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1、沁阳项目可行性研究报告(下）报告框架项目本位分析项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析沁阳城市环境分析项目定位建议项目定位建议经济测算经济测算地块分析地块分析项目本位分析项目本位分析地块地块SWOTSWOT分析分析项目本位分析 地块分析项目分别位于河内路与八一路交汇处，太行大道与屹峰大道交汇处西北角及沿两条主干道交汇处西约500米处位置，目前项目地块为军队用地，地块均有建筑物需要拆迁。地块B现状地块B现状地块A现状地块A现状A2A1 B1B2B2鉴于地块之间距离较远，并且所属片区属性不同，故将地块A1和A2组合并为地块A；地块B1、B2、B3组合并为地块B ,以下将针
2、对两个地块分别作价值分析项目本位分析项目本位分析 四至分析l北：村庄l南：灯塔街区居委会l西：居民区l东：村庄地块AA地块项目本位分析 四至分析l北：锦绣江南l南：沁阳市车管所l西：焦作工贸职业学院l东：怀府建材城地块BB地块项目本位分析 项目交通解读 项目处于城市主干道河内路和八一路交叉口，交通位置优越； 主干道的交通优势提升了项目的自身配套价值，有利于项目的开发。项目紧邻城市主干道河内路，交通位置优越；为项目的交通配套提供了有利支撑，有利于项目的后期开发推售。地块A河内路八 一 路A地块项目本位分析 项目交通解读 项目处于城市主干道太行大道与屹峰大道交叉口，周边交通配套优势异常明显； 同时
3、随着项目西侧香港街的后期往南延伸，发达的交通体系将会促进新老城区的快速融合，为项目未来的升值奠定了坚实的基础。项目位于太行大道与屹峰大道交汇处，交通优越；随着香港街的后期往南延伸，优越的交通优势促进了老城区和新城区的融合，良好的通达性为项目未来的升值奠定了基础。地块B香 港 街太 行 大 道屹峰大道B地块项目本位分析 配套分析区域生活配套非常完善，河内路和八一路上分布小商店，基本满满足生活配套，尤其是丰富的教育配套资资源，提升了项项目自身的价值值及竞竞争力。 商业：八一路和河内路临街商业，基本满足生活配套 行政：沁阳市政府 学校：沁阳市二中、沁阳市一中、沁阳市三小等 医院：联盟医院八一路临街商
4、业沁阳市二中中学小学小学商场政府学校地块A 联盟医院A地块项目本位分析 配套分析区域商业业配套相对匮对匮乏，仅仅有太行大道上分布部分商业业；地块块周边边休闲闲配套及教育配套优势较为优势较为 明显显，后期项项目可以重视视自身商业业配套的打造。 商业：仅有沿太行大道的部分商业和专业市场，生活配套相对比较缺乏 学校：沁阳市实验中学、沁阳市第一中学、护城学校等 医院：沁阳市妇幼保健医院 休闲：朱载堉音乐厅广场、滨河公园滨河公园地块B沁阳一中实验中学护城学校妇幼医院音乐厅广场滨河公园怀府建材城怀府建材城B地块项目本位分析 项目商业价值分析地块A南邻河内路，交通通达及昭示性最好，价值最高，而穿过地块的八一
5、路为狭窄小路，商业价值次之，地块的东、西、北侧均紧邻居民区，商业价值最低。商业分析模型指标权重交通通达性40%建筑昭示性30%人流密度20%景观视野10%商业价值高低A地块项目本位分析 项目商业价值分析地块B东邻太行大道，屹峰大道从地块中穿过，西邻香港街主干道，交通通达及昭示性均彰显出无可比拟的优越性，因此临主干道的商业价值最高。商业分析模型指标权重交通通达性40%建筑昭示性30%人流密度20%景观视野10%商业价值高低B地块项目本位分析 项目住宅价值分析住宅分析模型指标权重景观视野35%噪音污染20%日照风向20%出行便捷15%人流密度10%居住价值低高地块A紧邻河内中路主干道和八一路，易受
