《上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发可行性研究报告 44p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发可行性研究报告 44p（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、上海市徐汇区钦州北路上海市徐汇区钦州北路 243243 街坊街坊 6/16/1、6/26/2 地块项目开发地块项目开发可行性研究报告可行性研究报告上海华利置业有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市徐汇区钦州北路 243 街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据上海市国有土地使用权挂牌出让 （沪告字（2009）第 1 号） 、上海市徐汇区钦州北路 243 街坊 6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。我们的方案是基于目前
2、上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司2009 年 08 月 31 日联 系 人： 张华 联系电话：02151720292 目 录一项目总论11项目背景 1(1) 项目名称1(2)研究工作依据1(3) 项目建设规模和内容12可行性研究结论1(1) 市场预测1(2) 项目建设进度假设2(3) 投资估算和资金筹措2(4) 项目综合评价结论3二项目投资环境和市场研究.41投资市场分析 .4(1) 上海市宏观经济分析4(2) 上海市居民购买能力分析5(3
3、) 上海市人口状况分析5(4) 房价6(5) 需求分析7(6) 供求关系8(7) 市场小结92区域市场分析 .9(1)区域市场界定.9(2)徐汇区社会经济发展状况.9(3)徐汇片区规划发展定位.11(4)徐汇区房地产市场发展情况.12房产市场板块格局与发展特点 .12徐汇区供求情况分析 .13(5)徐汇内环区域房地产市场特征.15(6)徐汇内环片区房地产市场发展前景假设.25三项目分析及评价.261地块分析 26（1）项目位置.26（2）地形、地势 .27（3）附近交通.27（4）周边配套及区域环境.282项目 SWOT 分析.283项目评价 29四市场定位及项目评估311项目定位 31五项目
4、开发建设进度安排 351有关工程计划说明352施工横道图.35六投资估算与资金筹措361项目总投资估算362资金筹措 373投资使用计划 .38七销售及经营收入测定391物业销售收入估算392项目销售回款计划40八土地竞投价格测算411土地价格测算原理412测算前提 413土地价格基本方案测算.414敏感性分析.425土地竞投价格区间确定.43九可行性研究结论与建议 441拟建方案的结论性意见.442项目主要问题的解决办法和建议 44（1）项目的主要问题44（2）建议443项目风险及防范建议 44（1）项目风险.44（2）防范建议.45十附表 .46一项目总论1项目背景(1) 项目名称上海市徐
5、汇区钦州北路 243 街坊土地地块项目可行性研究报告(2)研究工作依据房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号）建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资1993530 号）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811 号）上海建设工程价格信息企业提供的相关资料(3) 项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让 （沪告字（2009）第 1 号）及徐汇区钦州北路 243 街坊 6/1、6/2 地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表 1：项目经济技术指标 单位：项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地 项目总用地面积（m2）26,
6、468建设用地面积（m2）26,468总建筑面积（m2）52,936建筑容积率2建筑覆盖率45%绿化率30其中：住宅（m2）50289商业（m2）2645资料来源：上海市国有土地使用权挂牌出让 （沪告字（2009）第 1 号）徐汇区钦州北路 243 街坊 6/1、6/2 地块挂牌文件2可行性研究结论(1) 市场预测项目位于徐汇区钦州北路 243 街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。(2)
7、 项目建设进度假设项目假设前期规划从 2007 年 1 季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007 年 2 季度，竣工时间预计为 2008 年 3 季度，2008 年 4 季度销售完毕，总建设周期为 1.75 年。(3) 投资估算和资金筹措投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为 54,159.08 万元，详见下表：表 2：项目总投资估算表 （以稳健土地取得方案为测算基准）序号项目名称总额（万元）单价(元/)占总投资 比例1土地成本32,096.166,063.2059.3%2前期工程费397.0275.000.7%3建安工程12,281.152 2,320.0022.
