商业房地产市场----零售业物业市场

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1、 商业房地产市场-零售业物业市场 商业与商业房地产 商业及其分类 ：广义的商业：以营利为目的的行业；狭义的商业：专门从事商品交换活动 的营利性行业。这里的商业是指狭义的商业，即从事 商品流通与商品交换的行业。 按流通阶段的不同可以将商业分为批发 业和零售业。 批发业：以向下级分销商市场而非直接 用户提供所需商品和服务为主的商业流 通行业。 零售业：以向最终消费者提供所需商品 和服务为主的商业流通行业。 分类标准 业种：即商业的经营对象或商品的种类 业态：即商业的经营方式或商品销售方式 流通阶段：即商品流通所处的阶段 流通范围：即商品流通的空间范围 其它分类： 商业房地产 从直观上看：商业房地产

2、是包括购物中心、酒 店、商业街shopping mall,主题商场、专业市场 、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商 业物业、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类 物业有很大区别的房地产产品。 严格地讲：商业房地产是指用于各种零售、餐 饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地 产。 商业地产是指具有一定规模，可以有效地为各 类顾客提供物质商品交易和服务产品消费的各 类建筑物和经营场所。 商业地产应当包括三个要素： （1）数量上具有一定规模。 (2)能有效地用于物质商品交易和服务产品消 费的商业活动。 （3)商业地产的形式上，可以是专用建筑，也 可以是各类形式的经营场所。 商业房地产特点 风险大

3、经营期长 增值快 融资力强 产权多元化商业房地产与住宅房地产区别 需求对象 功能用途 物业持有方式 风险角度零售业物业分类 按业态对零售业物业进行分类 ： 零售业态：指零售企业为满足不同的消费需求而形 成的不同经营形式。我国零售业态分类体现了零售 业物业及其商品结构的特点，即同时考虑了经营方 式、商品结构、目标顾客、服务功能及选址、商圈 、规模、店堂设施等。 按照零售业态的不同，我国的零售业物业分为百货 店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、 专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等。 （根据中华人民共和国标准零售业态分类）百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展 各自的进

4、货、管理、运营的零售业态。 超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客 提供日常必需品为主要目的的零售业态。 大型综合商场：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主 ，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一 次性购全的零售业态。 便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 专业店(specialty store, S. S)：经营某一大类商品为主，并且具 备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。 专卖店(exclusive shop,E. S)：专门经营或授权经营制造商品牌 和中间商品牌的零售业态。 购物中心(shopping center,

5、 S. C)：企业有计划地开发、 拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体 。 家居中心(home center, H. C)：以与改善、建设家庭居 住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及 服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。 仓储商店(discount store, D. S)：在大型综合商场经营 的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销 一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、 采取自选方式销售的零售业态。 按照运作模式进行的分类按照经营模式的不同，可以将零售业物业分为产权式零售业物业 和经营型零售业物业。 产权式零售业物业：按“（分割）出售-投资-经营”模式

6、进行运作 的零售业物业。该模式的主要特征是：物业由开发商统一开发、 实行产权整体或拆零销售、申投资者自主或出租经营商品销售、 休闲、娱乐等活动、开发商以资金回笼或套现为主要投资回报。 经营型零售业物业：按“租赁-管理”模式进行运作的零售业物业 。该模式的特点是：开发商统一开发、分散或整体租赁、项目统 一经营管理、开发商以收取租金为投资回报形式。随着零售业经 济的迅猛发展，经营型零售业物业因其经营风格、管理的统一性 和收益的稳定性等特点而渐成主流。零售业物业市场分析 零售空间的界定 ： （1）销售区域：专门用于陈列、服务和付款的场地，包括客流的 人口和出口； （2）仓储区域：在商品到达零售店而又

7、没有摆放在销售区域时， 进行商品接收、储存和加工的场地； (3)管理办公室和商务区域：除付款台外，用于内部管理功能的 场所方面都不尽相同。 (4)设施区域：为建筑物提供供热和废物处理等必需服务的场所； (5)场地区域：建筑物的占地及用于提供辅助设施的户外场地， 如停车场、人口出口、户外设施、地面景观和其他场地设施。 零售业物业市场分析的要点 (1)宏观经济环境与背景区位分析。 (2)市场供求分析。 （3)产品定位建议。 零售业物业市场分析的内容 城市经济环境与区域经济条件分析 零售业物业项目开发周期长、投资大 ，受经济发展和政策的影响大，对项目 所在城市和区域的经济环境如城市总体 经济状况、城

8、市规划、项目所在区域内 设施、交通条件、交通路线安排及对内 对外交通方式等进行研究，将对项目的 规划定位产生重要影响。 零售物业市场分析框架零售业物业市场分析(1）城市性质 （2)城市规划(3）城市总人口及地区人口结构(4）职业构成、人口构成、收入水平(5) GDP水平及产业结构情况(6)商业增加值(7)全社会消费品零售总额(8）城乡居民人均可支配收入(9)城乡居民储蓄存款余额 （10）公共设施状况 （11）交通体系状况 （12）道路状况、通行量商业网点发展规划、政策研究与零售业物业类型 商业网点发展规划和政策研究 海外经验：在城市建设初期，以开发市中心的百 货店为主流；在城市建设中期，区域性

