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1、宝坻物流区项目全案 策划提报一个讲述城市的故事故事来源于一个天津北部的小镇，在历经了几百年的风霜雪雨之后的今天，她迎来了快步发展的时期，在大北京经济圈中也在给自己点下了不可磨灭的重要一笔，“十一五”规划不仅为天津写下了未来发展方向，也同时为这个小镇注入了跳动脉搏的持续动力，今天我们也把她列入在天津发展中的11个卫星城之一，我们在今天瞭望这个小镇逐步向着城市化迈进，而且在经济，文化，教育等诸多方面也取得了骄人的进步，她开始变得越来越美丽，今天我们要讲述的主角是谁呢。第一篇：一个城宝坻第二篇：一个市宝坻第三篇：一个新地方宝坻第四篇：一个大动作宝坻我们要俯视这个充满希望的地方！一个城！一个市！一个新
2、地方！周良新城宝坻新城 通州新城 北京城区 天津城区 唐山城区 蓟县新城宝坻城市发展城市综述城市的功能被不断的分解在城市化进程不断加速的今天，北京形成了以通州新城为代表卫星城镇， 基础交通，轨道的不断兴建，使得大批的北京人移居于此。在天津的快速发展下，11个卫星城的计划也在悄然实施，宝坻新城作为卫 星城之一，基础交通的优势也在不断的体现出来，那么天津的发展会不会 像北京通州一样的发展未来呢？宝坻城市发展城市综述 宝坻新城是什么？天津市11个卫星城之一。宝坻区是天津西部城镇发展带的重点节点 。将会建设成为重要的组团型中等城市。 重要的北京工业下游承载地。重要的人口外扩城市。京津冀唐重要的物流，商
3、贸转换地。天津生态环境上佳的居住首选地。还有，很多，很多。宝坻城市发展城市综述 政府给了我们什么?宝坻区的城市性质及区域定位为： 宝坻区是天津西部城镇发展带的重点节点， 要建设成为京津冀北地区以商贸物流业、现代制造业、 特色教育和休闲旅游业为主的重要的组团型中等城市。 城市定位商贸物流业现代制造业特色教育业休闲旅游业宝坻城市发展城市综述 我们在政策导向又看到了什么？什么叫中等城市？依据人口数量划分城市，可分为大城市、中等城市、小城 市。如我国规定：20万人口以下的为小城市，20万至50万 人口的为中等城市，50万至100万人口的为大城市。100 万人口以上的为特大城市。 值得说明的是：20-5
4、0万人口所称的是城市化人口。宝坻城市发展城市综述那么中等城市对宝坻到底的作用有多大？从规模上看，20万50万人口的中等城市旧城面积小，结构老化和功能减退问题不突出，是最有利于协调经济、社会和生态环境三者关系的，最有利于可持续性发展，也最有利于优质环境的建设。从发展角度看，宝坻区的规模还有较大幅度的成长空间，这对于改善宝坻区体系结构，提高宝坻区经济发展水平，协调推进区域的城市化进程，保持良好的生态环境质量都将有积极的作用。 宝坻城市发展城市综述那么中等城市群又能带给我们什么启示呢？工业化国家城市化的新趋势预示中等城市群这种发展模式的可能性。1.中心城市集聚作用在降低，城市的边界不断扩大，人口密度
5、却有所下降；2.两个或多个城市紧密连结，而且沿铁路或高速公路形成“发展走廊”；3在城乡结合部形成一个人口密度很高、经济活动范围很广、与城市联系 紧密的地域空间；宝坻城市发展城市综述 那么中等城市群又能带给我们什么启示呢？人们对生活质量提高的要求决定了城市化发展的新动力。城市的发展是要有规模效益的，但城市规模超过了资源承载的极 限就会形成地价剧升、住房紧张、交通堵塞、环境污染等“城市病”。而我们日益追求高质量的生活，对阳光、新鲜空气和纯净水的需求越来越强烈，要求良好的居住环境，不愿意居住在人口密集 地区。而且随着21世纪人类对可持续发展的要求日益强烈，也会使城市的发展规模更趋于合理，功能相对分化
