成都小户型营销推广建议

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1、营销推广与广告策略 项目营销主要卖点提炼 n 原则： 找出产品个性特色； 与同类竞争产品比较的优劣点； 分析价格与产品的关联性； 文化气质与人文内涵； 产品与消费需求的关联性；n营销卖点提炼（广告推广主题方向 ） 项目营销主要卖点提炼 1、区域环境：一环旁，亚CBD财富区域；本案位于一环旁的城市亚CBD区域，是未来成长型中 小企业腾飞的基地，与尽享城市繁华与商务便利，因此从城 市规划看，具有无限的市场潜力。 2、区域价值：成熟的商务环境和休闲气质强调城南片区成熟的商务氛围和商业休闲环境，提升产 品价值。 3、区域升值：地铁上盖物业突出本案处于地铁五号线出入口未来将会事商务热点 区，加之本身的地

2、铁上盖物业的概念使项目升值潜力巨大。项目营销主要卖点提炼本案地铁出入口4、产品价值：城市先锋的商务方向，创导商务个性 化从文化上突出商务的先锋精神和个性化的商务 特质，与市场进行密码对接。体现新锐企业的工作方 式。商务的，人文的，新锐的。 5、产品品质：新生代类小户型写字间在硬环境上强调本案智能化配套的科技含量， 突出项目作为写字间的价值所在。突出项目位于亚 CBD的高度性价比。项目营销主要卖点提炼 6、项目差异化特征：24H新锐商务馆强调24小时全天候的商务馆概念。 7、投资价值：领衔亚CBD，领跑城南片区突出项目的新锐精神，由新锐文化引领区域商务潮流。强调 该区域所具有的市场空白和市场先机

3、。项目营销主要卖点提炼 8、品质细节：自由灵动空间，细节体 现人文关怀。强调户型的灵动多变和功能模糊， 在 建筑细节方面体现商务的人文关怀。项目营销主要卖点提炼 广告推广策略 1、突出做为24小时全天候办公环境的优越性。 当全天候的概念与位于亚CBD的商务小户型相 结合时就具有适合中小企业的高性价比。充 分阐述该特点并达到市场高度认同为目的。商务部份24H新锐商务馆2、突出品牌物管的号召力。选择一家具 有知名度和市场美誉度的物管公司， 本身亦有写字楼的管理经验。事实上 对于商务楼的选择，无论是购买还是 租赁户，都非常看重物管的品质。因 此在前期选定一家品牌物管公司，有 助于项目形象提升和销售。

4、广告推广策略 项目形象推广策略n商业部份 1、主力店。引进品牌咖啡店的连锁店（如上岛、良木缘 等）、主题餐饮（日本回转寿司、西餐等） 、24小时银行、24小时超市、24小时药店等 并以此做为商业部份推广的核心点。 2、自营区。可设置针对办公物业的服务企业,或与周遍 类似的企业，如旅行社门市；有针对性的广 告宣传上注重引导和宣染。商务部份 1、密码对接。设定一个或多个能 够让目标客户群心领神会的密码 来引起目标客户的关注和认同。项目形象推 广策略3、情感关怀。制定能够引起目标客户 群的情感共鸣的营销手段。 4、以整体感和系列性突出本案品质。 整合所有的广告载体优势，设计在销 售各阶段广告系列，使

5、所有的广告纵 向横向都具有整体感和系列性。同时 ，每个广告又要有自身的诉求点。项目形象推 广策略广告推广主题 在广告推广上，本案应根据入市时间和销 售阶段性策略，设置几个广告主题，最主 要的，应从以下几个方面来阐述： 1、形象诉求主题：即从区域文脉、整体定位 、片区环境等进行形象塑造 2、文化诉求主题：从新锐商务文化角度挖掘 其个性化的人文内涵(传统文化与现代社会 的融合) 3、产品品质主题：从产品本身寻求其广告推 广的诉求主张广告诉求的重点1、从地段优势寻找诉求点： 2、从规划特点寻找诉求点： 3、从户型格局和建筑空间寻找诉求点 ： 4、从商务方式去挖掘 5、从产品品质寻求诉求点 6、从商业

