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1、新城丽都项目可行性分析报告- 1 -一、一、 市场分析市场分析一、大亚湾房地产总体概述一、大亚湾房地产总体概述1 1、片区总体概述、片区总体概述: :大亚湾经济技术开发区于 1993 年 5 月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳、香港，属广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。其外国的大亚湾规划区也由开发区统一管理，总辖陆域面积 273.68 平方公里，海域面积 488 平方公里，海岸线长 52 公里。开发区的自然条件得天独厚。拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良港，以及大片地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业
2、的理想之地。经过十多年的开发建设，开发区已经初步形成了比较完善的港口、道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，同时投资软环境也日益优化。中海壳牌、比亚迪、东风本田等一批大项目已相继落户，一座现代化滨海石化工业城正在崛起。开发区的发展目标定位是：以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，并充分发挥惠州港的物流聚集效应，5 年打基础，10 年上规模，15 年基本建成现代滨海石化新城区。预计到 2010 年，全区将实现 1000 亿元的工业产值和 500 亿元的国内生产总值（人均约 2 万美元）。2 2、大亚湾规划、大亚湾规划大亚湾规划由五区一岸线构成，其中“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓
3、储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。 惠州港石化工业区霞涌旅游区西区工业区澳头中心商务区新城丽都项目可行性分析报告- 2 -石油化学产业园区石油化学产业园区 将按高起点、高标准规划，目前已进驻中海壳牌南海石化项目的 80 万吨乙烯项目、中国海油惠州 1200 万吨炼油及其中下游项目，华德石化 160 万立方米储油罐项目，以及 LNG 惠州电厂项目等，将努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。港口物流仓储区港口物流仓储区 包括东马、荃湾、澳头三大港区。已建成大小泊位 28个，其中 1 万吨级以
4、上泊位 12 个， 1 万吨级以下泊位 16 个，年吞吐能力达2560 万吨。目标是建设成为区域性的物流配送中心、南中国海最大的油气化工储运基地，并通过分工协作，优势互补，与香港、深圳的港口一起组成华南地区大型主枢纽港群。西部综合产业区西部综合产业区 将以响水河工业园为基点，沿西三大道向西扩展，建成为一个占地约 20 平方公里的汽车、电子信息、钢铁工业基地，包括比亚迪、东风本田。行政金融商务区行政金融商务区 行政金融商务区包括澳头城区、中心北区和猴仔湾，将建设成为具有世界级水平，融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域，为投资者提供一流的生活、配套服务。旅游休闲度假区旅游休闲度假区
5、 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。沿海岸线沿海岸线 重点规划生活岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。3 3、大亚湾发展前景：、大亚湾发展前景：大亚湾凭借自身的特点和资源优势，已形成石化、汽车电子、港口物流，以及旅游、房地产和第三产业为主的四大产业。在石化产业方面，大亚湾现阶段以建设“石化新城，绿色港湾”为总体目标，遵循油化结合，上中下游一体化的发展模式，重点发展以 1200 万吨炼油、80 万吨乙烯
6、为主，并最终发展为 200 万吨乙烯、3000 万吨炼油的石化龙头及中下游产业，推动产业向高附加值、低污染、专业化、精细化方向发展。港口物流业方面，依托惠州港的区位优势，努力建成粤东地区的物流配送中心和大型的油气化工储运基地。香港和黄集团参与惠州港投资建设之后，荷新城丽都项目可行性分析报告- 3 -兰皇家孚宝公司近期与惠州市政府签署了“孚宝南中国石化物流基地项目的框架协议书”。此项目的落户，将推动大亚湾石化工业区尽快进入世界一流石化园区的行列，并逐步形成亚洲的石油化工产品的交易中心。在旅游资源、房地产开发及第三产业方面，目前大亚湾已有华海游乐场、三门岛度假区、东升渔村旅游度假区、霞涌清泉寺等旅
7、游景点。一批星级酒店等旅游配套设施也已先后建成。大亚湾渔家风情游已成为广东生态游的七条热线之一。目前，万科地产已抢滩大亚湾，首期建设大辣甲岛，该岛占地面积 37万多平方米。与此同时，东部集团、金地、中联、招商、碧桂园、中信集团、华侨城、大中华等众多房地产巨头正在积极参与大亚湾区房地产的开发建设。在汽车电子产业方面，大亚湾开发区以东风汽车城为依托，打造 5 个以汽车零部件生产为核心的汽车产业基地。目前已有东风本田、日本住友等 9 家汽车企业进驻园区，大亚湾已成为全球最大的激光头生产基地。近日，“惠深电子工业基地”出炉，规划将其打造成亚洲规模较大的集制造、研发、销售、服务于一体的汽车电子工业基地。
8、4 4、片区住宅市场发展、片区住宅市场发展自一九九三年下半年国家实行宏观调控政策以来，大亚湾一度高热的房地产市场陷入半瘫痪状态。随着中海壳牌石化项目及惠州港的正式启动，大亚湾经济迅速发展，人气逐渐旺盛，房地产业也得到了迅速的发展，城镇区域相应不断的扩展。加之人们生活水平的不断提升，对商品住宅的需求增加，又刺激了商品住宅市场的发展。在近两年内，大亚湾房地产市场也完全复苏，熊猫国际、凯旋居、南山国际、康汇花园、小城故事、菩提园、海岸国际公寓及华南国际建材城等一大批地产项目相继开发，使片区房地产市场已开始活跃。项目名称项目规模规划销售均价销售率熊猫国际占地 83 万一二期为 8 层多层， 一二期 3
