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1、房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划内容与方法三、市场分析方法四、财务评价方法及举例分析一、房地产开发项目建设程序 获得土地阶段（初步可行性研究） 土地报价的可行性研究报告董事会批准参加土地竞买重大事宜参加土地竞买 前期管理阶段产品方案优化规划设计与方案优化可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） 经营计划阶段 经营实施阶段（动态管理与控制）开工准备项目开工开盘销售竣工验收 后评价阶段二、项目策划内容与方法策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定计划参数为目的，构思项目整体开发方案。 策划内容：1、产品定位（市场研究及产品方案优化） 2、项目策划基本
2、参数 3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期） 4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款） 5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划） 6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）1、产品定位（市场研究及产品方案优化）（1）市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化产品方案优化在项目评估阶段意义不大。2、基本参数（一）序号项目名称单位 数据或选项备注1项目周期单位 21-按月/2-按季/3-按年2项目周期（计算期） 季20签定土地合同年月 至最后一笔销
3、售款收到为止3项目起始年份年2005签定土地合同年份 或开始项目前期工作年份4项目起始季度季1签定土地合同季度 或开始项目前期工作季度 5土地交付使用年份年2005控制项目开工的最早年份6土地交付使用季度季3控制项目开工的最早季度7项目基准收益率%10 8土地契税税率%4 9项目分期开发期数期3 3、项目分期开发计划参数项项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度120054200742200712008232008320094单项工程（产品）开发计划参数项项 目 分期单项单项 工程产产品类类 型开发发面 积积 ()开 盘盘 年份开 盘盘 季度开工 年份开工 季度封顶顶 年份封 顶顶 季度竣工
4、年份竣工 季度容积积 率1一期高层层住 宅普通住宅55000 2006120054200712006421地下车库车库配套工程33750 200612005420054200641一期地面车车 库库配套工程4687.5 200612005420061200642二期高层层住 宅普通住宅60000 2007220071200722008222二期地面车车 库库配套工程5625 200722007120072200823三期高层层住 宅普通住宅55000 2008420083200842009423三期地面车车 库库配套工程4687.5 200842008320084200944、开发产品经营计划
5、参数产品名称数量 ()价格参数销售计划参数收款比例(%)开盘 单价 (元)增减 幅度 (%)变化 周期 (季)变化 方式开盘年 .季销售周期 （季）合同 首付二次 付款 间隔交房一期小高层出售55000600021同比2006.16303070一期地下车库出售33750200021同比2006.16303070一期地面车库出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高层出售60000660021同比2007.26303070二期地面车库出售5625500021同比2007.26303070三期小高层出售55000720021同比2008.45303070三期地面车库出售46
6、87.5500021同比2008.453030705、投资估算及使用计划序号工程或费用名 称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值 (万元)计入取 费基数1一期工程费用 否1.1一期小高层按建筑面积55000.00 平方米1200.00 元/平方米6600.00 是1.2一期地下车库按建筑面积33750.00 平方米2200.00 元/平方米7425.00 否1.3一期地面车库按建筑面积4687.50 平方米800.00 元/平方米375.00 否合计 14400.00 否2二期工程费用 否2.1二期小高层按建筑面积60000.00 平方米1300.00 元/平方米7800.00 是2.
