里中心新城邻里中心贵都邻里中心师惠坊邻里中心湖东邻里中心项目18(1) 商圈分析邻里中心简介19项项目名称地址建筑面积积（平方米）楼层层备备注新城邻邻里中心现代大道158号21600四层第一座贵贵都邻邻里中心中新路8号11000四层第二座师师惠坊邻邻里中心星海街169号12300四层第三座湖东邻东邻里中心星湖街178号30000四层第四座沁苑大厦邻邻里中心现代大道201号11800三层第五座玲珑珑大厦邻邻里中心玲珑街58号19800主楼二层， 局部六层第六座(2) 人口分析干将路中新路东环路金鸡湖路苏嘉杭高速古城区工 业 园 区金
13、鸡 湖北环路 312国道临 顿 路凤凰街带桥路南环路东兴路星港街韶山花园东城明月东港二村徐家浜新村永林新村宏葑新村夏园新村东振花园城市水岸天娇美地御葑庭文瘁苑东城世纪独墅苑创智赢家2.1 区域核心辐射2公里内，人口约15万，其中目标人口8万。20小区占地面积 （）固定人口略计 （人）小区占地面积 （）固定人口略计 （人）长风 新村300003500葑门路14号小区33001800 永林新区2800009000宏葑四村25000800 永林二村1600006700富华苑18000600 东城明月15000350风华 苑13000400 东港新村2370009375西街花园240001800 怡乐
14、花园18000420天骄美地公寓153001100 三星苑11000220里河新村3600007000 东环 新村3000006347杨枝塘新村2640009000东淳苑520002200学林新季22000600新湘苑800001200葑谊新村1200004000 相门新村24000010000金枝苑400001250 绿城花园17000500河北新村32800600 韶山花园200001300河南新村34900900 书香苑15000300现代花园24600650 徐家浜一村250001900杏秀新村35400650 徐家浜二村1490002600创智赢家19300950 徐家浜新村2700
15、01950东振花园230002200 宏葑新村15000500东城世纪277491500 庄先湾新村262001340文萃苑22000500夏园新村192007000御葑庭17298400总计103550(2) 人口分析2.2 区域人口组成主要为当地人群、私营业主、企业人员（园区占多数）、学生（企业人员和学生租房）、以及部分外地、外籍居民，消费相对较高。私营业主的月收入在8000-12000元，园区外企中高层的平均月收入在5000元以上，学生属于消费群体，其他月收入在2000-5000元之间。21注：上表为区域人口粗略统计(3) 商业现状金鸡湖路庄先湾路莫邪路干将路星明街苏嘉杭高速东环路机场路3.1 区域内商业分别为金鸡湖路周边商业（包括欧尚超市、百安居建材市场、沿街商铺等）、苏州大学附近商业以及干将路附件商业（宾馆、餐饮等）。但除了欧尚超市周边人气很旺以外，其
