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1、内江经济开发区甜城大道 D地块项目前期可行性研究报告重庆中博房地产投资咨询有限公司博众房地产管理研究院2013年1月26日重庆中博房地产投资咨询有限公司内江经济开发区甜城大道 D地块项目前期可行性研究报告重庆中博房地产投资咨询有限公司博众房地产管理研究院2013年1月26日重庆中博房地产投资咨询有限公司我们需要解决核心问题 ： 城市，内江这个城市是否值得进入？区域，城西经济开发区是否具有较大的投资潜力？项目，本案地块是否具有较好的利润空间？总的一句话，我们本次报告要做的就是判断市场可行性与项目财务可行性问题！报告结构1项目发展宏观环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报告核心问题是探讨
2、本案在既定市场环境中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司 成交量继续下滑 ，1-10月成交 1200万方； 价格高位运营， 10月首次出现下 滑，降幅10%； 调控后，银行 贷款困难，成 交量开始萎缩 ； 导致2008年成 交仅1200万方 。 土地招拍挂政策 逐步规范房地产市场 北上广深大型开 发商四川圈地， 千亩大盘初显现 ； 城市建设加速， 房地产市场发展 迅速； 70/90政策，严 禁别墅用地出让 70/90政策：项目90 以下户型占70%， 小户型开始增多，供 应结构被改变； 别墅用地出让变少， 别墅单价提升快 国八条 首次对供应及需求 进行调控，银行货 币
3、政策的全面收紧 供应明显大 于需求市场 存量大幅增 加。 成渝城乡统筹 成渝经济区城乡头筹 试点区域 9.27抑制房价政策首付40%，贷款利率1.1 倍连续加息至08年10月， 最高达7.83% 1.29救市首付2成，利率7-8.5折税收减免，契税按1%收取 4.15，新政；2套首付 50%，利率1.1倍；一个家庭限购1套，首套首付 30%，三套停贷； 1.28新国八条、渝房产税二套首付60%，限购一线到二线 城市；四川对高端房收取房产税 四川楼市出现第一 轮增长，房价、成 交量大幅度提上， 当年成交量超过 1900万方； 价格部分项目6、 7千，少量出现1 万元/。 成交量得到抑制， 价格高
4、位运营，一线 项目价格上涨约40% ； 上半年成交量大幅上 涨，下半年价格开始 增长，涨幅约30%；2003年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年 刚性需求带动 市场回暖，年 度成交2284万 方，为历史第 二高位； 成交价格稳中 有升 政府坚持调控不 动摇政策环境回顾：2012年主旋律：坚持调控不动摇。项目发展环境研究 宏观市场环境分析1.81.8 住房公积 金缴存比 例由统一 7%上调至 12%4.204.20 公积金贷 款 二套 房和异地 缴均可申 请3.133.13 央行强调 落实差别 化房贷首 套房贷必 须满足5
5、.295.29 公积金个 人可贷 40万 账 户余额不 足可补缴7.127.12 国土部： 下半年供 地将服务 “稳增长 ”土地政 策或松动10.2610.26 多地微调 公积金政 策 “松 绑”刚需12.17 中央经济 工作会提 出明年经 济六大任 务 继续 坚持房地 产调控1.71.7新购住宅 建面达12152 元/就要缴房产税2.17 2.17 46城市全部 延续限购6.186.18 国土部： 住宅项目 容积率不 得低于 1.08.1 新版住宅 设计规范 施行 开 发商难再 “偷面积 ”9.20 国税总局 官员：搞 大房产税 试点 逐 步建立房 地产税11.15 四部委： 严控土地 储备