6、城市交通噪音影响，居住价值相对较低。A地块项目本位分析 项目住宅价值分析住宅分析模型指标权重景观视野35%噪音污染20%日照风向20%出行便捷15%人流密度10%居住价值低高地块B紧邻太行大道、屹峰大道及香港街，临近城市干道，因此，邻近主干道住宅受噪音影响较大，居住价值较低，地块中紧邻滨河公园的住宅景观视野较好、日照风向较佳，居住价值则相对较高。B地块结合影响各地块价值的相关要素进行比较，得出各个地块的价值层次：土地价值排序：A(2) A(1)B(1) B(2)=B(3) 项目本位分析 地块价值判断项目本位分析 项目地块分析项目地块分析地块地块SWOTSWOT分析分析项目本位分析 项目SWOT
7、分析优势 Strength 劣势 Weak 交通：地块紧邻河内路城市主干道，交通优势较明显。配套：项目周边配套完善，尤其是教育配套优势突出，利于提升项目的竞争力；项目单个地块面积较小，不利于单独开发；地块面积较小，不利于内部景观营造机会 Opportunity威胁 Threaten 项目所在片区目前市场供应较少，竞争相对较小，带给了项目抢先占据市场的机会在政府积极推进城市规划、建设的大背景下，给项目顺利开发提供了强有力的保障国家政策对市场的不利影响。片区目前不是城市发展主方向地块AS-0:利用项目片区目前竞争较少的态势和旧城改造的政策引导，充分发挥项目通达性好的特点，增强项目的昭示性，快速推售
8、产品入市。S-T:利用项目优质的教育配套来打造学区房概念，弱化因为片区非城市发展主方向所带来的客户区域抵触感W-0:抓住城市城区改造的市场机会，规划符合市场主流需求的高性价比产品，实现项目快速销售。W-T:项目采取客户细分，针对客户需求设计产品，引导客户需求，从而尽量减少因自身地块劣势和外部威胁多造成的影响。项目本位分析 项目SWOT分析A组团优势 Strength 劣势 Weak 交通：地块紧邻城市主干道太行大道、屹峰大道和香港街，交通区位异常优越。配套：项目周边教育配套及景观配套优势突出，利于项目价值打造；项目单个地块面积较小，不利于单独开发；项目单个地块之间有一定距离，对组团开发有一定影
9、响。机会 Opportunity威胁 Threaten 项目所在片区属于城市未来发展方向，升值空间较大；所在片区开发力度较大，区域市场认知度及影响力逐渐增强。国家政策对市场的不利影响片区在售及未来市场供应量较大，市场竞争激烈项目本位分析 项目SWOT分析地块BS-T:利用项目特有的优质景观配套来打造高端产品，与片区竞争项目形成差异化竞争，规避项目所在片区竞争激烈的现状W-0:深度挖掘片区价值，抓住片区域发展机会，采取组团开发，形成规模效应，规避地块散碎的劣势W-T:项目采取客户细分，产品差异化战略，引导客户需求从而尽量减少因自身地块劣势和外部威胁多造成的影响。B组团项目本位分析 项目SWOT分
10、析S-0:项目自身通达性好，并且是城市未来发展方向，抓住区域规划发展机会，实现项目的价值提升。项目本位分析项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析沁阳城市环境分析项目定位建议项目定位建议经济测算经济测算项目定位建议项目定位建议项目开发建议物业组合建议物业组合建议形象建议形象建议风格建议风格建议开 发 策 略 考 虑 因 素项目定位建议 开发建议开发建议发展策略两个地块交通均较为便利 B组团位于滨河景观带，景观 资源较好 B组团位于沁阳市沁南新区， 未来升值潜力较大规划增值特色景观空间 精致环境小品 产品增值 产品创新优质景观高品质附加值配套深挖区域价值建立增值体系项目定
11、位建议 开发建议开发建议通过深度挖掘区域价值，依靠产品规划、创新抓住区域发展带来的大量市场需求，并进一步建立项目增值体系，实现项目价值最大化。项目本位分析项目发展环境分析物业组合物业组合项目定位建议 物业组合建议物业组合建议项目定位建议 物业组合建议物业组合建议uA组团物业组合建议：小高层+高层项目定位建议 物业组合建议物业组合建议uB组团物业组合建议：花园洋房+小高层+高层项目定位建议 物业组合建议物业组合建议组团地块拟规划物业A组团团部高层+小高层 团部对面高层+小高层 B组团护城河北地块花园洋房 护城河南、太行路西侧 第一地块小高层+高层护城河南、太行路西侧 第二地块小高层+高层u项目整