8、7%4管理费1,343.23253.752.5%5不可预见费691.76130.681.3%6其他费用502.8995.000.9%7公用设施专用基金274.2151.800.5%财务费用324.3661.270.6%8销售费用2,179.64411.754.0%9销售税金4,068.66768.607.5%10合 计54,159.0810,231.05100.0%注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。项目总投资为 54,159.08 万元，其中自有资金 35,571.90 万元，
9、银行融资5,300 万元，销售回款 13,287.18 万元。表 3：项目资金来源表序号项 目资金(万元)比例1自有资金35,571.9065.7%2银行融资5,300.009.8%3销售收入13,287.1824.5%4总投资54,159.08100.0%(4) 项目综合评价结论项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表 4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）序号项 目指标单位1占地面积26,468平方米2总建筑面积52,936平方米3项目总投资54,159万元4项目经营收入72,655万元5利润总额18,496万元6税后利
10、润12,392万元7投资利润率（税前）34.15%8投资净利润率（税后）22.88%9财务净现值7,781万元10财务内部收益率 （FIRR）21.8%注：上表中为住宅销售率为 100%、商业销售率为 90%的情况下的经济效益指标。二项目投资环境和市场研究1投资市场分析(1) 上海市宏观经济分析表 5 上海 GDP 及其增长率指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP2462. 572902. 23360. 213688 .24034. 964551. 154950. 845408. 766250. 818072 809143.9
11、5增长率 17.85 %15.78 %9.76 %9.40%12.79 %8.78%9.25%15.57 %2915 %132 7% 图 1上上海海GDP及及其其增增长长率率02000400060008000100001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005单单位位(亿亿元元)00.050.10.150.20.250.30.35GDP(左轴)增长率（右轴）图 2上上海海住住宅宅投投资资增增长长率率/ /G GD DP P增增长长率率-2.00-1.000.001.002.003.00住宅投资增长率/GDP增长 率0.43 -0
12、.12 -1.19 -0.69 1.34 0.59 2.73 1.21 1.13 -0.01 1996199719981999200020012002200320042005从表 1 可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，2004 年和 2005 年的 GDP 分别为 807280（按经济普查口径核算）亿元和 9143.95 亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005 年，GDP 比北京的 GDP（6814.5 亿元）高出 2329.45 亿元，可见其经济实力的雄厚。再看上海近几年的 GDP 增长率，2004 年的同比增长率为2915%，2005 年为 1327%。近三年的
13、平均增长率为 19.33%，远远高于全国的平均水平 9.4%。一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。看图 2，上海住宅投资增长率与 GDP 增长率之比，2003 年-2004 年的这一指标都属于比较大的范围，都超过了 1，但在 2005 年数值出现了负增长-0.01，有了极大的回转,。这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。从 2005 年的数值看。上海的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。(2) 上海市居民购买能力分析图 3上上海海房房价价与与人人均均可可支支配配收收入入比比较较0.005.
14、0010.0015.00-1-0.500.511.522.533.54房价收入比(左轴)10.36 10.91 10.28 10.35 8.51 8.52 8.52 9.07 10.07 11.48 10.78 房价增长率/收入增长率(右轴)1.44 -0.76 1.18 0.10 1.00 1.01 3.34 2.01 2.29 0.42 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在 6-7 的水平是比较合理的，我们从图看，上海2004 年和 20
15、05 年的房价收入比分别为 11.48 和 10.78，远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为 1.67，也是一个较高的状况。但 2005 年相对于 2004 年都有所降低，指标向好的方向发展。(3) 上海市人口状况分析表 6 人口状况 指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005外来人口(万人) 286.86 290.77 369.23 389.61 417.74 城市人口(万人)921.37 932.67 942.54 953.80 969.08 985.94 999.34 1019.35 1041.21
16、1097.60 1150外来人口增长率 1.36%26.98%5.52%7.22%城市人口增长率 1.23%1.06%1.19%1.60%1.74%1.36%2.00%2.14%5.42%4.77%图 4上上海海外外来来人人口口和和城城市市人人口口情情况况02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005单单位位(万万人人)00.050.10.150.20.250.3外来人口(左轴)城市人口(左轴) 外来人口增长率(右轴)城市人口增长率(右轴)外来人口和城市人口是影响一个地区住房潜在需求的主要因素。城市化将是中国未来的一项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析上海的城市化情况，从图 4，可看出从 2002
