金边市场及投资环境见解

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1、金边房地产市场情况及投资环境的见解思考第一部分：公寓项目名称：钻石云庭产品类型：公寓面积段：1 房 49-74 ；2 房 74-207 ；3 房 261-421；地理位置：钻石岛首付：30%付款方式：分期付款：定金 1000 美金，10 天内付齐 10%，每季度再付 10%，交房最后付 10%；按揭贷款：定金 1000 美金，一年内付清 30%，余下贷款；贷款银行：加华银行总高：30 层交房日期：2017-6-30均价：2000 美金 /平 交付标准：精装修销售情况：一般折扣率：6%-10%主要客户对象：50%本地客群；50% 为境外客户（华人、日韩、香港、马来及中国内地）租金年回报率：8%项

2、目名称：钻石名邸产品类型：公寓、排屋面积段：公寓：45-149；排屋：354-561地理位置：钻石岛首付：30%付款方式：分期付款：定金 1000 美金，前 4 月每月 7.5%，之后每月 3%，交房支付 10%；按揭贷款：定金 1000 美金，四个月内付清 30%，余下贷款；贷款银行：加华银行总高：18 层交房日期：2016 年底均价：2800 美金 /平 交付标准：精装修销售情况：一般折扣率：8%-10%主要客户对象：50%本地客群；50% 为境外客户（华人、日韩、香港、马来及中国内地）租金年回报率：8%钻石岛规划：钻石岛三江四水环抱，周边商业、购物中心、酒店、高尔夫球场配套齐全，整个岛处

3、于前期开发状态，地块已经出售，未来 35 年有大量项目入市，会成为外籍人士新的置业首选；项目名称：Bridge产品类型：公寓、Soho、办公面积段：公寓：一房约 70；两房：约 100；三房：130-180；soho ：50-70（3.6米层高） ；地理位置：进钻石岛桥边付款方式：分期付款：小订：500 美金，定金 10%，一年半内补齐至 50%，18 年交房支付 50%；总高：45 层交房日期：2018 年均价：4000 美金 /平 交付标准：精装修销售情况：很好主要客户对象：新加坡人，在新加坡有销售地租金年回报率：8%项目亮点：自身配套大商业，产品类型齐全，城市综合体项目；是新加坡上市品牌

4、开发商开发；目前预售 3 栋，开盘至今 3 月，目前已去化 80%。项目名称：奥利匹亚城产品类型：公寓、酒店、办公、排屋面积段：公寓：一房约 48-68；两房：约 119；地理位置：市中心核心地段，西哈努克大道与诺罗敦大道交汇处产权：90 年付款方式：分期付款：定金 5000 美金，两年内付齐 30%，按月支付；余下 60%按年支付，一年半内支付完成，交房支付 10%；按揭贷款：定金 5000 美金，两年内付齐 30%，按月支付；余下 70%贷款；贷款银行：加华银行总高：18 层交房日期：2018 年均价：2000 美金 /平 交付标准：精装修销售情况：良好主要客户对象：50%本地客群；50%

5、 为境外客户（华人、日韩、香港、马来及中国内地）租金年回报率：8%项目亮点：周边配套齐全，交通便利，城市综合体项目，地处城市中心位置；品牌开发商；项目名称：韩国城（韩国开发商）产品类型：公寓、别墅面积段：公寓：两房到五房约 120-230； 地理位置：市区南部，离市区 3 公里产权：永久产权付款方式：分期付款：两个月内付清 30%，后三个月内付清 70%；按揭贷款：两个月内付清 30%，余下 70%贷款；贷款银行：加华银行总高：20 层均价：1200 美金 /平 交付标准：现房 毛坯交付销售情况：一般主要客户对象：以外籍人士为主（韩国人居多）租金年回报率：6%项目概况：周边配套尚不完善，仅项目

6、自带商业配套，离市中心仅 10 分钟车程；韩国开发商；项目名称：Resident（开发商：华人、马来人以及当地人）产品类型：公寓、别墅面积段：公寓：两房约 90； 地理位置：市区南部，离市区 5 公里产权：永久产权付款方式：分期付款：三个月内付清 30%，后三个月内付清尾款；按揭贷款：三个月内付清 30%，余下 70%贷款；贷款银行：加华银行总高：9 层均价：800 美金/平 交付标准：精装修销售情况：不理想主要客户对象：本地客户以及马来客户项目概况：周边无配套；第二部分办公：加华银行大厦月租金：20-25 美金（只租不售）地理位置：市中心总高：28 层客户类型：加华银行自用，以及银行证券、经