6、，城市规模不会越 来越大。 宝坻城市发展城市综述我们用什么角度来介入宝坻区的开发建设中来呢？城市运营商应具备的四种能力：一是前瞻力（对城市未来发展）；二是判断力（能够做哪些，哪些是该做的，哪些是不该做的）；三是整合力（资源整合）；四是创新力（创造有个性的产品）。 我们是城市运营商城市运营商在内涵上有四大超越：1.在开发目标上，开发商从自我本位到社会本位与自我本位的结合；2.在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”，3.在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；4.在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者 。对于东北角地块，我们应该是
7、哪一种城市运营商？在外延上也有四大延伸：1.基础设施型的城市运营商（如公建设施开发商）；2.居住建设型的城市运营商（郊区化开发商）；3.资源整合型的城市运营商（如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与 规划，帮助规划，帮助政府搞好规划）；4.城市营销型的城市运营商（如参与经营奥运会的开发商）。 战略思考的案例案例一梅江南的崛起关于梅江南区域梅江南案例一 松江集团1999年正式进入 梅江南居住区的规划运作。公司组 织了国内外专家对梅江南进行了充 分的论证规划及开发建设，最终使 这块占地3300亩的昔日烂泥塘成为 天津家喻户晓的高尚生态居住区。梅江南居住区由美国泛亚易道公 司进行总体规划设计以及区
8、内景观 控规设计。案例一统一的运营与规划梅江南国际俱乐部，总面积15000平米，是一座依湖而建的超五星级俱乐部会馆。案例一统一的区域公建配套“梅江南”注册商标案例一水岸公馆卡梅尔 天鹅湖香滨左岸半岛豪庭半岛蓝湾汐岸国际 已入住：顺驰、松江、市政建设、宁发、浩天、万科 案例一 相对独立的开发建设梅江南的成功经验首创统一规划的大型高档低密度居住区，具有是独一无二的特性强强联合，联手打造：具体的产品又有鲜明的个性梅江南强调共享的概念，各大开发商业主可能共享的一些设施对景观的管理，如对水系、生态环境等统一管理合理的成熟期，梅江南板块已经历了5年的开发案例一案例二西部新城一座总投资超过100亿元，占地4
9、平方公里，建筑面积400万平方米的西部新城，将于2010年全部建成。南开区红桥区曹庄子工业园中北镇 政府西部新城位置西部新城北案例二区域统一的前期规划案例二 n西部新城板块是新规划的西部大型居住区，规划建筑面积约400万平米。现已进驻的房地产开发企业有六家，均实力强劲。乐康方正万科金厦上投上投案例二 富力区位：距离城市中心最近的边缘板块，毗邻广开板块实力： 众多品牌开发企业同时进入，快速启动政策：明确的政策指引，频繁的曝光率，对招商和广厦土地优惠案例二 案例三廊坊东部高尚居住区“小三点”所指:主城区，廊坊开发区，万庄居住区廊坊城区格局案例三城市新中心政府的大力市政建设拉动区域案例三 案例三 案
10、例三 众多开发商共同推动板块的成熟区位：北部广阳区具有经济发达的优势，配套：文化艺术中心和高尔夫球场，规划馆等公建提升区位价值交通：紧邻廊坊市开发区和京塘高速公路案例三 第二篇：一个市宝坻第一篇：一个城宝坻第三篇：一个新地方宝坻第四篇：一个大动作宝坻城市未来土地规划研究7.6km5.57km总体布局规划宝坻中心区，西起规划的阳春路(暂 定名）东至蓟潮铁路，南临潮白新 河，北至环城北路。南北宽5.57公 里（不计西南侧的长条形用地，南 北宽3.59公里）东西长7.60公里， 规划区总面积为2502.1公顷。总体布局分析 用地布局为鱼骨形格局，一中心多节点六片区用地结构。 一中心：南三路以北，华宇
11、路以南，南关大街和鈺华路之间，规划为商业金融中心 多节点：商业轴线建设路景观轴线宝昌路（暂定名） 商业轴线宝华路（暂定名）六个功能区：生态公园片区，北城片区，东城片区，中心城片区，西城片区，西南片区教育科研居住 居住工业商业 公共服务居住 景观商业区域文教建设路商业景观带商业中心公共设施 1.生态公园周边的文教用地 2.西北商业区 3.西南商业文娱区 4.商业中心区 5.站前商业区 6.建设路两侧的公建布置 站前商业商业文娱中心西北用地的几点前景展望：1.在宝坻区规划中对公共设施用地一项中涉及到西北商业区的想法构思，位于 生态公园的南部，宝坻区西侧绿化景观带的端头，规划要在该商业中心区内部 设
