第8讲 项目的准备工作

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1、 复旦大学出版社第七章房地产开发项目的准备 制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社学习目标o1了解房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资 原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理；o2了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价 指标体系，掌握常用评价方法；o3了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可 证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交的 资料。o4了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和 招标方式，掌握施工招投标中有关申请招标的条件、招投标 的程序以及招标文件的主要内容等 制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社本章纲要o第一节 房地产开发资金筹措o第二节 房地

2、产开发项目规划设计方案的评价 o第三节 房地产开发项目报建管理o第四节 房地产开发项目招标投标制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措一、房地产开发资金筹措的目的实现项目投资开发目标和企业发展目标偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 二、房地产开发资金筹措的原则时机适当原则安全性原则经济性原则可行性原则制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措三、房地产开发资金筹措方式（一）动用自有资金（二）争取银行贷款（三）利用证券化资金1发行房地产股票2发行房地产债券制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措（四）通过联建和参建筹资（五）利用外资（六）通过

3、预售筹资（七）利用承包商垫资制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措四、房地产开发资金成本及其计算 （一）房地产开发资金成本房地产开发资金成本通常用相对数来 表示，即支付的报酬与提供的资本之间的比率 ，也称房地产开发资金成本率，可用公式计算 ： nK资金成本率(一般通称为资金 成本)；nD使用费； nP筹资总额；nF筹资费用；nf筹资费用率，即筹资费用与筹 资总额之比。制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措（二）个别资金成本的计算 1长期借款资金成本率公式例：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8， 借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所

4、得税 率33，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金 成本率。解：10.8(133)=7.236制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措2债券资金成本率公式例：某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券 ，票面利率为8，发行费率为5，发行价格550万元。公 司所得税税率为33，试计算该公司债券的资金成本。如 果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计 算其资金成本率。制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措3普通股资金成本率公式 （1）评价法（2）资本资产定价模型法制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第

5、一节 房地产开发资金筹措4优先股资金成本率公式5留用利润资金成本率公式制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措（三）综合筹资成本率的计算（四）边际资金成本的计算n1确定各种融资方式的资金成本n2计算筹资总额分界点n3计算边际资金成本制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措五、房地产开发资金筹措方案选择（一）衡量房地产开发资金筹措方案的标 准o1筹资方案的收益率大于综合资金成 本率o2财务杠杆效应与财务风险之间达到 最佳均衡o3综合筹资成本率最低制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措（二）房地产开发资金筹措方案的决定程序n根据项目的实际情况

6、，编制房地产开发资金使用 计划表；n根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编 制若干个可能的筹资方案；n计算各筹资方案的资本结构和资金成本率；n选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案；制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第一节 房地产开发资金筹措（二）房地产开发资金筹措方案的决定程序n计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构 的效益情况；n计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案 资本结构的风险程度；n综合比较和分析，对候选方案的可行性进行判定 ；n如果证明候选方案不可行，则可从余下的方案中 选择一个，重复上述过程。直至找到一个资金成本率 较低，又通过可行性研究的筹资方案，便是决策方案 BA

7、CK制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点 （一）评价主体的多元性o1使用者o2城市规划管理部门o3设计者和施工者 （二）评价目标的多样性o1效益的综合性o2多目标密切相关制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价（三）评价结论的不确定性o1评价者的主观性o2项目未来情况的不确定性制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价二、房地产开发规划设计方案评价指标体系（一）用地面积指标o居住小区用地面积指标是指小区 中居住建筑、公共建筑、道路和绿化等 所占的用地面

8、积。 制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价（二）主要技术经济指标 1住宅平均层数2居住建筑密度制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价3居住建筑面积密度4人口净密度制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价5平均每人、每户居住用地面积6建筑密度7建筑面积密度制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价8绿化覆盖率9人均公共绿地面积10工程造价制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社 第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价三、房地产开发项目规划设计方案评价方法n（一）综

9、合评分法n（二）层次分析法BACK制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社一、房地产开 发项目报建流 程第三节 房地产开发项目报建管理制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第三节 房地产开发项目报建管理二、建设工程规划许可证的审批流程 （一）建设工程规划许可证申请 （二）初步审查 （三）核发规划设计要点意见书 （四）方案审查 （五）核发建设工程规划许可证BACK制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标一、房地产开发项目招标投标概述（一）房地产开发项目招标投标的作用o有利于建设市场的法制化和规范 化o使工程造价更趋合理o有效地控制房地产开发活动的投 资o有助于保证工程质量和缩短工期 制作