7、融类机构，部门中资背景的投资公司，本地房地产公司；出租率：90%办公标准：甲级标准办公楼物业费：5 美金面积段：150-500电梯：6 部电梯安达大厦月租金：28-38 美金（只租不售）地理位置：市中心，在加华银行旁边，城市地标，含商业、五星酒店、办公总高：39 层，183 米（高区为酒店，中低区为办公）客户类型：跨国投资公司，以及银行证券、经融类机构，本地房地产公司；出租率：不高（刚交房）办公标准：5A 甲级办公楼物业费：5 美金面积段：标准层：1800-2000，一层 9 户；第三部分土地市场：土地 1：莫尼旺大道：4200 平米土地单价：4800 美金土地 2：毛泽东大道，中国大使馆对面

8、：7000 平米土地单价：2800 美金土地 3：总理府对面：11000 平米；土地单价：3300 美金第四部分本项目产品定位分析：仅一面临街且俄罗斯大道交通较为拥挤，商业展示面及动线不足；该地块更适合做办公、酒店，且市场上可售型办公产品稀缺。产品建议：办公、酒店商业为主，公寓为辅；商业定位：以中高端为定位，不适合开大型超市，可针对境外游客及外来投资商开设具备境外商品、零售、餐饮为主，增加大型餐饮、娱乐等业态；在招商基本落位的情况下部分带租约出售。酒店可引进五星酒店管理，只租不售；办公定位：5A 级写字楼，分为标准办公（针对本地金融、房产企业）与多层独栋办公（针对来柬投资的跨国投资公司） ；面

9、积段 100-200 平米分割销售，独栋产品 3000-4000 平米，针对跨国企业办公使用。一栋为地标建筑 150 米以上。公寓定位为：小面积精装交付（针对外籍商务客及投资客）面积段 50-90 平米，带一部分SOHO 产品。推盘节奏：办公先行，商业及酒店跟进配套，公寓最后推。第五部分柬国房地产与国内房地产差异1、 整体人均收入：150-200 美金/ 月，大部分人仅能解决基本温饱问题，购买房屋已属奢侈消费；而中国国内普通民众都具备一定购买力2、 购买房屋首选排屋，面积在 250-400 平方米，3-4 层排屋；市区外的排屋总价在 10-30 万美金左右，永久产权；一般选择总价低，面积大，位

10、置可以较偏的排屋；国内选择公寓为主，100 平米左右是主流户型。3、 本地人不喜欢公寓房，首选排屋；国内居民以公寓为主。4、 银行存贷款利率较高，本地居民贷款较方便； 与国内基本一致；5、 因城市面积不大，因此地段不是太偏总价低的房屋较受本地居民欢迎；中国地域较广，距离差导致房价差距较大。6、 在本地有影响力的本土开发商开发的楼盘（如加华）相对热销；同样讲究品牌影响力。7、 几乎所有项目开发商股东中都有本地人的身影；在当地开发必须要有一定背景；8、 该国政局相对稳定，百废待兴，房地产业刚处于起步阶段，国家鼓励外商投资，金边作为首都，办公市场具有一定需求，如 90 年代的古北虹桥商务区。投资回报

11、率 6-8%；国内基本处于相对饱和状态，普遍供大于求，租金回报率 3-4%。9、 虽然国家较为贫困，但在信息化的大背景下，普通民众可以吸收到世界各地的文化科技的最新信息，且本地的一小部分富裕阶层有足够的购买力、消费力，因此中端商业配置也是非常稀缺的（如永旺的开业，人气火爆，相反苏利亚已经不是年轻消费群体的购物首选）随着国家对于旅游市场的进一步开放，及针对外籍人士才开放的行业，如博彩业，因此星级酒店的市场也会存在大量需求。10、 公寓可定义为针对商旅客的商务配套，本地居民接受此类产品需要一定时间，因此在产品设计上应迎合国外客户的需求。同样小户型会更加受到欢迎。11、 将来如果公寓的投后服务做好，

