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1、房地产行业业务与管理房地产及建筑解决方案事业部市场总监 王勇双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件l房地产行业流程特色及发展l房地产行业项目全生命周期管理l房地产行业营销及客户关系管理l地产行业信息化三部曲双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件房地产开发企业的基础业务流程预算及成本管理土地 获取项目 策划产品 设计工程 管理结算售楼工程 采购投资 策划资金管理人力资源管理售后 服务物业行政管理财务管理双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全
2、性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件常见问题l三算 l甲供材 l套定额 l人材机 l三通一平 l设计变更 l现场签证 l超合同付款双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件房地产企业全生命周期业务进程项目计划管理土地获 取项目策 划规划设 计施工图 设计营销管理采购管理客户服 务工程管 理物业服 务土地招 拍挂配 合功能配 套建设市政基 础 设施建 设综合策 划和系 统规划项目计 划管理合作伙伴管理人力资源管理财务管理项目计划管理土地获 取商业策 划规划设 计施工图 设计 采购管理商业管 理工程管 理运营合 作 洽谈物业
3、服 务营销策 划组织招 商铺面销 售投资管理能力项目管理能力价值交付能力资源管理能力政府公关和资本运作能力项目管理和成本控制能力价值交付和客户经营能力双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件某房地产企业组织架构图双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件l投资规模大l利润回报高l项目周期久l产业链长且复杂l政府关系依赖度高房地产行业特点双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件迅速发展的地产业进入新阶段
4、，资金和土地成为驱动 企业规模扩张的核心，而规模的快速扩张已成为很多 房地产企业的发展目标房地产行业发展历程房地产行业发展历程双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件l房地产行业流程特色及发展l房地产行业项目全生命周期管理l房地产行业营销及客户关系管理l地产行业信息化三部曲双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件入伙知识管理客户关系房地产项目全生命周期业务流程与管理房地产项目全生命周期业务流程与管理规划设计知识管理客户关系工程图纸成本进度管理施工知识管理客户关系采
5、购管理工程图纸质量管理成本进度管理项目前期 论证、立项知识管理成本管理销售知识管理客户关系售楼管理工程图纸租赁管理成本进度管理双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件现金流l进度l成本l质量房地产项目管理核心要素房地产项目管理核心要素双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件房地产企业成本管理的方向双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件房地产企业的成本管理难在哪里？成本发生 的周期较长成本控制 环节
6、多、 流程复杂缺乏实用 的数字化 管理工具成本执行 过程中的 变动性大 不同项目 之间差异 性大 成本构 成复杂难双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件l缺乏规范的成本管理制度和体系 l无法对目标成本进行精确的测算 l利润设计变更、现场签证难以有效控制 l难以实时了解大量工程合同的执行进度 l无法准确掌握项目建设过程中最新动态成本 l难以精确制定资金计划 l缺乏对成本历史数据的积累和分析目前项目成本管理工作中存在的主要问题双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件
7、 目标成本目标成本 逐级分解逐级分解成本 战略作业 成本动态 成本责任 成本目标 成本 谁来做？谁来做？ 做什么？做什么？ 怎么做？怎么做？ 如何评价？如何评价？ 制度固化制度固化 风险预控风险预控 过程控制过程控制 实际做得如何？实际做得如何？ 用数据说话 及时发现并解决问题建立成本管理体系双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件目标成本目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力 所要实现的成本目标；是项目成本的控制线所要实现的成本目标；是项目成本的控制线通过确定责
8、任主体和评价部门，来保证整体成本的合通过确定责任主体和评价部门，来保证整体成本的合 理性和先进性令全员实施自觉的成本管理行为。理性和先进性令全员实施自觉的成本管理行为。责任成本责任成本是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成 本的目的。全过程、全员、全方位的成本控制。本的目的。全过程、全员、全方位的成本控制。作业成本作业成本成本管理体系的建立是成本控制的基础成本管理解决方案-建立成本管理体系动态成本动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培
