城建地产保障房研究ys

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1、城建地产保障性住房研究报告（初稿）2011-5-18 北京城建房地产开发有限公司 北京三磊建筑设计有限公司第一部分 保障房政策全方位解析第二部分 保障房设计规范全面解读研究报告大纲研究报告大纲第三部分 保障性住房设计应用模板第一部分第一部分 保障房政策全方位解析保障房政策全方位解析相关政策解析相关政策解析政策性住房的由来北京作为人均收入与房价水平最不平衡的城市之一，北京市政府在近年相继加大了居民住房保障力度，计划20092011年投入9000亿入保障性住房建设，增加低价房源，加大房屋市场上保障住房所占比重，在客观上抑制房价上扬。并相继出台有关保障住房建设管理的条文：2007国务院关于解决城市低

2、收入家庭住房困难的若干意见（国发24号文）2007.07北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006-2010）2008.09北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则2010.05北京市公共租赁住房建设技术导则相关政策解析相关政策解析政策性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成廉租住房是指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且 住房困难的家庭提供社会保障性质的住房公共租赁住房是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提 供可租赁的住房（

3、其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经 济适用房的低收入家庭的住房困难。）经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城 市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房相关政策解析相关政策解析廉租住房公共租赁住房经济适用住房限价商品住房是指按照限定销售价格、住房套型面积和供应对象，建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和销售的政策性住房保障性住房政策性住房政策性住房从属关系相关政策解析相关政策解析属性分类政策干预房屋产权配售方式户型面积配售对象政策性 住房保障性 住宅廉租房限户型限价格政府回购 无产权只租不售50低收入 家庭或个人只

4、租不售60低收入 家庭或个人公租房限户型限价格经济适用房限户型限价格有限产权只售不租65中低收入 家庭或个人双限房限户型限价格完全产权可租可售可转让90中低收入 家庭一般商品房无完全产权可租可售可转让不限不限政策性住房分类差别第二部分第二部分 保障房设计规范全面解读保障房设计规范全面解读设计规范汇总设计规范汇总国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724号） 中共北京市委北京市人民政府关于贯彻落实国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难的若干意见的实施意见（京发200722号） 建设部住宅产业化中心主编，保障性住房建设标准（审批中）城市居住区规划设计规范（GB5018093

5、）（2002年版）住宅设计规范GB500961999（2003年版）住宅建筑规范GB503682005民用建筑设计通则GB503522005经济适用住宅设计标准DBJ 01-618-2004北京市居住区公共服务设施规划设计指标北京市城市建设节约用地标准（试行）经济适用房管理办法（建住房2007258号）北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则北京市公租房建设技术导则其他北京市政策指标文件 规范要点总结规范要点总结政策性住房公共服务设施应按北京市居住公共服务设施规划设计指标、北京市城市建设节约用地标准进行建设，配套公建节能设计应符合公共建筑节能设计标准要求。配套指标要求关键词： 北京市居住区

6、公共服务设施规划设计指标属性分类自行车机动车备注 政策性 住房保障性 住宅廉租房2辆/户0.1辆/户只设社会停车场库公租房2辆/户同经适标准位于公共轨道交通站点周边500至1000米范围内的经济适用住房项目的机动车停车位可按0.1辆/户标准设置；位于其他地区的经济适用住房项目可按0.2辆/户标准设置经济适用房2辆/户0.10.2辆/户双限房2辆/户0.20.3辆/户一般商品房2辆/户0.31.3辆/户 停车指标绿地率指标要求：建设项目绿地率应达到30%，绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合。规范要点总结规范要点总结麻雀虽小，五脏俱全户型设计要点属性分类零居套型一居套型二

7、居套型三居套型备注 政策性 住房保障性 住宅廉租房30左右40左右50 控制套型面积不大于50公租房30左右40左右50左右60控制套型面积不大于60经济适用房35左右45左右55左右65控制套型面积不大于65双限房 4560608085控制套型面积不大于90备注“左右”代表上下浮动不大于5%户型面积规定表格参照北京市保障性住房规划与建筑设计导则 （征求意见稿） 北京市规划委员会2009.01；北京市公共租赁住房建设技术导则 （征求意见稿） 北京市住房和城乡建设委员会2010.05关于限价商品房的户型指标，目前并无明确条文规定，但套型面积严格控制在90以下，表格内容参照北京市保障性住房规划建筑

8、设计指导性图集各类型政策性用房套型面积指标关键词：布局合理，功能紧凑，经济实用规范要点总结规范要点总结麻雀虽小，五脏俱全户型设计要点各类型政策性用房功能房间面积指标表格参照北京市保障性住房规划与建筑设计导则 （征求意见稿） 北京市规划委员会2009.01；北京市公共租赁住房建设技术导则 （征求意见稿） 北京市住房和城乡建设委员会2010.05关于限价商品房套型功能房间指标，目前并无明确条文规定，表格中按住宅设计规范填写属性分类起居室卧室起居兼卧室厨房卫生间层高政策性 住房保障性 住宅廉租房812810（双） 68（单）10154342.7m公租房12(9)10(9)（双） 6（单）12432.