12、体物业规划建议：项目名称地址开发商占地面 积总建筑 面积形象定位上林苑 怀府西路新一中对面焦作市莫蒂斯有限公司823城市中心.峰品巨作普罗旺世 沁阳市太行路东侧中经泰置业有限公司1745太行大道上的地中海商业 街锦绣江南 太行路与覃怀路交叉口焦作市宏宇房地产开发825名门新贵 荣耀世家翡翠名居 沁阳市覃怀路西段与香港街交 汇处沁阳市大地房地产开发有 限公司2.57.6沁阳首席大型文化园林贵 族社区怀府景苑 沁阳市太行大道208号洪通房地产开发有限公司15居广场 享生活福海花园 太行大道与工业路交汇处河南联立房地产开发有限 公司102020万高端品质生活玫瑰公馆 怀府中路与商埠街交汇处沁阳市鸿丰
13、置业6.720商业地标 财富领地怀悦新城沁阳市太行路与文化路交汇处河南精英置业有限公司615文化路15万平米专属生活 特区嘉华国际文化路与建设路交汇处河南省德沁置业有限公司13缔造沁阳高端公寓标杆项目定位建议 形象定位建议形象定位建议通过分析片区市场项目定位，我们发现，目前市场项目定位宣传和项目实际状况普遍存在较大偏离，基于此，我们的形象定位可以从挖掘自身价值以及营造一种全新的生活理念为切入点，并在后期规划中予以针对性打造，从而赢得市场认同。项目发展建议 形象定位建议形象定位建议uA组团形象定位：考虑项目周边教育配套发达，建议项目形象定位突出教育主题，以此宣传项目优势，建立项目市场影响力。翰林
14、世家书香门第 人文世家翰林世家书香门第 人文世家uA组团形象定位：莱茵左岸人生是河、幸福是岸项目定位建议 形象定位建议形象定位建议uB组团形象定位：结合项目滨河观景大道景观资源优势，同时从项目自身物业规划出发规划，建议项目以水岸名宅为形象定位。项目定位建议 形象定位建议形象定位建议uB组团形象定位：结合项目滨河观景大道景观资源优势，同时从项目自身物业规划出发规划，建议项目以水岸名宅为形象定位。莱茵左岸20万水岸名宅莱茵左岸莱茵左岸莱茵左岸莱茵左岸符合项目实际情况； 迎合市场消费偏好；各种风格针对不同业态的运用； 物业之间的相互联系和协调；贴合项目的整体定位和发展意愿；项目建筑风格项目定位建议
15、建筑风格建议建筑风格建议项目定位建议 建筑风格建议建筑风格建议uA组团风格建议：建议风格：Art Deco形 象主体采用高档面砖，整体呈现暖色调。同时局部采用灰蓝色的铝窗、玻璃，木百叶，展现浓郁的时代特色和人文气息。尽显项目高贵大气。楼体顶部采用造型处理，体现优雅美观天际线效果外立面1-4层采用高档石材，主体部分采用高档面砖，经得起时间的考究，保证了居住的品质建筑主体及外立面处理项目定位建议 建筑风格建议建筑风格建议产品低密度和高层单位的色彩搭配与衔接项目定位建议 建筑风格建议建筑风格建议项目定位建议 建筑风格建议建筑风格建议uB组团风格建议：建议风格：现代主义特点： 采用富有品质感与现代美感
16、的装饰； 具有高度象征性，具有足够的形象性； 贴合项目的规模及定位； 市场接受度和认可度高；弊端： 产品品质的打造不易控制，容易走极端化； 不易于和市场项目区分；项目定位建议 建筑风格建议建筑风格建议报告框架项目本位分析项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析沁阳城市环境分析项目定位建议项目定位建议经济测算经济测算组团地块占地面积 （亩）占地面积（ ）拟规划物业拟项目规 划容积率拟规划建设 面积 （） A组团河内路北侧，八 一路东侧8053360高层+小高层3160080河内路北侧，八 一路东侧4026680高层+小高层380040小计12080040240120B组团护城河北地块7046690花园洋房1.570035护城河南、太行 路西侧第一地块5033350小高层+高层3100050护城河南、太行 路西侧第二地块4026680小高层+高层380040小计160106720 250125合计2801
