商业地产业态标准完整版923523259

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1、 本报告是严格保密的.商业业态本报告是严格保密的.业态种类零售业态零售购物型n购物中心n专卖店n超市n便利店n专业店n仓储店n百货商店本报告是严格保密的.业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 服务商业 集合体。分 市区、社区 、城郊型经营日用工业 品为主的综合 性零售商店以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态是一

2、种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态以经营生活 资料为主的 ，储销一体 、批量销售 、实行会员 制的商店规模5万-15万平 米为宜规模大，营业 面积在5000 平方米以上标准超市 :500-1500平 米;大型综合 超市:2500- 5000;超大型 :6000-10000具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定根据具体经 营的商品而 定,一般在50- 600平米面积在100平 方左右规模较大产品/业 态内部结构由 百货店或超 市为核心店 ，集零售、 餐饮、娱乐 于一体；核 心店面积不 超过总面积 80商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全以食品为经 营重点，满 足食

3、品一次 性购全商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90以上商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主以速成食品 、饮料、小 百货为主经营范围广 泛，如食品 、日用品、 耐用品零售业态(一)本报告是严格保密的.业态对比购购物中 心百货货商 店超市专业专业店专卖专卖店便利店仓储仓储店客户户目标顾 客以 流动顾 客为 主中高收入人 群、客户来 源范围广大众化消费 、客户来源 根据超市规 模和定位有 所不同客户覆盖面 广针对 特定消 费人群、经 济实 力较 强附近居民购购物方 式柜台销售和 开架销售相 结合开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货

4、方式定价销售和 开架面售定价销售和 开架销售开架自选、 统一结算开架售货、 批量作价经营经营特 色卖场 租赁制 ；布局统一 规划，店铺 独立经营 ； 服务功能齐 全，集零售 、餐饮、娱 乐于一体。卖场 租赁制 、种类齐 全 、高毛利平价销售、 满足日常用 品一次性购 全同类商品大 规模集中式 营销 。由卖 场租赁发 展 到自营品牌专卖 、 量小、质优 、高毛利平价、服务 群众生活， 营业时间长零售业态(二)本报告是严格保密的.物业及选址要求购物中心选址要素：n区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析n用地经济状况： 进行可获得性分析n

5、用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况本报告是严格保密的.购物中心购物中心类 型业 态效 用主力店高端百货、大 型超市、家居 、建材等有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间 、 管理成本、经营灵活性等 方面比主

6、力店占有优势品牌店饰品、服饰、 化妆品等购物中心盈利最多的部分 ；可丰富购物中心的功能 ；个性品牌能聚集各类客 源n功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体 。一些大型的购物中心 甚至包含了酒店和办公 的功能。n黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30n业态组合：主力店、 次主力店、独立店。“ 主力店是恒星，围绕主 力店周边运行是小行星 般的次主力店、品牌店 ”。本报告是严格保密的.百货商店代表品牌新世界天虹百货本报告是严格保密的.选址基本要求百货商店要 素要 求商 圈城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上物 业 要 求建筑楼高三层以上 面积5

7、000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上 层高首层层高5m，二层以上层高4.5m； 柱距8m8m 配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重450kg/ 停车场100个/10000 合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年本报告是严格保密的.百盛p品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货p顾客定位 中高收入阶层 p发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市.

8、已经呈现出购物中心的特点。本报告是严格保密的.百盛案例上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居.5F游戏广场、美食小吃；2-4F化妆品、男女休闲装、时装 、包袋、运动用品、内衣1F皮具、国际化妆品、麦当劳 、意大利休闲餐厅 银行；-1F平价超市本报告是严格保密的.新世界 新世界p品牌特点 n市场定位：中高档路线的 n目标顾客：高雅、时尚的中青年 n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略p经营战略 n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况n分布于全国20多个大中城市本报告是严格保密的.新世界案例沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局6F家居配饰、

9、家居用品5F运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣4F男士正装、配饰3F少淑女装、时尚手表2F女士职业装、女士配饰、化妆 品1F国际名品、珠宝、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世界本报告是严格保密的.茂业 p品牌特点 n2008年5月5日，茂业国际于香港上市 n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况2008年01月2007年10月 n四川绵阳店开业;n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革;本报

10、告是严格保密的.太平洋百货 p品牌特点 n太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营 行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事 业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况n太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。 本报告是严格保密的.太平洋案例上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋百货业态布局1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F少女流行服饰 休闲鞋 表

11、 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修 改室 6F休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服 饰7F保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆后仓6.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库 10001200 停车场车场300个以上顾客免费停车位 ，20个 以上免费货车 停车位免费提供至少

12、600个机动车 停车 位，非机动车 停车场 地2000平米400600 车位(上海,北京,广州)150 300车位(其他) ;6001000自行车位 相关配套电动 扶梯；电源稳定，配备完善的 给排水系统，提供独立给排水接驳 口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯 。如有地下室，必有货梯直达 供水 200250吨/天;供气 排水通道通风发电 机消防环保 其他2个主出入口；外立面广告3个；广场场转租租户由家乐福负责 管理免费广告牌：高炮2个；门头 2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一 般是20年30年）超市本报告是严格保密的.选址要求超市人人乐乐华润华润

13、 万家北京华联华联 （大型综综超）商圈区位一二线城市 大型商业地块和住宅 密集区城市商业中心、规划 中的大型商业地块、 住宅密集区 ; 位于城市主干道、十 字路口 A、城市规规模：省城或中心城市；常住人口100万以 上，年均消费6000元以上 B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万 人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万 二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日 均人流量6万以上 三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面 日均人流量4万以上； C、3公里内竞争对手不超过2家。物 业业 要 求面积积及楼层层3层以内单层 3000平方以 上，共8000-1

14、5000首层最佳，不超过三个 楼层 ；共8000以上 共12000平方米。单层 12000。多层6000平方米/层。 库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方 米。 层层高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距8*88*8建筑主体物业尽量方正框架或排架结构 楼面载荷：卖场 4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设设施有空调、电梯、消防;排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（ 消 防通道）宽幅：3米; 地下室防水：用电量0.12千伏安/平米 停车车位150个以上停车位 需配备大型停车场 ，数 量不小于1个车位/60 合作方式租赁自营 租期20

15、年 免租12个月以上租赁、自建 租赁、期限20年 本报告是严格保密的.选址要求便利店要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左 右），目标人口在2600-3000人； 选择居民区附近，该地区固定顾客较多； 选择地铁或车站附近，流动顾客较多； 选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所； 一般300米内无相同性质竞争者物 业业 要 求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60120平方米 配套设施同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森 等需要要有35KW以上的电量。在选铺时 一定要搞

16、清楚可扩 容 电量的上限 其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展 ） 合作方式租金：3-8元/平米.天； 租期：一般5年以上本报告是严格保密的.便利商店的国际共通语言 7-11n1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本n全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略n准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士n集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电 费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等n开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍 、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种n发展物流配送业务 本报告是严格保密的.选址要求7-11n选址出发点：便捷n选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少 处及建筑物狭长n选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车 场附近、办公楼和学校附近n选址亮点：有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有车站的地方，车站下方的