9、200 元/，一、二期 100新城丽都项目可行性分析报告- 4 -建面 64 万三期 13 层小高层三期 4200 元/三期 100凯旋居占地 5000，建面350002 栋 19 层高住宅2480 元/100南山国际占地 4000建面1 栋 13 层写字楼与99 套公寓4000 元/100%菩提园占地 11 万建面 21 万8 栋 32 层高层住宅3400 元/67%海岸国际公寓占地 1890建面 163401 栋 13 层小高层公寓2600 元/100华南国际建材城占地 263200建面 45000一期 18 栋 6 层的多层，一、二为商业3100 元/75%5 5、片区交通组织现状、片区
10、交通组织现状位于大亚湾的惠州港为国家一级口岸，对外籍船舶开放；惠澳高速路贯穿境内直达惠州港，是京九铁路南端最便捷的出海口；深汕、惠深、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳区与惠城区连成一片，全区公路通车里程 646.6 公里，公路密度为 70.6 公里/百平方公里，实现了村村通公路。目前多条交通干道正在建设中：连接盐田港与惠州港的“沿海高速公路”将于2007 年正式通车，届时盐田至大亚湾仅需 20 分钟车程；深圳规划的地铁三号线也将延伸到惠阳新中心区。淡水区域主干道为一横一纵，一横是白云路，西通深圳，东至惠东；一纵是人民路，北通惠州、深圳、东莞，南通大亚湾、中海壳牌石化项目。镇村道路
11、纵横交错，路面全部实现水泥硬化，交通十分便捷；镇内公共汽车、长途客车穿梭往返，极大的方便了当地居民和过往旅客。总的来说，淡水镇内的道路工程建设比较超前，部分道路正在施工中，如东华大道等，今后道路工程的竣工长度还会增加。但受淡水镇整体状况杂乱的影响，旧城改造困难，道路的绿化及宽敞方面还有较大改进空间。6 6、政策法律分析、政策法律分析从全国来看，惠州房地产市场属于相对成熟的市场，各种相关法律法规相对完善，执行国家相关政策的速度、改革进程都走在全国各大城市的前列。近两年房地产业主要政策法规：国务院出台八条意见稳定房价：（ 一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高
12、度，建立政府负责制，省政新城丽都项目可行性分析报告- 5 -府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； （三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求； （六）全面监测房地产市场运行； （七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； （八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2004 年 10 月 29 日，央行 9 年第一次加息， 将五年期利率 从504上调 到 531；增加 0.27 个百分点。2005 年 3 月 17 日：将住房贷款优惠利率回归
13、到同期贷款利率水平 ，在房价上涨过快城市，最低首付款比例可提高到 30，金融机构超额准备金利率下调到 099 。以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12%的 0.9 倍,即 5.51%，比现行优惠利率 5.31%高出了 0.2 个百分点。 从 2006 年 4 月 28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调027 个百分点，由现行的558提高到585。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业
14、税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。2006 年 5 月 17 日，国务院出台了关于调控房地产的六条措施：（一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住
15、房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。新城丽都项目可行性分析报告- 6 -(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。二、项目分析二、项目分析1 1、项目经济技术指标、项目经济技术指标项目名称项目名称新城丽都地理位置地理位置大亚湾响水河物业类型物业类型高层总用地面积总用地面积12695住住 宅宅46640.
16、36商商 业业3564.19总建筑面积总建筑面积 57097.5557097.55地下室地下室3725半地下室半地下室3168容容 积积 率率3.95停车位停车位322个总总 户户 数数324户发展商发展商惠州市惠阳区嘉诚实业有限公司以上为暂定指标，最终以政府部门审批为准。2 2、项目、项目 SWOTSWOT 分析分析新城丽都项目可行性分析报告- 7 -优势分析优势分析(S)(S)位置优势：地块位于响水河工业区，属于工业区内配套物业，目标客户较为集中；交通优势：地块外围交通网络发达：惠澳大道、西三大道等城市主干均经过本项目；发展商实力：发展商“中铭实业公司”在惠阳片区市场开发多个项目并拥有较高的知名度。劣势分析劣势分析(W)(W)地块外围环境：地块外围环境目前处于发展阶段，整体成熟还有待发展；机会分析机会分析(O)(O)政策机会：本项目是大亚湾响水河工业区配套项目，备受区委、区政府的高度关注与支持。中海壳牌项目正式投产、李嘉诚正
