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1、房 地 产 基 础 知 识房地产基础知识主讲人：郭建15176929195Page 2第一节 房地产基本概念 第二节 房地产特性及分类第三节 土地使用权第四节 房地产专业名词Page 3什么是房地产： 房地产是房产和地产的总称，指土地及 土地上的建筑物、附着物。在经济学上又称为 不动产。 概念的内涵 包括房地产所有人对房地产所拥有的权益，在经济学生又称为不动产。 Page 4房产和地产房产：构筑物或建筑物；地产：住宅或非住宅附着物的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 实物形态上看，房产与地产密不可分； 从价格构成上看，房价不论是买卖价格还是租赁价格都包含 地产价格； 从权属关系看，房产所
2、有权和地产所有权是联系再一起的。Page 5房地产市场:一级市场土地使用权出让市场（国家垄断 ） 二级市场土地使用权转让、新建商品房市 场 三级市场存量房 、二手房市场Page 6第二节 房地产特性及分类Page 7 不可移动性 不可分割性 周期性 存在价值房地产产特性：均价5000/地下室1200/我想只买个卧室？Page 8按建筑物使用性质分类: 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑房地产分类Page 9按建筑物（住宅）的层数分类:l低层建筑： 2层及2层以下 l多层建筑： 2层以上，7层以下l中高层建筑：7层以上，16层以下l高层建筑： 16层以上
3、，24层以下l 超高层： 24层以上Page 10按照朝向划分： 南北朝向：南北向、阳面、阴面 东西朝向：东西向、东照、西照 金、银、铜、铁角（注：在点式楼中 以上 四角分别指：东南、西南、东北、西北角）Page 11按形状划分： 条子楼（板式楼） 墩子楼（点式楼） 其他：锯齿楼、蛇形楼、 八角楼Page 12板式住宅：板式住 宅的进深较小优点每户都有朝 南的房间，便于形成 过堂风，外墙暴露少 ，墙壁保温功能好。缺点抗震性能差Page 13点式住宅：点式住宅的 宽度和长度比较接近优点照阴影宽度小 ，能保证良好的日照， 整体抗震性能较好缺点朝向不好，西 向窗户日晒严重。Page 14按建筑结构分
4、类:建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体 、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。Page 15建筑中主要承重构件 采用转与钢筋混凝土制成 ，并主要以砖墙为主体， 称为砖混结构。优点：隔音和保温隔热性 能好。缺点：整体性差，抗震性 不强，开间、进深、层高 的尺寸都受一定限制砖混结构:Page 16采用梁,柱组成的结 构体系作为建筑竖向承重 结构,并同时承受水平荷 载时,也称其为框架结构 。优点:抗震性能好，建筑 平面布置灵活，耐久年限 长，从多层到高层，都可 以采用缺点:侧向刚度较小，水 平位移大，因此不宜太高 。钢筋混凝土结构 ：Page 17 钢结构:承重的主要结构是钢材料建造的 包括悬
5、索结构。建造成本高，多用于高层公共建筑和跨度较大的建筑，例 如体育馆、影视院等。抗火性差，世贸大 厦烃类火灾和一般的 火灾有很大的不同， 它能在五分钟之内使 火场的温度上升到 1000多度，大大超过 钢结构的临界温度（ 540），导致了钢结 构的强度迅速下降， 造成了世贸大厦的倒 塌。Page 18住宅性建筑物分类【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的 房屋。 【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排 建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨 的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征 收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 【村证房
6、】一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民 福利房，只能销售给本村村民和村民内部转让，不允许作为 商品房对外销售。Page 19第三节 土地使用权 Page 20土地所有权：土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的 土地所享有的具有支配性和绝对性的权利 特性： 1 主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性 Page 21土地使用权：土地使用权是指政府或相关部门将土地 使用权在一定年限内出让给土地使用者。 土地使用者在法定范围内，依法对土地进 行占有、使用、收益、处分的权利。Page 22土地使用权取得方式：1、招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业 娱乐、旅游、金融
7、、服务业、商品房）2、协议转让取得（旧城改造） 3、政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政 府用地）Page 23土地的使用年限： 住宅70年 工业50年 教、科、文、卫、体50年 商业娱乐、旅游40年 加油站20年Page 24第四节 房地产专业名词Page 25容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地 块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上 所有建筑面积之和。这个比 值越小，意味着小区容纳的 建筑总量越小，居住生活质 量就会越高。Page 26建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积 与地块面积之比Page 27绿地
8、率：是指规划建设 用地范围内的绿地 面积与规划建设用 地面积之比。（不 包括垂直绿化）区别于绿地覆盖率Page 28层高与净高 :层高通常指下层 地板面或楼板面到上 层楼层面之间的距离 。一般在2.9米左右 。层高减去楼板厚度 叫做净高，一般在 2.7米左右Page 29开间：开间也称宽度 ，是指由一间房屋 内一面墙的定位轴 线到另一面墙的定 位轴线之间的实际 距离Page 30进深：进深也称住宅的长度，在建筑学上是指一 间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后 墙皮之间的实际长度为保证建成的住宅具有良好的自然采光和通 风条件，住宅在进深设计上有严格要求，一般 限定在5米左右Page 31商品
9、房销售面积计算：商品房的销售面积即为购房者所购买的套 内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积 ）与应分摊的公用建筑面积之和。Page 32 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑 面积 套内建筑面积=套（单元）内的使用面积 +套内墙体 面积 +阳台面积 公摊面积：公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公摊系数：公用建筑面积套内建筑面积之和具体的公式：Page 33公用建筑面积组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间 、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及 其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管 理用房建筑面积。套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（ 山墙）墙体水平投影面积的一半。Pag
10、e 34住宅销售价格术语【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以 单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不 是销售价。【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语 ；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准 权限部问核定的价格为准。 Page 35【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米 商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼 层，朝向差价后而得出。【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的 最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼 或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼 做为销售的起价。高
11、层物业，以最低层的销售价为起步价。 房产广告中：元平方米起售“，以较低的起价来引起消 费者的注意Page 36【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次 性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语， 确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不 得随意变更。 【违约金】 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定， 应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种 经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要 当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成 损失，都要支付违约金。Page 37【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债 权担保
12、的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式， 目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现 。根据我国担保法八十九条规定，定金应当以书面形式 约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合 同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定， 但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改 变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金； 如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“Page 38商品房销售具备五证： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证Page 39交房时的“一证”“两书” 住宅商品房准许交付使用证 商品房质量保证书 商品房使用说明书Page 40感谢大家，祝大家成功