6、特色角度挖掘 7、从投资收益寻找诉求点 8、从城市的发展寻找述求点（地铁）广告创意表现 1、亚CBD财富矿脉，引领淘金时代！ 2、城市先锋的商务方向领跑城南，创 导人文商务 3、24H新锐商务馆，领衔亚CBD！ 4、“富矿”商务地带！为先锋企业奠定腾飞起点！5、有梦想就有可能！ 6、永不落幕的时尚商务休闲馆！ 7、财智时代知本英雄的起跑线！ 8、只要“新锐”，拒绝传统！新生代的“新”，锋锐的“锐” 广告创意表现 广告策略 整合多种媒体资源，有效利用促销工具为了更好的发挥媒体的效率，使有限的 广告经费收到最大的经济效益，必须整合多 种媒体资源，有效利用促销工具，充分发挥 它们各自的长处和优势，以

7、期取长补短，以 优补拙。并且结合本项目的推广述求点、结合项目 本身科技优势采用一些较为先进甚至超前的 推广工具进行促销、推广。在商业物业推广中，主要以理性诉求 为主，在前期以“项目推介会”的形式向潜 在消费者展示本案所处的区域以及未来的 升值潜力；在项目开盘前期整合报纸、电 视、户外、海报等各类媒体，配合一定的 促销措施，实施立体的广告推广策略，广告策略 写字楼在广告推广中兼用理性诉 求和感性诉求两种手段，既向消费者 传达本案写字楼的无限升值潜力，同 时也向消费者展示一种舒适的、健康 的办公环境；一种不一样的写字风景 ；一种全新的商务空间；一种发展的 物业。广告策略 对商务小户型则感性诉求为

8、主，始终强化小户型的核心诉求。前期以形象推广为主，中期 以功能性诉求兼形象推广为主，后期 以销售手段兼功能性诉求为主。广告策略 注意利用软新闻、评论等方式抛 出与本案相关的话题，引发消费者的 讨论，将本案时时展示在消费者面前 。广告策略 促销 策略公关促销：围绕营销主题、企业形象、 产品价值，并根据工程进度、开发进度组织相 关的促销活动和公关活动。分为活动公关和新 闻公关。公关促销可以树立项目的知名度和顾 客的信任感，招徕更多的顾客，刺激或诱导消 费者的购买欲望，提高销售效率。公关活动+实质促销节日促销：根据本案销售分期规划跨 越的节日，举行活动促销、节日气氛 装点、业主联谊等活动，吸引大量人

9、 流，期以创造销售高峰。 特别促销：针对特别的销售问题所制 定的适用于特殊产品的、面对特殊人 群的促销活动。促销 策略打折 抽奖 买房送家电 低首付，降低置业门槛 免X年物业管理费 变散客为集团批发 让客户做“房东” 促销 策略 常见促销手法：媒介推广策略报纸、电视、户外广告、DM单、网络广告媒体选择：以户外广告、报纸、电视占绝对份额 ；非常规媒体则以海报、DM单、网络、现场POP广 告为辅。 户外广告：在项目周边交通要道口、城区主要有 利地段建立户外广告牌、路牌，利用全局效果图 、区位图、形象图加强现场氛围的营造，吸引区 域购买人群；绵阳市主要干道的交通公交车车身 广告，加强市场关注度。 现

10、场POP：在各主要交通要道，选择适当地点， 如工地围墙、销售现场及沿路交通口岸等悬挂 户外看扳和指示牌，准确引导消费者到达现场 ，并在现场布置大型POP，增加现场声势和销售 气氛。 DM直投：这是开拓市场更宽广渠道的最有效途 径之一。加大与各大酒店、酒楼、茶楼等休闲 场所联系，投放免费DM杂志或DM单；定向进行 免费派送，并对政府相关机构邮寄。媒介推广策略 网络广告：面对市场竞争的加剧，开发商要多 方拓宽销售的渠道，而项目的锁定的目标消费 群体几乎都有上网的习惯，因此在互联网盛行 的今天，网络广告不失为一种有效的媒体。可 考虑建设一个企业网站，并为项目建立一个网 页。甚至可以利用网络进行销售，

11、以求取得与 竞争项目的差异。 版面选择：报纸选择以当地主流报纸为主（90% ），采取头版的形式，强销期后以小版面为主 ，增加见报率。适当时候采取夹报的形式，进 行有针对性的派送。媒介推广策略 投放频率：导入期占5分额，升温期占 20份额，强销期占30份额。续热期每 周3次（周二、四、五），尾盘期适当维 持。并根据实际调整。 广告形式：以硬体（报纸、电视）为主， 适当炒作软体（买版面炒作等多种形式） 。媒介推广策略媒体组合：在推动初期选择版面较大 的报纸（3516），收视率较高的电视台 进行深度的诉求，每周也采取一大两小的 媒体组合策略。同时，加强与报社、电视 台的沟通力度，在彩版、套红和黑白版