9、7m经济适用房915912（双） 68（单）121846352.7m2.8m双限房1210（双） 6（单）12532.7m2.8m备注以上数字均为最小使用面积 第三部分第三部分 保障性住房设计应用模板保障性住房设计应用模板企业需求居户需求社会需求成本 控制产品 迅速 消化资金 快速 回笼树立企 业品牌户型 产品 认可市场 认可社会 反响 好市场 认可社区 形象 美观效益最 大化环境 安全朝向好住有面 子的房 子生活 方便 只有解决好甲方、政府、居民的各方诉求，才能真正实现保障性住房为“康乐安居之所”的目标。因此我们将这三方面的诉求整合，并以此为切入点，进行保障房模板设计。保障房各方诉求分析保障

10、房各方诉求分析居户对保障房舒适度的关注点居户对保障房舒适度的关注点规划设计户型产品设计配套设施设计朝向区位交通环境设计规划实例整合户型结构精细化设计模板列举空间尺度立面风格模板列举立面部品选择(材料及 价格）教育配套实例 模板及建议医疗配套实例 模板及建议商业配套实例 模板及建议 其他（包括照明 、市政、停车、 无障碍等) 根据各方诉求关注点，结合国内外案例，和对保障房现状舒适度的调研成果，从规划设计、户型产品，立面风格及部品，配套设施等方面搭建保障性住房应用模板。保障性住房应用模板框架规划设计篇产品设计篇立面风格及部 品选择篇配套设施篇 模板框架的形成模板框架的形成参考调研结 果，并结合 实

11、例分析参考调研结 果，并结合 实例分析第一章节第一章节 规化设计篇规化设计篇规划发展目标A.在规划中体现对社会的责任感，创造符合新都市主义的活力健康之城，提升整个地区的活力.B.从宏观到细节，打造绿色、亲和、经济型生态宜居社区.C.深入研究低收入阶层的特点与需求，为其量身打造一个切实可行的“康乐安居之所”，引领百姓迈向快乐、积极的生活方式。规划设计要点解析经济节能方案的实施 环保材料的运用 建设成本的控制 维护成本的控制 居住成本的控制适用住宅产品的设计 环境景观的营造 邻里空间的打造社会保障住区安全的保障 生活需求供给的保障 交通便利的保障规划设计要点解析规划设计篇规划设计篇居民将“朝向”列

12、于重视度第一位；使用需求：主要是希望朝南如东南、正南、西南皆可；设计上：小区每层户型平面布局都必然会有南北结合。结论：在设计上最大化的设置朝阳面的房间，尽量均衡每一户的优劣势，给予房间朝向最大限度的舒适度。朝向绿化是居民日常生活的基本需求，必须被满足；绿化率可以按照最低30%设置；集中绿地设计规范各类绿化景观小品有效性分类设计，软装硬装比例。小区环境绿化规划设计篇规划设计篇 居民需求 第一位: 居民健身设施场地 第二位: 休闲广场 第三四位: 分别是文化活动站和居民运动场馆。小区环境公共活动空间规划设计篇规划设计篇结论： 应设置居民健身设施场地和休闲广场，面积和设施数量按照居民户数进行合理配置

13、； 建议结合绿地设置文化活动站； 运动场馆可按照人口规模酌情考虑设置。 各类场地设计规范，建议指标规划设计篇规划设计篇小区环境公共活动空间规划设计篇规划设计篇先进理念分析；设计借鉴；等等。世界保障房优秀案例分析案例分析（1）参考案例A：香港居屋屋苑小区是香港居者有其屋计划发展的屋苑， 用地紧凑，配套完善，并成功实现与周边城市 公共设施的共享。小区由9座高层塔楼组成，共5,540个住宅 单位，单位使用面积40至60平方米。周边公共交通网络发达，附近有多条公交 路线的站点，距离邻近的地铁站仅约五分钟步 程，居民出行便捷。同时紧邻各项城市公共服 务设施，包括中小学、大型商场、公园和体育 设施等，可与

14、周边居民共同使用。小区背山面海，景 致宜人。内部配套设施完 备，建有小型足球场、羽 毛球场、篮球场、儿童游 乐场等，并利用楼宇底层 空间设置幼儿园和托儿所 。有顶的行人通廊将各 栋住宅楼和公共空间相联 系，创造了宜人的步行和 休闲环境。国外案例研究及建议国外案例研究及建议社区布局临近大容量轨道交 通站点，方便出行结合当地良好的自然环境 ，设置公共开放的绿色 公园住宅坐落在花园般的绿地中 ，拥有充足的阳光和空气大体量高层建筑，类 型单一，缺乏人性化原规划方案居住过度集中，功能单一， 公共空间和配套设施缺乏上世纪末，许多发达国家针对原来 修建的大型社会住宅区进行更新改造。 通过引入多样化的建筑类型

15、和城市功能 ，增加公共空间和配套设施，建设社区 商业和文化中心，旨在改善居住环境， 吸引不同阶层的社会群体混合居住，促 进社会融合，增强区域活力。国外案例分析参考案例B：荷兰大规模社会住宅区的更新改造拆除高驾车道和部分停车库，人 车混行，增加街道活力建设社区文化和商业中心，增加 多种商业、办公及娱乐设施，强 调功能混合拆除部分高层公寓，增加其它建 筑类型，促进混合居住为社区组织和文体活动提供更 多的开敞公共空间更新方案增设学校、文体和休闲设施，让 居民方便、愉悦地使用各项服务 ，提高生活质量对老旧住宅进行现代化改造 ，增设配套设施，提高住宅 居住质量一楼增设带院落的住宅，明确空间 权属原地面层仓储空间改为住宅和办公 空间，增加沿街友好界面，提高安 全氛围增加中高档住宅和自有住宅比 重，丰富建筑类型，提高居住 品质设置不同类型、规模的办公 、居住、商业和娱乐功能， 提升地区活力开辟绿色林荫大道，提高空间可 识别性和宜人步行尺度提供多种类型的建筑形式和 开放空间，增加可便捷到达 的公共和半公共空间更新方案规划设计要点总平面规划关键词：节地政策性住房，尤其是保障性住房是旨在解决城市无房人群的住房问题存在的，而城市土地资源有限，亟待解决住房问题的人群数