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1、凯悦中心凯悦中心 市场环境变化分析市场环境变化分析 市场宏观背景l 受整体经济环境影响，常州经济增 速放缓，处于稳定经济增长的需要， 预计会加大固定资产投资，加 快城市基础建设，以拉动经济回暖；l 常州人均可支配收入持续稳定增长 ，目前已经达到全面小康指标，市民对居住条件改善的需求将会持 续存在，并成为住宅市场需求 主流；l 随着城市建设步伐加快，常州城 市融合度不断提高，高品质项目逐渐吸引全市各区域客户，区域隔阂 心理将会不断打破；常州历年住宅市场供需状况 2003-2007年，供需两端均大幅攀升； 供应端以年均26.45%的速度增长， 成交端以年均31.22%的速度增长； 2008年，供需
2、双萎缩；2009年1-9 月份呈现出供不应求的态势，成交量创历史新高； 库存量逐渐递增，截止到09年9月份， 常州全市商品住宅库存量为334.85万平米，以目前销售速度计算，销售周期为6个月；市场现状分析关键词：新增供应不足，去库存化明显，成交量增 长迅速，成交价格平稳抬升 ，供求比不断下降； 依照年均31.22%正常增速计算，09年全市商品住宅成交量应为 853 万平米，甚至高于实际的市场表现。从市场供需来看，常州商品住宅市场发展平稳，并处于快速上升 期，市场的健康度保证了未来发展的可持续性较强。市场现状分析关键词：新增供应不足，去库存化明显，成交量增 长迅速，成交价格平稳抬升，供求比不断下
3、降；常州历年住宅均价走势 2003-2009年，商品住宅成交价格波动上升，年均涨幅19.09%，最高涨幅79.84%（2005年），最低涨幅-4.74%（2006年）； 2007-2009年，商品住宅年均涨幅6.79%，完全滞后于GDP增长速度与生活水平的提高，预期未来将迎来快速上涨期。依照年均8%的正常增速计算，2010年全市商品住宅成交均价应为4835元/平米市场现状分析关键词：近年价格上涨幅度偏弱，未来存在价格快 速抬升空间； 新建商品住宅大量在新开发区域，而新开发区域城市功能的缺 失及配套的不完善等利空导致房价上涨较慢； 不同区域差异较大，中心城区房价上涨较快，新北区、武进区 两个新城
4、区则在城市面貌焕然一新后房价进入快速上升期。 为什么房价上涨幅度低于经济增长速度 ？ 2006年土地供应相对集中，地价不高，直接造成07-08年商品房的集中供应和成交均价的相对稳定，并维持在相对较低的水平； 2007年由于市场明显回升，地价走高，对于后市的房价上涨有着不可忽视的影响； 2009年市场再次回暖，直接导致土地出让在供需两端“双旺”，但地价并未高于07年，表明一级市场未显狂热，土地的较大存量和分布的相对分散，致使土地的稀缺性难以体现出来，制约地价的全面走高。土地市场分析2008年市区各主城区经营性用地土地成交明细区域面积 （万平米）宗数（ 宗）金额（万 元）平均地价（元/ 平米）每亩
5、地价（万 元/亩）楼板价（元 /平米）城区190.1832376372.21979131.94792.1武进区229.32103378320.11649.7109.981000.3新北区57.5114768801336.889.12534.7 2008年常州各区域土地成交中，武进区全年保持较旺的势头，占总量的48%；城区土地成交占总量的40%，新北区的土地成交较少，仅占总量的12%。 各区平均成交地价依然以城区最高，其次是武进区，新北区依旧最低。楼板价却以武进区的最高，达到了1000.3元/，比市区的792.1元/要高出26.3%，主要是由于武进区土地的平均容积率为1.5比城区的2.75相对要