9、训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件l目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过 努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线l建立规范的成本核算体系 l实现项目间的成本对比l成本估算l目标成本目标成本双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件q 土地成本 q 开发前期准备费 q 主体建筑工程费 q 主体安装工程费 q 园区管网工程费 q 园林环境建设费 q 配套设施费 q 开发间接费主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本成本科目的统一设置（八大项费用）双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类
10、药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件责任成本l责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并 借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况l落实责任部门l明确责任范围l制定评价指标l绩效反馈追踪责任范围责任主体配合部门反馈指标评价部门报批报建费项目发展部报建费用节减率财务部建安成本责 任 目 标1、建造内容、 建筑形式合理化设计部销售部规划设计周期成本部2、结构指标合 理化及施工图质 量设计部、工程 部每平米设计费 设计变更比率成本部3、获取合理性 低价工程部、成本 部项目部招标比率成本部 最低价定标比率4、现场成本管 理、施工质量与 进度项目部工程部变更比率 工程
11、部 签证比率双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件制作完整的“作业过程指导书”（或SOP）重点定义作业过程中与成本控制相关的要点 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，从制度上保证对成本的 有效控制作业成本双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件临时路建设临时路建设动态成本：动态成本：280280万万其中沥青路合同其中沥青路合同金额为金额为100100万；万；舒布洛克砖铺装舒布洛克砖铺装路面合同路面合同180180万万以上总价包干以上总价包干此时动态成此时动态成
12、本为本为291291万万举例：此时动态成本 等于目标成本施工过程中，由于 赶工期支付非合同 性成本（赶工奖， 成本未考虑）3万由于地质情况，产 生变更签证，发生 的成本为8万元动态成本双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件项目动态成本合同性成本非合同性成本各类产品动态成本拆分指定分摊引入录入分摊待发生成本指定分摊调整成本分摊按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 房地产成本分配的方法：按土地面积分摊；按 建筑面积分摊；按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本。双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的
13、安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件l房地产行业流程特色及发展l房地产行业项目全生命周期管理l房地产行业营销及客户关系管理l地产行业信息化三部曲双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件客户关系管理平台（CRM）双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件市场推广流程双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件 客户细分的工具与方法双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及
14、对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件彰显地位的成功家庭彰显地位的成功家庭价格敏感的务实家庭价格敏感的务实家庭注重家庭的望子成龙家庭注重家庭的望子成龙家庭关心健康的幸福晚年家庭关心健康的幸福晚年家庭注重自我享受的职业新锐家庭注重自我享受的职业新锐家庭中国地产行业客户细分参考标准双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件Pulte Homes Pulte Homes 的的1111大类客户细分大类客户细分 个人类：首次置业者、常年工作流动人个人类：首次置业者、常年工作流动人 士、大龄单身贵族、活跃长者士、大龄单身贵族、活跃长者 家
15、庭类：单人工作丁克家庭、双人工作家庭类：单人工作丁克家庭、双人工作 丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、 成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件销售跟进流程双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件销售转化率分析销售转化率分析总总 体体 客客 户户意意 向向 客客 户户向销售人员向销售人员 询价的目标询价的目标 客户客户最终购买楼最终购买楼 盘的目标客盘的目标客 户户顾
16、客购买过 程第一步：了解并喜爱品牌第二步：进一步了解单 元并认真询价第三步：购买销售有效性 衡量指标走进售楼处的顾客人数询价率单元购买率数据采集负责人展厅接待小姐展厅销售人员销控员计算方法计数询价人数/进展厅人数购买人数/询价人数决定因素 差异性的品牌定位，产品差异性的品牌定位，产品 定位定位 媒体选择的有效性媒体选择的有效性 有效的宣传频率有效的宣传频率 足够的广告宣传投入足够的广告宣传投入 掌握顾客心理，充分传达掌握顾客心理，充分传达 楼盘特性楼盘特性 楼盘介绍技巧楼盘介绍技巧 销售与服务能力销售与服务能力 具有竞争力的产品定价具有竞争力的产品定价双水相萃取脂肪酶课件斯巴鲁售后服务经理人培训他汀类药物的安全性及对策胎膜早破病人护理查房糖尿病自我管理课件定价调价试算因素 楼层 朝向 户型 面积 景观 试算方法差价法 系数法 混合法试算规则固定单价 固定总价在原有价格方案上调整历史价格资料房地产价格试算流程双水相萃
