房地产建安企业税收政策解读及纳税评估

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1、 辽宁中税普华税务师事务所电子邮箱:电话：024-23258666-24*1房地产、建安企业 涉税事项概述房地产、建安企业指标 综合分析评估法 营业税和企业所得税收入的变化分析 土地增值税和所得税扣除项目的税务处理辽宁中税普华税务师事务所*2Date3我国目前征收的税种2010年7月13日羊城晚报头版我国税种几多 ，权威部门不知？无法定税种便无法定税收，如此 杂乱不清的税种现状，人们必然要怀疑，在税收过程 中会不会出现无法律依据的乱收、错收呢？ 财政部网站上是19个，国家税务总局网站上 是20个，其他各网站更是五花八门。2010年7月15日，国家税务总局网站将“税收 宣传-中国税收简介”里原来

2、“20个税种”这一说法 改为了“19个税种”，并把此前算为一个税种的“城 市房地产税” 删去。这样税务总局网站与财政部网 站的说法终于不再“打架”。税务总局、财政部终统一说法：我国现有税种 19个。 Date4具体税种与征收方式国家税务总局网站修改后的相关介绍是：“目 前，中国共有增值税、消费税、营业税、企业所得 税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产 税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、 车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关 税、船舶吨税、固定资产投资方向调节税等19个税 种。 其中，16个税种由税务部门负责征收 固定资产投资方向调节税由国务院决定从2000 年起暂停征

3、收 关税和船舶吨税由海关部门征收 进口货物的增值税、消费税由海关部门代征Date5房地产、建安企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税费有12种：1.营业税 2.城建税 3.教育费附加4.土地增值税 5.房产税 6.土地 使用税7.印花税 8.企业所得税 9.耕地 占用税10.个人所得税 11.契税 12.车船 使用税增值税等该行业偶发性税种不作考虑。 建安企业主要涉及的税费有12种：1.营业税 2.城建税 3.教育费 附加4.房产税 5.土地使用税 6.印花税 7.企业所得税 8.个人所得税 9.车船使 用税Date6房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种 阶段 涉及的税种 备注 开发建设

4、期 契税、耕地占用税 取得土地使 用权 设计 施工 监理 咨询印花税 销售期房 营业税 城建税教育费 附加 土地增值税 企 业所得税 个人所得税 印花税 租售管理期 营业税 城建税教育费 附加 土地增值税 企 业所得税 个人所得税 印花税销售房屋 转让土地使 用权 出租房屋或土地 营业税 城建税 教育 费附加 企业所得税 个人所得税 房产税 土地使用税 印花税 Date7阶段 涉及的税种备注 自用房屋或土地房产税、土地使用税 自用房屋或土地房产税、土地使用税 赠与房屋或土地 营业税 城建税 教育费 附加 土地增值税 视同发生应 税行为 代收费用 营业税 城建税 教育费 附加 房屋抵押贷款 印花

5、税 以房抵债时 按销售不动 产纳税 对所建房屋兼营 物业管理以及餐 饮、娱乐等服务 营业税 城建税 教育费 附加 企业所得税、个 人所得税 股利分配 个人所得税 按股息、红 利所得计税 Date8纳税评估对税收征管的指导意义为什么开展纳税评估？主动征税与被动征收的差异？1978年2009年增、减税务干部数（ 业务干部）17.8万（ 14.24万）75万人（60万）+3.2倍纳税户数162万户2304万户+13倍税收收入519亿6.3万亿+120倍税收业务人员 人均管户11户38户+27户税收业务人员 人均收税36万1050万+29倍Date9纳税评估是税务机关开展管理的一种形式（ 或方式），纳

6、税评估作为一个名词，其本意是对纳 税人的申报纳税情况做出审核、分析、判断和评价 ，由此判断纳税人是否依法如实足额纳税，并提请 自行改正，是一种行政指导行为。经评估分析出的涉税疑点，其处理形式主要 有以下两种：一是就疑点约谈和调查核实（询问与检查权 ）；二是提请纳税人自我改正。Date10一、内资房地产企业所得税的演变 （一）19942003年现行税制是1994年建立起来的，市场经济 需要适应市场经济的会计语言和税务语言 ， 因此产品税改为增值税、营业税、企业所得税 ；由增减记账法改为借贷记账法。 从94税改到03年，并没有完全针对房地产 企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业 所得税适用于一

7、般工商企业的税收原则。Date11事实上，房地产企业的收入确认、成 本核算等完全不同于一般工商企业，没有量 体裁衣的税收政策，只能征收到少量营业税 ，形成房地产企业“纳税的乐园”等于国家 放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其 “经济的巨人，纳税的侏儒”形象。思考：我国为什么偏偏在1994年和 2008年进行了大规模的税制改革？Date12（二）20032006年（83号文件实施时期 ）2003年制订了国税发【2003】83号文件 。专门针对房地产企业量身定做了企业 所得税政策，自2003年7月1日起开始实施。国税发【2003】83号参照了外商投 资企业所得税国税发【2001】142号文件，对

