CRIC-仙林板块市场分析

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1、PART 4 城市板块简介2PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块城市距离：西至宁洛高速，北至宁镇公路，东至绕城公路，南至沪蓉高速轨道交通：地铁2号线已运营，4号线在建，预计2014年通车运营。资源占有：仙林大学城区域配套：仙林大学城、学则路商圈、金鹰奥莱城商圈楼市发展：知名开发商入驻，以及距离主城不远的距离优势，几年来这里迅速成为南京的学区房热点地区之一产业支撑：三产为主购买力支撑：学区客户板块区域西至宁洛高速，北至宁镇公路，东至绕城公路，南至沪蓉高速4分开发历史2005年开始，开发区域主要集中在亚东地块、金鹰地块等区域开发，2010年，拓展宁镇公路和绕城高速，现如今已

2、经发展成学区型区域。4分客户心理认知优生的学区环境和自然绿化资源，大学城的升级为科技城，仙林板块得到很好的发展契机，仙林板块将来的发展前景看好。 4分板块特征仙林地区的房地产项目频繁的以学区房形象出现，部分项目销售火爆，在售项目有可圈可点之处。随着交通、生活配套等逐渐成熟以及产业发展的推动，区域内的环境优势得以进一步显现，板块认可度逐渐升高。5分所处开发阶段仙林版块由亚东、金鹰等本地开发商率先进入，打造和带动起来的，现随着成科、招商、保利等名企的进入，及地铁2号线运营等带动仙林区域区的发展，几年来城北已迅速成为南京的热点学区房地区之一。 4分1 34526城南板块仙林板块城中板块1城北板块2城

3、东板块3456仙林板块江北板块江宁板块溧水板块高淳板块3PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|宏观仙东片区仙西片区仙林住宅板块可分为两片区，即仙西（大学城板块）与仙东（白象板块），随着地铁2号线的开通，大学城板块已发展较为成熟，当前住宅格局往白象片区发展城市效应即将形成大学城片区（即仙鹤片区）日趋成熟，地铁2号线已开通仙林，城市效应刺激板块发展向纵深（白象片区）推进。拍地筹款推进新市区建设结合白象片区的发展需要，政府财政需求推进新一轮的土地拍卖，2013年片区内又陆续有地块被拍出，尤其是万科、保利和万达的进驻，剩余的土地几乎都是定向开发单位，并以托底的价格成交。（注：万达在改控规，

4、加大住宅体量的占比）【板块成熟】【政府推动】大学城片区白象片区从人文到生态、从轨交预期到轨交开通，仙林区域迎来开发新热点。青龙片区发展历程4126765741233453 21仙林东片区仙林西片区编号学校1金中附小2金陵中学3仙林大学城编号地铁（2号线）1金马路站2仙鹤门站3学则路站4仙林中心站5羊山公园站6南大仙林校区站7经天路站（终点站）地铁2号线地铁2号线地铁4号线（规划）地铁15号线（规划）地铁4号线（规划）214编号地铁（4号线规划）1徐州软件园2金马路站3灵山站4东流站5青龙站6桦墅站7仙林东站公园学校医院交通编号医院1鼓楼医院仙林医院2仙林医院3栖霞区机关医院4三甲医院（暂定

5、鼓楼医院）编号公园1羊山公园2大成名店公园3灵山4仙鹤门山5南京跑马场6仙林湖公园7龙王山公园12453367PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|宏观板块配套5仙林副城总体布局图仙林副城功能定位长三角重要的科技创新中心，南京市高新技术产业基地，南京都市圈东部区域服务中心；南京都市区高品质儿居新城。青龙组团是仙林副城居住功能拓展、高新技术产业发展的重点区域，加快居住功能以及地区中心的建设，重点发展先进制造业、科技研发以及居住职能青龙组团功能定位仙林副城的重要组成部分青龙片区是仙林副城的重要组成部分，承担了仙林副城的部分功能：地区服务中心、高品质宜居新城、高新技术产业基地、

6、科技创新中心市区仙林副城青龙组团PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|宏观板块规划6仙林副城产业布局地块被液晶谷、石佛工业组团以及徐庄一马群产业组团包围，并有灵山一龙王山两条高新产业、总部经济发展带将其联接，片区未来产业氛围浓厚，适宜发展高端产业p仙林副城产业布局仙林副城产业空间布局总体形成“一核、两带、多组团”的结构。 “一核”是指仙林副城现代服务中心，主要发展商业商务、文化会展等功能。 “两带”是指312沿线、灵山一龙王山两条高新产业、总部经济发展带。312沿线重点建设金港科创中心、生命科技园、中视中科以及峨眉科技园等一系列科技研发组团；灵山一龙王山沿线强调对于矿坑的利用，大