6、总规 模和融资 规模2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。项目发展环境研究 宏观市场环境分析2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策； 楼市在刚需支撑下回暖。继2011年底下调存准金率之后再 度下调0.5个百分点，释放约 4500亿流动资金继2012年6-7月连续两次下调贷 款利率共0.75个百分点扩 张 性 货 币 政 策 ！2012年整体经济走势项目发展环境研究 宏观市场环境分析宏观经济（CPI、GDP）与调控市场分析 2012年宏观政策汇总5101586420-2-4GDP增幅（%）CPI增幅（%）CP
7、I3%,GDP增速3%,GDP增速8%过热：高增长，高通胀CPI8%最优：高增长，低通胀CPI=3，GDP=807年楼市、股市 火爆，经济过热08全球金融危机，宏观 调控，货币紧缩，抑制 通胀，经济直线下降09年国家出台政策，以房 地产为突破口，4万亿救市 ，经济好转，楼市上扬10年经济繁荣，楼市 火爆，4万亿救市后患 出现，通胀加剧11年国家抑制通胀，实行稳健货币政策，房 地产再次成为调控重点，史上最严调控出台 ，GDP、CPI均开始下降，楼市低迷12年经济持续低迷，降息、将存准 ，实行宽松货币政策，加速经济复 苏，类似于09年市场情况房地产企业开发业务将趋于综合化、多元化，商业物业 、旅游
8、地产、养老地产为新的开发热点。 房地产企业城市布局将转向迅速成长的二三线城市企业竞争加剧，将呈现两极分化。品牌房企借助雄厚资 本实力、便利融资渠道、品牌影响力和开发运营能力， 市场规模和市场份额将快速提高，小型房企将优胜劣汰 ，部分转向特色化产品和差异化竞争短期看，政策从紧趋势不会改变，调控常态化。长期看 ，随着政府对保障房建设力度的加大，商品房市场化的 特征会更加凸显，受到政策调控的力度会趋于减小。政策环境变化与影响：中国房地产行业仍然处于城市化快速发展期和人口红利期 。短期看，政策从紧趋势不会改变，楼市调控趋于常态化，但随着保障性住房的 补位，商品房市场受政策调控的影响会趋于减小。宏观经济
9、政策环境宏观经济发展良好，面临经济结构转型 未来十多年，城市化和人口红利对房地产 发展将继续起到强有力的支撑作用房地产市场发展2010年实行了严厉的楼市调控政策 政府明确加大保障房建设力度 一线城市受政策影响成交量下降，二三线 城市对房企业绩贡献大 房企大象时代来临，万科提前4年迈入千 亿俱乐部，大型品牌房企成为市场竞争主 角项目发展环境研究 宏观市场环境分析房地产整体发展趋势利好 房地产目前正向着更成熟期发展 整体宏观经济基本面发展趋势利好 内江开发区的优势将得到突出，发展将会得到进一步提升 预计在房地产调控政策基本面不变的情况下，会适当实际放松政 策，为本项目创造较好的政策环境。项目发展宏
10、观环境 小结报告结构1项目发展宏观环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司城市的发展带动区域的成熟和经济快色增长 内江介于10415E10526E、 2911N302N之间；东西最大横距121.5km ，南北最大纵距94.7km；1985年2月11日正式成 立；幅员面积5386k。内江素有“川中枢纽，川 南咽喉”之称，恰似一颗珍珠嵌于华夏大地。 2012年4月26日，内江头号民生工程“内江新 城”正式启动建设。“内江新城”挖掘传统文化资 源，重点打造“清洁内江”、“畅通内江”、“森 林内江
11、”三大名片，助推内江更好更快发展！ 内江市内江市位于四川省东南部，沱江下游中段，东西长121.5公里，南 北宽94.7公里。东邻四川，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市， 北与资阳市相邻。辖2区3县，即市中区、东兴区、威远县、资中县 、隆昌县。川渝经济带上的重点中心城市，拥有成渝铁 路、成渝公路、成渝高速公路及高铁即将通车。区域房地产市场研究 城市关系区域房地产市场研究 本案区域发展方向在了解区域典型项目的产品情况之前先了解内江未来区在了解区域典型项目的产品情况之前先了解内江未来区 域的发展方向。域的发展方向。由于老城区（市中区）土地资源承载不足，城市发展空间受限，政府目前着力打造以中心组团 和