12、置带形广场，形成整个城区的绿化景观商业建筑园林景观为一体的 综合类开发项目2.在城区道路系统规划中也确定了宝坻区“五横六纵”的主干道系统，其中五横中 的北环路，建设路和六纵中的西城路和南城南路等主要干道贯穿于此区域，使 得区域基础道路系统得以完备。3.在水系利用上，该区域包含了朝霞湖，桃花坞，百里河等水系，在水系集中 地周围未来也将会修建和扩建公园等公共景观带，未来的区域绿化系统也将会 完备。4.在规划的版图上也将会规划成为以北城片区和西城片区为基础的西北新区。待开发居住用地，区内百里河，桃花 坞公园，片区南部集中布置商 业用地待开发东城片区（东北角地块） 未来开发热点区域开发中西南片 区（目
13、 前热点 居住发 展区， 地价成 交节节 增高）待开发生态公园片区，教育用 地，少量居住用地，生 态良好，开发潜力很大津围公路沿线以东 收费站引滦入津河道绿化带，津蓟高速入口 近在咫尺，潮阳大道贯穿，土地情况 良好，植被生长良好，处于城区东南 部，上风上水，对面秦城遗址，各位 具佳，值得考虑之地 欠缺之点是陵园相距不远河道保护绿化带秦城遗址城区口东镇规划位于津蓟高速宝坻南出 口，潮阳大道以北，引 滦入津保护堤岸以东地 块，规划面积10平方公 里，其中4平方公里规划 为居住类用地，6平方公 里规划为工业类用地。陵园 总结：目前宝坻区规划的居住类片区以四大片区为主 1.南部正在开发片区 2.东北角
14、物流区片区 3.北部桃花坞片区 4.西城生态园和宝昌路一带居住片区南部开发中片区东北角物流片区桃花坞片 区生态园以南片 区口东镇片区津围公路以东区位交通政策导向产业布局规划发展基础建设自然资源综合评定2.52.622.62.62.8可以考虑的地区为黄色地区房地产市场竞争态势研究宝坻区自1997年开始正式进行房地产开发，2001年以前，宝坻房地产每年的开发量在1012万平方米左右，2001年以后发展迅速，近几年每年的市场开发量约在3040万平方米。 2000年2005年宝坻区城区人均居住面积由2000年的21.1平方米增加到30平方米。2004年宝坻区房地产施工面积100.84万平方米， 竣工面
15、积61.88万平方米，房地产销售面积44.59万平方米。房地产市场市场综述 房地产开发公司主要有城关镇的顺发房地产、浙江的宝鑫房地产、房管局、规划局、建设局下属各一个、天津的顺驰房地产、天津华成房地产、天津泰达房地产、天津万兆房地产、杰豪房地产、森淼房地产、珠江合生，还有个当地的祥建房地产，由于房管局、规划局、建委的下属3个企业近3年来没有开发项目，宝坻区成立了一个宝坻城投公司，负责城市基础设施的投资建设、房地产开发和土地的运营。房地产市场房地产开发近几年宝坻房地产市场发展较快，但受大环境影响影响存在波动，房地产发展表现并不成熟，存在不稳定因素。房地产市场房地产开发宝坻城区发展方向：宝坻城区发
16、展方向： 以以“ “京东第一集京东第一集” ”为中心的老城区（城区北侧）为中心的老城区（城区北侧）城区南部（商业、新兴住宅区）城区南部（商业、新兴住宅区）发展方向城区西南潮白大道方向（政府及政府机关将迁移，城区西南潮白大道方向（政府及政府机关将迁移， 并规划较大规模的商业、娱乐业等第三产业）并规划较大规模的商业、娱乐业等第三产业）以新兴住宅区姿态为开发理念的城区南部，成为宝坻区商品房市场的新贵，这里吸引了诸如泰达、万兆、怡购等知名开发商在这里安营扎寨。房地产市场房地产市场格局项项目名称开发发商位置金色领地泰达建设潮阳大道与开元路交口凯旋丽舍万兆投资开元路东侧潮阳花园顺发房地产环城南路与潮阳大道交口怡购清华园怡购置业环城南路与开元路交口怡购商业广场怡购置业开元路与南三路交口宝鑫景苑宝鑫房地产北城路1-5号蓝水湾华城房地产北城路南侧水岸兰亭顺营集团马家店镇政府南侧房地产市场房地产市场项目蓝水湾宝鑫景苑金色领地凯旋丽舍潮阳花园怡购清华园怡购商业广场水岸兰亭房地产