7、力发展总部经济。 “多组团”包括6个工业组团，1个旅游组团。6个工业组团分别为南京经济技术开发区、炼油厂、液晶谷、石佛工业组团以及徐庄一马群、峨眉软件研发组团；1个旅游组团为栖霞山风景名胜区青龙组团规划结构根据规划原则和指导思想，规划形成“三轴、三心、两片”的总体结构。三轴：即乌龟山至灵山龙王山生态发展轴、地铁站点沿线公共服务轴、京沪高铁沿线空问发展轴。三心：结合地铁四号线3个规划站点形成“一主两副”的中心体系。东流站周边构建主中心包括括商业、行政、文化娱乐、商办等功能：青龙站及桦墅站周边构建副中心，包括商业、行政、商办等功能。两片：即七乡河以西的城市生活片区，七乡河以东先进制

8、造业产业片区青龙组团空间布局PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|宏观板块规划7青龙居住板块仙鹤-灵山居住板块新尧居住板块仙鹤-灵山居住板块：朗诗钟山绿郡栖霞-白象居住板块：万科金色领域青龙组团是林副城的重要组成部分，作为组团中居住用地规模最大，分布最为集中的片区，目前其城市建设用地比重较小，未来规划可塑性强，可提供大量高品质的居住社区p青龙组团土地利用现状规划范围内总用地约 28.98平方公里。现状城市建设用地比重较小，仅有 184. 94公顷，占总用地6. 4%。非城市建设用地 2713.5公顷，占总用地93. 61%，以耕地、林地和村镇建设用地为主。 p未来发

9、展愿景 2030年城市人口规模约 30万PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|宏观板块规划8仙林板块发展前景功能定位：青龙片区规划建设的地区级中心补充服务仙林副城，提供大量高品质的居住社区片区功能：石佛工业组团是仙林副城区域的高新技术产业基地，结合大学城及周边的科技园区，供应量较大，青龙片区规划部分的科技研发用地面临市场压力交通规划：加快轨道交通综合枢纽、高速公路网络建设南京三大副城之一，青龙组团是仙林副城重要组成部分CRIC视角建议进入，重点把握地铁沿线土地，办公/酒店市场慎入PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|宏观供地现状：目前仙林管委会手中只有四块土地，其

10、它的土地在地铁公司手中，位置于仙林的青龙区域，此区域为未来仙林的地铁集中地（4条地铁交汇），但此区域行政范围为江宁区，且所有的规划由地铁公司主导（所有土地已做“抵压”），仙林管委会协助。9PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|中观住宅市场分析住宅市场分析1 1公寓市场分析公寓市场分析2 2办公市场分析办公市场分析3 3商业市场分析商业市场分析4 410PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|中观1 市场2 库存3 个案住宅市场分析11仙林板块历年商品住宅整体供求和交易情况（面积）仙林板块商品住宅年均去化量为50万方（包括别墅），库存量较少，成交数量逐年走高。PART 4

15、建筑面积（万）已推面积（万）销售率已推未售量（万）后期将上市量（万）五矿崇文金城49.717.950%931.8高科荣境9441.566%1740恒盛金陵湾6019.556%8.640仁恒江湾城695786%7.612仁恒绿洲新岛 385.584%0.932.4涟城371825%13.519奥体新城1206077%13.360升龙公园道33.49.325%724.1升龙天汇308.217%6.821.8合计531.1236.983.7281.1数据来源：circ20仙林板块近两年住宅土地成交量约46万方，库存较少。PART 4 南京板块简介|板块介绍|仙林板块|住宅|库存土地

16、存量序号土地名称总建面积()成交日期成交楼板价(元/)受让方12014年第08号玄武区 NO.2014G30138,081.302014-6-2012,021.90宁波奥克斯置业有限公司22013年第21号栖霞区 NO.2013G7631,662.932013-11-2214,212.20南京昆仑沃华置业有限公司3NO.2007G83仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北C2地块127,5702007-12-65,565.57南京荣盛置业有限公司4NO.2010G52栖霞区经天路以南，科技南路以西地块73,334.802010-12-101,909.05中电熊猫液晶显示科技有限公司5NO.2011G12 栖霞区文澜路以东，文范路以南59,843.102011-4-271,754.59中建工业设备安装公司6NO.2006G66仙林大学城中心区 C5地块（苏州阳光大学城中心商服地块）33,838.872006-11-23692苏州阳

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