12、东新区为核心的“内江新城”。而本案所在区域城西组团规划为经济技术开发区，在未来将承载经济发展的桥头堡作用，也将 成为未来城市价值的核心区域。本案所在经济开发区区域房地产市场研究 本案区域经济环境分析本案所在区域经济环境分析以及入住企业分析。本案所在区域经济环境分析以及入住企业分析。本案本案所在区域，城西组团将开发为经济开发区，也引入或者即将引入较多大型企业单位 入驻，比如西部创芯、家居家纺城、华润啤酒、海德科技、新能源汽车、德摩叉车等一 大批企业，这些企业的进入和发展将带动区域内房地产需求的增加。而本案正处于这样 一个区域，有较大的发展机会。区域房地产市场研究 本案区域交通裂变城西经济开发区的
13、规划让交通不断完善，使该区域未来城西经济开发区的规划让交通不断完善，使该区域未来 成为西城中心位置，地段价值强势提升。成为西城中心位置，地段价值强势提升。城市交通的改善:n高铁通车-城市内的又一轨道线，连接成渝经济区，为居民出行提供了便利；n成渝高速通车-有一快速干道，带动本区域经济发展和区域价值提升；n甜城大道的修建-汉安大道作为新城的交通景观大道，连接新高速路口及高铁站，提高了沿线物业交通便捷性；n周边路网的完善-随着交通完善，开发区将形成横纵+环线的格局，有利于交通便捷；-随着交通路网的完善，开发区交通得到极大提高，位于开发区核心位置的本案地段价值将得到强势提升。区域房地产市场研究 区域
14、定位城西经济开发区板块价值得到大幅度提升，城西板块崛起城西经济开发区板块价值得到大幅度提升，城西板块崛起内江，未来十年中国经济增速最快的城市之一；城西经济开发区，未来十年城市价值核心板块，广大私有 企业的财富聚集地；私企业主、高新技术人才的居住之地 ，也是目前内江快速成长区域。东兴区市中区未开盘未开盘和都国际翡翠国际社区海棠雅居花千谷银杏家园卢浮春天宝森新城荷香苑润江西岸英伦世家北京华联金色夏威夷香颂湖上上东方汇宇一品金海沸城揽景苑松山1号城西组团本案区域房地产市场研究 区域板块划分内江房地产市场主要分为市中区、东兴区两大基本板块内江房地产市场主要分为市中区、东兴区两大基本板块本案直接竞争：城
15、西组团项目本案间接竞争：东兴区板块市中区板块和都国际 5860翡翠国际社区 5700海棠雅居 6209花千谷 5926银杏家园 5200卢浮春天 5600宝森新城 5200荷香苑 4200润江西岸 4200 英伦世家 4300北京华联金色夏威夷香颂湖上上东方 4500汇宇一品金海沸城揽景苑松山1号区域房地产市场研究 分别项目价格东兴区明显高于市中区，东兴区汉安大道板块价格高于 其他板块。 内江价格按区域分布，区域明显 东兴区均价明显高于市中区约1000元以上 汉安大道板块项目高于东兴区其他板块区域房地产市场研究 在售项目列表今年以来区域内的新增供应面积明显增加，未来将保持今年以来区域内的新增供
16、应面积明显增加，未来将保持 增长趋势增长趋势区域东兴区市中区板块谢家河板块汉安大道板块其他板块城西工业园板块项目名称翡翠国际城金色夏威夷汇宇一品海棠雅居和都国际宝森兴城上上东方东兴老街润江西岸荷香苑英伦世家总占地面积（亩）300208335995030273060100总建筑面积 485.6715.49.920.915.811.23.34.31222(约万)容积率2.43.53.84.52.8661.534.23.5绿地率（%）4030403040303010304030车位（个）21835397604789004005001901323511020楼层数3226242526333011243026装修标准清水房部分精装房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房交房时间2014201420142013.122014.122013.122013.62013.92013.62
