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1、迎宾花园 5份营销计划、 产品现状：目前样板区基本装修完毕，但是还有大量细节工作有待完成。如样板区与工地的隔离问题，样板区内景观的细节等。整个小区，目前仍然没有别墅区的感觉，主要原因在于 1、区内道路未通。2、管网仍在施工。 3、各楼外粉仍然未作。4、绿化没有起色。 总的来讲，小区变化不大。针对这种情况， 要重塑迎宾花园形象，需要做以下几个方面的工作：1、 广告，广告在以销售为基础的前提下，适当向形象方面转移，如英式管家服务，迎宾卫队等与众不同的特点（需要物业部门支持）。同时在报纸广告的进行下，电视广告也要开始展开。 （刘小栋负责）信函，通过经常性的信函，告知消费者我们的发展情况，并恳请他们将
2、我们的情况告知他所认识的人士。2、 网络，建议筹建迎宾花园网页（刘辉），并发布于国际互联网上。将网址公布于我们的广告之上。3、 活动，活动分为两部分，一、 对老业主的安抚会。同意其提前进场装修，开展装修及庭院管理课堂，免费的游园活动，办理承诺过的各种会员卡等等。 （详见附件）二、对意向客户的促销酒会。 （方案见附件）4、 促销提价，对已售客户进行提价，将花园面积加入总房款中。5、 由于在许多客户的接待过程中，业主对外立面的抗性很大。所以建议：在目前大部分别墅的外立面还没有施工的情况下，让客户挑选自己喜欢的颜色进行外粉刷。 建议隔离方式售楼部4号楼 1号楼、 售出形势表户型 A 型 B 型 C
3、型 D 型 F 型售出 4 套 6 套 2 套（超市） 5 套 3 套未售 7 套 28 套 11 套 5 套 3 套、 前一段时间销售出的房子多以小户型为主，如 F 型和 D 型， A 型由于户型设计优秀，也有销售。但 B 型别墅的销售很不乐观，而本小区却是以 以如何销售 B 型别墅，是一个非常严峻的问题。通过对看房者的调查，多数人认为 B 型太大了。而且户型设计变化不多，很规矩。、 目标人群：别墅区的目标人群仍然以商界人士为主，但是应该更细分为上层富裕人士即手中拥有 300 万元以上的可自由支配资金的客户。根据客户的来访询问情况，4 月来访客户中有 29%询问 F 型别墅，10% 询问 A
4、、0%询问 C、D 型别 墅，可以看出，A 、B 型别墅还是有市场的，而前期成交客户中之所以以 F、D 型为多，分析原因可能有以下两个方面，一、广告在 户群中到达率不够。二、售楼人员推荐户型时柔性太大，刚性太小。解决方法：一、运用公司资源，向各大企业法人寄送直销邮件。二、重新选择广告主题和测试人群，对其进行更准确的详细的广告测试。三、采取组合的媒体策略如可考虑河南日报、 城市早报等媒体，提高覆盖率和到达率。四、对售楼人员进行专项培训。同时考虑向酒店业推出豪华独体五星级酒店项目，与大型酒店企业联络，寻找酒店业进驻别墅区的可能性，与三所的会议接待中心形成高低搭配的格局。2 月 10 日以来的来电来
5、访情况见附表。可得出这样的一个结论：相对于星期三而言，星期五的报纸广告在保证当日来电量相当高的情况下，更能促成客户的来访。同时周五的广告衰退期比周三的广告衰退期长。所以建议安排迎宾花园广告计划时，尽量将广告安排在周五刊登为好。同时建议，广告的刊登，采用大小版面结合的方式。、 可售单位及区位：见详表。、 工程进度：依目前的进度， 乐观估计为 ：今年 12 月才能交房。建议为了切实保证业主的利益，维护迎宾花园的声誉，必须将已经售出的房子进行绿化并达到装修条件。、 购买理由：幽静的环境， 户型，方便的交通，大花园，配套齐全等。、 购买障碍：工期拖沓， 户型过大，对开 发商的不信任，太 贵，不值。、 有无机会：有，广告和渠道相 结合的方法。采取广告推广与人 员上门直销相结合的形式。新的集团购买客户正在定位。初步定位于酒店。、 营销策略： 、 推广主题：见详表、 目标：3 套、 手段：直邮，上访，广告、 费用预算：时间： 5 月 29 日 大河报 1/2 版 封底 320005 月 31 日 大河报 1/4 版 国际新闻 17500直销邮件 1000 元、