10、人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（二）房地产开发项目招标投标原则n公开原则n公平原则n公正原则n诚实信用原则 （三）房地产开发项目招标方式n公开招标n邀请招标制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标二、房地产开发项目勘察设计招标投标（一）勘察设计招标的特点1勘察招标的特点n勘察招标一般选用单价合同。 n评标的重点不是报价，而是勘 察质量。n勘察人员、设备及作业制度是 关键。 制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标2设计招标的特点n招标文件的内容不同 n对投标书的编制要求不同 n开标形式不同 n评标原则不同 制作人 丁刚 张

11、奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（二）勘察设计招标文件 1勘察招标文件的编制o勘察招标文件的主要内容有：投标须知，包括 现场踏勘、标前会、编标、封标、投标、开标、评标等 所涉及投标事务的时间、地点和要求；项目说明，包括 名称、地点、类型、功能、总投资、建设周期等；勘察 任务书；合同主要条件；技术标准及基础资料；编制投 标文件用的各种格式文本。o勘察任务书的主要内容有：拟建设项目的概况 ，包括项目名称、地面、类型、功能、总投资、资金来 源、建设周期；现场状况；勘察的目的；勘察的范围； 勘察项目的要求；勘察的进度要求；提交勘察成果的内 容和时间的要求；孔位布置图。制作人 丁刚 张奎复

12、旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标2设计招标文件编制n设计招标文件的主要内容有：招标须知，包括所有对投标 要求的有关事项；设计依据文件，包括设计任务书及经批准的有 关行政文件复印件；项目说明书，包括工作内容、设计范围和深 度、总投资限额、建设周期和设计进度要求等方面内容；合同的 主要条件；设计依据资料，包括提供设计所需资料的内容、方式 和时间；投标文件编制要求等。n设计任务书大致包括以下内容：设计文件编制的依据；国 家有关行政主管部门对规划方面的要求；技术经济指标要求；平 面布局要求；结构形式方面的要求；结构设计方面的要求；设备 设计方面的要求；特殊工程方面的要求；其他有关方面的要求，

13、 如环保、消防等。制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（三）勘察设计投标书的组成勘察设计投标书的内容包括，投标函 ；技术标书；投标保函；招标文件所要求的反 应投标人资信、能力、业绩方面的证明材料。（四）勘察设计投标书的评审（五）勘察设计投标书的定标制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标三、房地产开发项目施工招标投标 （一）申请施工招标的条件 （二）房地产开发项目施工招投标的程序n1组建招标机构n2准备招标文件n3发布招标公告或发送投标邀请函n4对申请投标的单位进行资格审查n5发售招标文件n6组织投标单位踏勘现场n7召开标前会议n8投标n9开标、

14、评标和定标n10签发中标通知n11提交履约担保，订立书面合同制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（三）施工招标文件主要内容n投标须知n合同通用条款n合同专用条款n合同格式n技术规范n施工图纸n投标文件参考格式制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（四）施工投标 1施工投标的主要工作n研究招标文件n调查投标环境n制定施工方案n投标计算n确定投标策略n投标报价决策作出后，即应编制正式投 标书 制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标2施工投标报价技巧n不平衡报价法n零星用工（计工日）n多方案报价法3施工投标报价策略制作人 丁刚

15、 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标4施工投标文件的编制（1）施工投标文件的内容o投标书；投标书附录；投标保证金；法 定代表人；授权委托书；具有标价的工程量清 单与报价表；施工组织设计；辅助资料表；资 格审查表；对投标文件中的合同条款内容的确 认和响应。 （2）施工投标文件编制的要点制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（五）施工评标 1施工评标指标的设置 2评标方法o评议法o综合评分法o评标价法等制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标四、房地产开发项目建设监理招标投标（一）工程建设监理招标类型o1全过程监理招标o2设计监理招标o3

16、施工监理招标（二）工程建设监理招标文件的编制制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（三）工程建设监理投标的关键事项n了解招标项目及招标人，决定是否投标n认真研究招标文件，明确监理任务和目标n确定项目的监理班子n编写切实可行且行之有效的监理规划n准备投标答辩n填写投标表格，准备有关材料、封装递送制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（四）工程建设监理招标的开标、评标与定标n1工程建设监理招标开标n2工程建设监理招标评标n3工程建设监理招标定标制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标五、建设物资采购招标投标 （一）建设物资采购方式 1.直接采购 2.招标采购 （二）建设物资采购招标文件 （三）建设物资采购投标文件的编制制作人 丁刚 张奎复旦大学出版社第四节 房地产开发项目招标投标（四）建设物资采购招标评标方法n综合评标价法n全寿命