8、内 资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定 。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所 得税的征管与稽查。Date1383号文件洋洋数万言，最有意义的就是 对预售收入征税的规定。 思考：该文件的缺陷？ 没有完工标准，致使销售收入都停留在 预售阶段因为没有完工标准的规定，当企业预 售收入的利润率远远高于15%时，企业选择预 交所得税，即使完工也不进行结转成本，进 行所得税汇算补缴税款。Date14（三）20062007年（31号文件实施时期）2006年3月6日制定了国税发200631号文件 ，31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了 深远的影响。既有预售收入纳税，又有完工标准！(四）2008

9、年至今 2008年新所得税法实施， 2006年的31号文截止07年12月31日必然作废。2009 年3月6日制定了国税发200931号文，该文从2008 年1月1日起开始实施。既有未完工产品收入纳税，又有完工标准， 同时又有完工标准适用的成本对象的确定！Date15（一）1995年8月3日到2001年12月19日国税发1995153号文件首先提出了预售收入征税的概念，房地 产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应 该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后 的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（二）2001年12月20日到2007年末国税发2001142号文件142号文件使

10、外资企业所得税政策进一步 明确。二、外资房地产企业所得税Date16除了一般内资企业和外资企业的税收差异外 ，房地产企业还有其特殊的差异。目前，新所得税法下差异均已消除。国税发（1999）242文件向境外代销、包销 企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳 务费用，10%范围内允许扣除。 国税发【2009】31 号国税函（2005）970号：将开发产品转为固 定资产无需视同销售。 国税函【2008】828号2008年以前外资企业鲜明的特点是按照项目 征税！Date17外资房地产开发企业预售房地产并取得预收 款收入按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳 税所得额，销售收入实现后，再依照税法有

11、关规定 计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴 的所得税额计算应退补税额，属预征范畴。外资所得税：按照项目核算，打破了企业所 得税按照年度核算的惯例。 内资房地产预售房地产取得预售收入按照预 计计税毛利率计算预计毛利额，计入当年应纳税所 得额中，是实际征收，而非预征。内资所得税无多 退少补的情况。强调了按年度核算。Date18三、现行房地产所得税政策（一）国税函【2008】299号文件（季度预缴） （二）国税函【2008】635号文件（季度预缴） （三）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）(四）国税函【2010】148号文件（明确申报表填报 ）国税发200631号国税发20011

12、42号Date19月（季）度预缴申报会 计 的 利 润 总 额收入成本费用一一=亏损免 税 收 入不征税 收入一一一预 计 利 润 额十预缴 所得 税的 应纳 税所 得额=上述过程同样适用于企业所得税的汇算清缴Date20四、土地增值税的演变过程经历了五个阶段 （一）1994年2003年，在1993年12月份颁 布了国务院令1993第138号中华人民共和国土地 增值税暂行条例 ，从1994年1月1日起开始执行。 但自1993年税制改革推出后，由于房地产经济一度 不景气，一直没有正式征收。（二）2003年2006年3月2日，从2003年起 ，国家逐步对房地产行业进行税收调控，国内各个 地区对土地

13、增值税基本上是要求房地产企业按照预 （销）售商品户收入1%3%的比例进行预征，而 部分地区则尚未开始预征。Date21（三）2006年3月2日2007年2月1日， 2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了 财税【2006】21号文，关于土地增值税若干问题 的通知中第一条规定，纳税人既建造普通住宅， 又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。第三条规定，对已竣工验收的房地产项目， 凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面 积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按 照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则， 对已转让的房地产进行土地增值税的清算。财税【2006】21号Dat

14、e22国税发2006187号（四）2007年2月1日2009年6月1日2006年12月28日，国税发2006187号，国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知明确了土地增值税清算的时间和空间“底线 ”，一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作 性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务， 有利于公平房地产企业税负。国家对房地产调控再出重拳，土地增值税清 算条件发生了本质的变化。 Date23国税发【2009】91号以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销 税务登记为清算点。换句话说，只要开发公司不注 销，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。 而目前，只要单个开发项

15、目符合清算条件，就必须 清算土地增值税。 (五）2009年6月1日2009年5月，国家税务总局下发了国税发【 2009】91号文土地增值税清算管理规程此规程 自2009年6月1日开始施行。2010-05-19 国家税务总局下发了国税函 2010220号关于土地增值税清算有关问题的通知 Date24五、汇算和清算的本质差异所得税是按企业的综合收益按月或按季 度预缴，人为划分为会计分期，按年度进行 汇算清缴的； 土地增值税是按开发的项目进行项目清 算的，清算后的开发项目如果有销售收入时 ，只能按销售的面积结转销售成本，从而计 算还应缴纳的土地增值税。 汇算和清算的本质差异就在于是企业汇 算，土地项

16、目清算。 Date25六、土地增值税项目管理的程序土地增值税项目管理的程序主管税务机关应从纳税人取得土地使 用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐 ，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预 售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地 产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务 管理与纳税人项目开发同步。 Date26七、所得税的完工条件和土增税清算条件企业所得税的完工条件是指：除土地 开发之外，其他开发产品符合下列条件之一 的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地 产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明 。 Date27土地增值税应的清算条件是指， 纳税人 符合下列条件之一的，应进行土地增值税的 清算。 （一）房地产