12、那么带租约的模式将有利于销售；对于境外投资客确保一定的固定收益是根本，与国内一样12、 虽然柬国的房地产现在来看每年的涨幅及投资回报率高于国内，但由于柬国对于国内投资者的不透明、不了解，导致国人不敢投资，需要有一个投资客认知该国家的过程；对于境外投资客可能对于国家经济政治的理解是购买的前提条件。13、 柬国有物业税，但是不高，整体回报率高于国内，普遍 6-8%；14、 拿地后就可以开始预售，交房期普遍 3 年以上，分期付款，按年 /月支付，付款方式较灵活，国内付款时间比较紧凑，对于客户的资金压力不是很高。15、 地块规划设计不受限制，国内有较高限制，整体利润率达到 30%以上，国内约12%销售

13、突破方向：1 目前客户情况：本国的境外投资客购买数量，预计今年可以达到 1500 套，分布于马来、日韩、港台、中国内地，但是内地居民占比不高；原因有以下一些因素：1 相对距离较远，2 对于该国认知度不够，感觉会受到政局影响，3 本地房企目前鲜有在柬投资4 国内客户对于境外投资一般会挂靠移民，柬国不具备吸引力目前在柬国的华人或者内地客户情况1 祖辈移民过来，目前是华裔柬籍居民，虽有华人血统，但受到当地文化影响较深，目前在本国都有住房2 内地的企业主，在柬国投资办厂为主的客户，在当地长期居住后会考虑购买房产自主兼顾投资；对于办公具备一定需求。3 内地去到柬过打工的客户，以租房为主，不具备购买力；4

14、 一部分旅游客户，以旅游度假为主要目的，不存在买房的目的哪些客户有投资房产的需求1 必须对该国有一定了解的国内有实力投资客户2 在柬国有投资产业或者即将投资产业的企业主、商会组织、国有跨国公司等3 需要将国内的资金转移至国外的部分客户4 本地高收入群体中的部分客户5 马来、日航、港台等经常性往来柬国的客户，具有长期固定居住的需求6 境外来柬投资的公司，需要办公场所在国内销售的主要方向渠道1 各大商协会，有过或者即将去柬投资的组织，具备办公及居住的需求，可以进行前期量身定制产品，如独栋办公等2 棉纺织、服装、石油、金属矿产开发公司，已经或者即将入柬的公司进行客户梳理3 国内各大赴柬旅行社，旅行团

15、，增加分销渠道，扩大客户受众数量4 国内各投资移民、金融机构，具备一定数量的优质客户，加以合作启动的突破点必须是从已经对柬国有认知的客户着手，大的行业组织是突破方向，避免散客式的销售模式，以公司团购或者境外投资的方式开展工作。此外，与各大旅行社、投资移民机构等建立分销合作关系，通过网点的分布开展销售工作。人员架构从业人员的基本要求：1 具备各大渠道资源优势2 有一定的外语基础和渠道拓展能力3 具备大客户的谈判经验一 项目总监一名：主要工作职责：1 项目营销思路建议及团队人员管理2 与甲方工作的对接3 各分销渠道的对接管理4 与当地销售现场的对接工作二 渠道经理 5 名主要工作职责：1 开展销售

16、渠道的开拓及维护2 各个渠道客户的跟进工作3 配合各渠道的客户投资说明会4 对客户经理对接销售执行流程三 客户经理 5 名主要工作职责1 与渠道经理配合各渠道开发2 渠道客户的跟进维护3 意向客户的具体跟踪及带看等工作4 处理销售后的相关工作根据公司的情况前期业务流程的开展1 通过内部竞聘制+外聘制快速组建团队2 开展渠道为主的销售前期开发工作3 梳理公司现有客户资源，进行前期客户调研工作4 团队组建后参加境外地产的相关培训等工作（含基础英语）5 梳理各营销团队现有分销资源进行前期信息的布达6 制作完成一套完整的投资说明手册7 启动各个渠道客户的投资说明会工作8 具备资金实力的意向客户组织实地考察9 后期的客户跟进及各渠道深度开发工作