7、2二期地面车库按建筑面积5625.00 平方米800.00 元/平方米450.00 否合计 8250.00 否3三期工程费用 否3.1三期小高层按建筑面积55000.00 平方米1400.00 元/平方米7700.00 是3.2三期地面车库按建筑面积4687.50 平方米800.00 元/平方米375.00 否合计 8075.00 否工程费用估算指标其它费用估算指标(第一期)序号 工程或费用名称计算基数数量基数单位估算 指标指标 单位估算价值 (万元)2土地征用费用地面积85000 平方米4500 元/M238250.00 3前期工程费按建安费比例14400 万元5 %720.00 4基础设施
8、建设费按建筑面积93437 平方米200 元/M21868.75 5公共配套设施费 按建安费比例14400 万元1 %144.00 6开发期税费按收入比例43561 万元1 %435.62 7开发间接费 8其他工程费按建安费比例14400 万元2 %288.00 9管理费用按建安费比例14400 万元3 %432.00 10销售费用按收入比例43561 万元4 %1742.46 11财务费用 12预备费按建安费比例14400 万元5 %720.00 13流动资金 合计 44600.83 土地费用使用计划参数 项项目名称1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005 第1次付款季度1 第1次付款
9、比例（%）30 第2次付款年份2005 第2次付款季度2 第2次付款比例（%）40 第3次付款年份2005 第3次付款季度3 第3次付款比例（%）30 6、资金筹措计划数据l长期借款还本付息条件l资金筹措计划l股东借款还本付息计划长期借款还本付息条件借款名称项目分期年利率 (%)偿还方式宽限期 (季)偿还期 (季)贷款放 款时间过桥贷款 第1期18指定还本利31一期银行借款第1期7.20 按输入的先后顺序还50 二期银行借款第2期7.20 按输入的先后顺序还11 三期银行借款第3期7.20 按输入的先后顺序还17 项目启动资金筹措方法1、启动资金一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用二期
10、以后=与一期工程一起拿地的费用整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地 费用，否则拿不到土地证。2、启动资金的筹措最低自有资金=首期工程总投资35%和=二期以后的土地费用 过桥资金4年 供过于求未来三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578土地储备水平（年）=1581/578=2.74 当前价位与变动趋势分析方法当前价位：当前价位：房价收入比房价收入比= =人均住房面积人均住房面积当前房价当前房价/ /人均收入人均收入预测合理房价预测合理房价合理房价合理房价= =预测人均收入预测人均收入合理房价比合理房价比/ /人均预测面积人均预测面积房价合理增长幅度（房价合
11、理增长幅度（% %）：）：预测一年预测一年=（合理房价（合理房价/ /当前房价）当前房价）-1100-1100预测二年预测二年=（第二年合理房价（第二年合理房价/ /当前房价）当前房价）-2-2-1 -1 100100预测三年预测三年=（第三年合理房价（第三年合理房价/ /当前房价）当前房价）-3-3-1 -1 100100预测四年预测四年=（第四年合理房价（第四年合理房价/ /当前房价）当前房价）-4-4-1 -1 100100预测五年预测五年=（第五年合理房价（第五年合理房价/ /当前房价）当前房价）-5-5-1 -1 100100目前价位判断方法人均可支配收入项目名称2000200120
12、0220032004200520062007200820092010人均收入 927410515115851236114451161551806020189225702523128206苏州房价变动趋势（合理房价收入比6）项目名称单位20002001200220032004200520062007200820092010 调查平均房价 元/M2 18272271274036944460 合理平均房价元/M2 27012842302230903441359937663941412243134513 房价增幅1元/M2 44603599 房价增幅2元/M2 446041133766 房价增幅3元/
13、M2 4460428741143941 房价增幅4元/M2 44604376429142074122 房价增幅5元/M2 446044314401437243424313 房价增幅% -19.3-8.1-4-1.95-0.67 苏州房价变动趋势（合理房价收入比8）项目名称单位2000200120022003200420052006200720082009 调查平均房价 元/M2 18272271274036944460 合理平均房价元/M2 3602378940304120458847995022525454965751 房价增幅1元/M2 44604799 房价增幅2元/M2 4460473
14、25022 房价增幅3元/M2 4460471049745254 房价增幅4元/M2 44604699495152165496 房价增幅5元/M2 446046934938519654675751 房价增幅% 7.66.15.615.365.22苏州房价变动趋势（合理房价收入比10）项目名称单位2000200120022003200420052006200720082009 调查平均房 价 元/M2 18272271274036944460 合理平均房 价元/M2 4502473650375150573559996277656868717188 房价增幅1元/M2 44605999 房价增幅2
15、元/M2 446052916277 房价增幅3元/M2 4460507457736568 房价增幅4元/M2 44604969553661676871 房价增幅5元/M2 446049075399593965357189 房价增幅% 34.518.613.811.410.0用供需关系修正价格走势预测供求关系供求关系 调整房价合理涨幅调整房价合理涨幅供不应求， 调高合理涨幅调高合理涨幅基本平衡， 合理涨幅不变合理涨幅不变供过于求， 调低合理涨幅合理涨幅（三）产品定位分析方法分析内容：具体产品或产品档次的供需状况和价格。分析方法：各种套型供应量占比、各种套型需求量占比，找出供需有缺口的产品，作为项目定位。产品档次衡量的指标：总价总价=面积单价（四）项目产品定价与竞争能力分析方法竞争能力分析与产品定价方法之一： 站在购房者角度用价值工程方