12、面 及主流节目之间进行有序的调整。媒介推广策略营销推广策略 本案必须采用一种非常规的营销手法 ，既要居高临下，同时又要留有余地，以 亚新闻的广告传播方式，提出一些符合项 目特点又能引发社会关注和争鸣的话题， 从而将竞争的焦点转移到本案所在片区， 使该片区成为多数投资者购买力倾向性选 择的区域，并进一步将焦点集中到本案。本案的营销推广将采用“软新闻+硬 广告+事件营销”三者相结合的方式，花 最少的时间，用最低的成本，做最好的 事情，达到最好的效果。为求营销推广 达到预期的目标和效果，依据广告集中 以及分散原则，将营销推广适度分期。 营销推广策略 预热期这个阶段主要以软新闻的方式对本 案所在区域进

13、行预热，让本案所在区域成 为投资者、消费者关注的焦点，成为全成 都众说纷纭的热点区域。营销推广策略 引导期（内部认购）策略：市场预热，试探市场反映， 接受各种形式认购和咨询，反馈有效的 信息，检验推广策略的方向与手段的有 效性，为后期校正方向。这个阶段主要 采取软新闻、硬广告、促销等多种营销 策略相结合的方式。营销推广策略 加强现场包装，引起注意，吸引客 户； 软、硬性广告的相继刊出新闻的大 规模覆盖； 现场气氛的营造，散布、扩大知名 度。引导期传播策略： 广告目的：迅速树立独特的楼盘品质形象，有序强调 项目各卖点，将信息准确传达到目标客户 群，使其迅速形成对本案的客观印象； 广告表现：以感性

14、诉求为主，以理性求为辅，突出强 调主卖点及分卖点；引导期广告策略：原则：针对本阶段广告目的，以大众传播媒体为主要选 择。 依据：在媒体的选择上首先应考虑选择广告信息传播的 有效性、准确性和潜在消费群体的媒体接触习惯；注意媒体形象问题和广告传播的费率（即：千人 成本率）。 投放：综合利用媒体达到传播效果的最大化。 媒体广告：50% 户外广告：35% 其他广告：15%引导期媒体策略： 物业刚进入市场，既要对内部认 购的客户采取适当优惠，又要顾 及市场信心； 节日期间可举办大型主题活动， 进行初步形象展示。促销策略：引导期 视觉系统现场包装宣传资料报纸广 告 软性文章公交广告户外广告电视新 闻推广工

15、具：引导期开盘期（市场启动期） 策略：集中资源，全面启动，统一诉求 ，以独特的广告诉求及表现手法，让买 家对物业信息深入了解，随销售活动展 开立体营销攻势，扬长避短、强化优势 ，积聚人气，制造高潮。 隆重公开本案商业物业； 造成公开发售的热烈场面； 销售成绩迅速传遍业界内外，并震撼客户； 收齐客户资料及联络已酝酿的客户，营造现场 气氛； 检讨客户反应以修正销售及广告路线。传播策略：开盘期（市场启动期） 广告目的：-加强传播的定向性和强度，对卖点加以强化；-建立项目的美誉度和认知度，建立目标消费者 与潜在消费者对产品的美好联想。 广告表现：-理性诉求与感性诉求并重的表现策略；-传递本案商业特色的

16、诸多卖点，暗示本案的形 象和品质定位。开盘期（市场启动期） 原则： 集中在以报媒与户外广告为主的大众媒体 进行信息传播； 投放： -媒体广告：60% -户外广告：30% -其他广告：10%开盘期（市场启动期） 对到现场咨询的客户进行抽奖； 对已购房客户赠送电器等； 对购房付款采用灵活的方式，如， 一次性、分期、贷款等；促销策略：开盘期（市场启动期） 宣传资料报纸广告软性文章电 视广告电视新闻 电台广告杂志广告网络广告设 置看房专车推广工具：开盘期（市场启动期）公开期及强销期策略：开展持续、有节奏的公 共活动深入挖掘潜在市场，强 化买家认同感，展现整体形象 ，顺畅销售渠道，后期可在价 格上做相应提升调整。传播策略 强化目标消费群认同感； 强化本项目已经成熟的形象品位； 显露商业物业在本案社区中的地位。公开期及强销期广告策略： 广告目的：采用各种方式，拉