6、低许多的原因。土地市场分析编编号地块块名称面积积（亩亩）用途1飞飞机场场地块块1760商办办住3253厂地块363商住4原凌家塘市场地块662商住8常林公司地块469住宅9青龙龙生活区地块块2323商住20钟钟楼区政府东侧东侧53公顷顷住宅21客车厂及周边140公顷住宅22火车车站北广场场地块块708商住23火车车站南广场场地块块338商住24红梅工业园地块220住宅25青龙龙紫云433住宅27东经东经120路东侧东侧地块块760新北区地块块28恐龙龙谷温泉周边边地块块500新北区地块块29中华华恐龙龙园西北地块块800新北区地块块30飞龙飞龙居住区东东地块块520新北区地块块31高铁铁枢纽纽
7、核心区地块块848新北区地块块32武宜路两侧侧地块块 武进进区地块块未来土地供应情况2009年9月常州（香港)城市产业专题推介地块的情况土地市场分析新北、城西将成开发重点区域，实现常州大型城市外延扩张；城南的开发将在改造优化中成为“副中心”，城东地块的开发将戚区和武进区无缝对接成为现实；城中地块的开发能进一步提升中心区位价值！ 本次推出的43宗土地，占地约16683亩，1112万，最大可建面积约2800万。 单宗最大建面超300万方，预示巨盘新时代驾临； 房地产市场供应量急剧增加，楼市竞争异常激烈， 约2800万的可能市场供应量，加上截止到2009年6月底，常州市区在售项目及待开发项目约430
8、0万， 则未来市场已知供应量将达到约7100万。政府对于城市化的过快追求导致土地投放的快节奏，在一定程度上容易造成土地本身的价值难以体现，未来恶性竞争埋下伏笔未来土地供应情况土地市场分析竞争项目分析竞品分布图中意宝第香江华庭朗诗国际街区新城首府凯纳华侨城京城豪苑晋陵路八号天顺御和苑银河万名苑常发豪庭国际和记黄埔项目本案上书房竞争项目分析竞争关系楼盘名称竞争点余量同区域朗诗未来之家科技3-4万平米同区域香江华庭规模、口碑2-3万平米同区域中意宝第同区位5-7万平米同区域上书房中式+公园高层8万平米同档次新城首府品牌+顶级标准10万平米同档次常发豪庭国际市政府+高档8万平米同档次世贸香槟湖恐龙园+
9、宜居同期20万平米同档次凯纳华侨城区位+高档4万平米同档次天顺御和苑双公园+人文与教育配套3万平米同档次京城豪苑地段，还是地段5万平米同档次晋陵路八号区位+豪宅高层3万平米 同档次银河湾名苑品牌+业态高层12万平米未来竞品同期竞争余量约为86万平米，算上新开发项目未来竞争将为100万平米竞争关系、竞争点及各项目余量竞争项目分析楼盘名称08年春节后-09年10月以来去化量（万）去化速度（万/月）朗诗未来之家（2008年7月5号开盘）100.7香江华庭70.4中意宝第50.3上书房（2008年8月开盘）40.8新城首府（2009年10月初开盘）31.5常发豪庭国际（2009年6月18号开盘）80.
10、6世贸香槟湖15（高层）0.5凯纳华侨城（2009年9月6号开盘）2.50.6天顺御和苑（2009年4月18号开盘）20.7京城豪苑（2009年1月3号开盘）70.8晋陵路八号/银河湾名苑6.50.5竞品中销售情况较好的，月均去化量为40-60套去化量及速度香江华庭 朗诗国际街区 京城豪苑常发豪庭国际 价格总体呈上升趋势，09年以来涨幅在20%-40%，高端项目涨幅最大 ，价格梯度明显拉长。竞争项目分析价格增长幅度已知12个竞品中，已成交产品主力总价段分布如下80-100万，150-200万为成交的主力总价段， 结构不尽合理，在产品档次上及 价格梯度上存在断档。本项目在区位上及产品档次上正好位
11、于断档空间之内，即在区域领先 ，价格在同档 次项目中更具竞争力，可成长空间较大。竞争项目分析价格分析已知12个竞品中，余量主力总价段分布如下本案主力面积段130-140平米，主力总价段（毛坯）应在90-120万，竞争比较激 烈 。考虑到产品初入市，市场认知度不高 ，建议尽量提高90-100万的总价段房源比例竞争项目分析价格分析产品支撑点： 常州唯一的科技住宅； 恒温、恒湿、恒氧等科技环保元素 临京杭运河。销售特征： 2008年7月5日开盘，价格在880010800元/m2，均 价10000元/平米（精装修），当日去化120套左右。 2009年3月13日，30套剥离装修价7180元起； 2009