9、的购物中 心开始占据市场优势；随着城市化规模的扩大， 临近交通要道的购物中心成为市场宠儿；而在郊 区化发展阶段，则以大型复合业态的商业物业与 新型社区性商业物业开发为主。 中国：20世纪90年代初期至中期，百货店和商 业改造是商业物业开发的主力；1996年至2001年 期间，大型超市和综合市场开始兴起;2002年至 今则是购物中心和社区型商业物业的昌盛时期。 明确商圈范围 商圈是指被吸引到目标商业物业的消费者所在的地 理区域。通常是指以设定的商业建筑为圆心，以周 围一定距离为半径所划定的范围。商圈由核心商圈 、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。 核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商

10、店 顾客总数的55%-70。该商圈的顾客在商店消费 人口中所占的比例最大，消费的客单价也最高，而 且与其他商店的商圈很少发生重叠。 次级商圈内的顾客占商店顾客总数的1525。 其辐射的半径在3-4公里。 边缘商圈辐射的半径在7公里左右。一般情况下只 有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。 零售商品与零售业物业供给分析 零售商品和服务的供给可以被视为具有价格弹性，即价格上的细微 差别将导致商品供应量的更显著的变化。这需要进行区域零售业结构的 市场调查与分析，即商业普查。商业普查反映出的区域内零售业经济活 动的指标和商业特征能够为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测 提供定性的参考分析。通常

11、，要对区域内经营商户从经营内容、商铺面 积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动 向等进行调查。 分析零售业物业供给，根据物业的类型调查交易区域内同业竞争商 业中心的特征、位置和销售业绩存量、吸纳量和销售量；并结合计划开 发的物业的特征和档次，根据土地储备量、建造成本、销售税收的增长 、道路与基础设施的建设计划等预测未来市场的增长潜力，特别是可能 成为竞争对手的待开发物业。利用城市居住区规划设计规范可以帮 助明确规定居住区人口规模和商业配套的面积。也可以计算零售饱和指 数，来判断区域的零售潜力，进而推算区域的物业潜在供给量。 零售商品和服务的需求分析 零售业物业需求分析的

12、过程包括： 首先，计算商圈内不同收人阶层人们对 不同商品的购买力； 其次，统计不同商品的单位面积的销售 额，并借此换算总的零售空间需求； 最后，用用总需求减去现有供应量，便 是零售空间的需求缺口。 1)购买力分析 2)消费支出模式分析 3)零售业空间的需求面积估计 4)零售业空间的需求面积修正 23选址研究 物业 类型区位类型选址特征区域 型CBD地区性交通枢纽；接近商业区和住宅区的中心地区性购物中心/商业区两条以上地区性道路的交汇处； 接近住宅区和外围就业区的中心 专业购物中心中央商务区或区域性中心附近；区位与地区性购物中心类似社区 型社区购物中心/商业区主要地区性道路上，通常在主要的交叉口

13、上；能方便的到达两个 以上住宅区；提供娱乐休闲、个人商务和金融服务 折扣商店/讲价店与社区购物中心或专营购物相同邻里 型小区购物中心/商业区在主要道路上，接近路口；至少接近一个住宅区日用品街铺在一条主要或次要道路上；接近一个住宅区其它干道商业带在住宅区和就业区之间的一条主要道路上高速公路服务商业带主要高速公路上；通常处于偏远地区，但也可能和干道商业带一 样 繁华商业带在主要或次要道路上；可能和高速公路服务商业带或干道商业带 一样 依赖性商业接近、毗邻或处于主要用途或主力商店独立建筑主要道路上；通常处于外围地区；使用大块的单独的地块；可能 处于聚集区或条带中，也可能不是各种购物中心的主力商店 购

14、物中 心类型便利中 心邻里中心社区中心区域/超级区 域中心主力商 店类型微型超 市 餐馆 美容院 干洗店 快餐店 医疗室 牙科诊 所超市 药店 打折店 餐馆 家具店 五金商店 电器商店 酒吧 音像出租店 银行小超市 打折店 超市 大型优惠商店 百货商店 家庭服装店 家具店 体育用品商店 办公用品商店 电影院全日制商店 时尚店 超级影院 娱乐中心 小吃街 大型专卖店 大型优惠商店选择合理的运营模式和租约结构 1)常见的运营模式（1）拆零销售 （2）返租模式 （3）先租后售模式 （4）以租促售的模式 2）租金与租约结构零售业物业内超级市场的租金 占销售额的平均比例为1%-l 5 ，另外还有0.25%-0.5的 零售业物业维护费。有些零售 业物业则将维护费包括在租金 额之中。 零售业物业的租约期限可长可 短，通常实行有抵押的长期租 约，租期为15-20年之间，有 些则在25-30年，多数租约中 还有5年1-4次的续约优先权。 进一步学习 内容： 零售物业市场的定量分析 美国购物中心发展 参考资料： 张红，房地产经济学，第4章 讨论1： 家乐福拓展的选址要求及其物业特点 讨论2： 某知名影院拓展的选址要求及其物业特点 讨论3： 上海环球金融中心的区位条件、物业特 点和市场前景