12、年6月28日，二期自由版开盘，毛坯均价8500元/ 平米，去化100套左右； 2009年10月，二期余房40套，毛坯8500-9500，精装 11000元/平米。个案分析-朗诗国际街区精装修11000元/平米，毛坯8500-9500元/平米。项目一、二期总去化率在80%左右，产品较高附加值带来 高单价；二期毛坯调低总价表明了总价存在较大的抗性。产品支撑点： 06年较早的规模楼盘，06年较早的单价5000元/平米的 楼盘，现接受度较高； 一期1760户入住，一期实景呈现。 配套齐全，幼儿园、小学双阶教育，大润发9月开业。销售特征： 06年，均价5000元/平米，08年底均价6000/平米，涨 价
13、较慢，楼盘价格优势相对明显。 楼盘房源已不多，09年内以来少量多推，价格逐步调 高；6月26日，拿铁小镇均价6500元/平米，进入10月余 房不多的情况下，价格涨至7300元/平米。均价7300元/平米该项目极大地提升了该区域的人气，并对于区域价格起到了 推动左右，较好地集聚了中等收入人群；由于余房不多，不 对金凯悦发生直接竞争。个案分析-香江华廷产品支撑点： 首席太阳能环保住宅 离市中心相对较近，周边配套齐全，有金融、医院、 购物等 项目南侧规划将有：一所幼儿园，一所小学，一所初 中，两所高中，已动工。销售特征： 06年，均价4800元/平米，07年底均价5500元/平米， 08年底均价58
14、00元/涨价较慢，受香江华庭制约严重。 06年开盘的一批房源，至今仍有较多余房；三期伯郡 即将开盘，开盘节奏较慢，口碑一般。中意宝第均价5900元/平米该项目直面香江华庭的竞争，但由于价格相对偏高，以及配 套上不如后者，导致同期竞争中积压了一批房源，房价上涨 趋缓，在香江华庭去化殆尽后，中意宝第将迎来机会。产品支撑点： 常州最高标准的产品档次，大面积的绿化、园林景观； 新城地产在常州的口碑和公信力； 地处怀德路中心位置，属市中心 高端的商务会所配套，高标准的首府小学配套。销售特征： 2009年10月下旬开盘， 一期总房源400套，一批推出 房源约150套，去化90%，约120套，销售额达3亿。
15、 从第一批房源的开盘情况看，未去化户型主要为200平 米以上的大面积户型，而200平米以下户型基本售罄，呈 现出供不应求的状况； 预期年前推出二批房源，均价上调至16000-18000元/ 平米； 户型：平层大豪宅：以180平米三房、245平米四房为 主，另有120平米两房、160平米三房、380平米四房。其 中245平米四房搭配15平米空中花园。新城首府均价15000元/平米精装修该项目一经成为全市高端豪宅标杆，并精 装修的形式极大地拉升了豪宅价格；新城 首府几乎成为高端客户的首选，其他项目 在产品品质及价格制定上均绕不开其影响产品支撑点： 常州最尊贵的地段，最核心的地段； 正方京城35万方
16、综合体的辐射效应，港澳地区著名企业家何鸿燊博士的公信力； 绝佳的市中心配套等。销售特征： 华丽阁均价9500（毛坯），2009年1月3日开盘，半月 去化90%，主力户型全部售罄；2月14日华英阁公开，均 价10500（毛坯），首日预约逾七成；现销售90%以上。 华都阁，2009年8月15公开，总170套房源，首推70套 1-18层均价15000（精装修），去化率相对不高； 2009年十月10月24日，高区公开，均价18000元/平米 。 华都阁户型：约81平米的一室一厅一卫，约156平米的 三室两厅两卫，约163平米的四室两厅两卫（跃层）以及 约172平米的三室两厅两卫。京城豪苑均价18000元/平米精装修产品支撑点： 凯纳商务广场即将封顶，号称常州第一高楼，有一定 知名度； 夏天中央空调，冬天地暖，24小时热水 精装
