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1、1、房地产物业管理的概念物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容 貌等管理项目进行维护、 修缮和整治， 并向物业所有人和使用人提供综合性的有 偿服务。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活 动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完 善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。2、国内的物业管理的发展近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房 管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业
2、管理体系。80 年代后， 改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上 海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情 况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。 从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。 原各物业机构大而全、 小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套 服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。 根据西方国家的经验， 房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约 和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、 物力、财力上的浪 费，减少因专
3、业管理经验欠缺所可能造成的损失。 作为现代服务业的一个门类， 目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。 随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现 出来，物业管理也将成为我国21 世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。3、房地产的主要内容物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内 容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面： 1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物 始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感， 杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、
4、电、暖、卫、气更要 运行畅通，不致使物业价值下降。 2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不 会因电梯中途停运、 照明中途停电而烦恼。 要求各项公用设施正常运行，避免因 突然损坏而给用户带来不便。 3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上， 使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪 费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。 4）环境的密切保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境 的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时 间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。 5
5、）治安的切实防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安 队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的 治安防范，保护住户人身和财产安全。4、房地产物业管理的具体作用房地产物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用 人创造整洁、 文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的 寿命，提高人民居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居 住环境之后， 最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好， 必然会解 除消费者的后顾之忧， 促进房地产开发业的发展。 所以，当地产物业管理在房地 产的开发， 销售，品牌创立
6、等过程中会产生巨大的影响、下面我就分三个部分来 说说物业管理对房地产的影响。4.1 开发过程中的影响这是在房地产正式销售之前物业管理的阶段。这个阶段相当于我们经常 所说的售前服务，这个阶段的服务主要应该针对于房地产开发公司来说的， 但是很遗憾的是物业管理在这个过程中并不是很受重视。很多房地产开发公 司觉得在这个开发过程物业管理并不能起到什么作用，所以便没有怎么让物 业管理参与这个过程，其实这是个错的观念，物业管理在房地产开发过程同 样起着重要的作用，可以说它影响着接下来房地产的整体质量。在前期规划 设计阶段，从房地产开发方来看，物业管理可以深人市场调研，修正市场定 位，改进产品的设计和服务，从
7、而更有利于把握市场动向，减少决策的盲目 性，更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求；从业主或使用人的角度，凭专 业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物 业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的 细节，避免一此在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项 目的市场竞争力。在建设阶段物业管理公司参与工程建设活动，有利于了解 该物业的内部结构、 管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。 与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工 质量控制的意见。 另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。 对开发商
8、来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物 业管理的续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等 方面的信誉 . 4.2 销售过程中的影响物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来， 随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅 是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱 买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟， 在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功 能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目 前物业管理的因素已占到楼宇
9、价值的20%30%，而且越来越多的房地产投 资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。良好的物业 管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人 感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受” 。目前，广州市房地产投诉案例七 成 以上是关于物业管理方面的。 物业管理好的楼盘一直好销， 而物业管理遭 到投诉的楼盘， 有的甚至已经 “死火” 。这说明物业管理对房地产的销售有着 非常直接的影响。其实很明显的道理，物业管理相当于管家，这时候的服务 可以比作我们经常所说的“售中服务” 。在人们越来越看重生活质量的时候， 好的生活管家也就是好的房地产物业管理是必要的，他们可以省去
10、后顾之忧， 不会感到不舒服烦心。好的物业管理不但可以适当提高房地产的销售价格， 增加房地产公司的利益，而且还可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使 用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理 损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。4.3 创立品牌，建立良好房地产企业形象的影响随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品 牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。这是物 业管理对房地产经营最大的影响，也是最重要的作用。这阶段的物业管理就 相当于“售后服务”。一个好的物业管理可以给房地产公司带来更多的品牌效 应， 相反地混
11、乱的物业管理可以给房地产企业抹黑，不利于企业的长期发展。 。 物业管理的好坏，对于安全，舒适，便利有很大的影响，已经成为居民选购 住房考虑的重要因素。良好的物业管理服务对于购买者来说有非常大的吸引 力。房地产是为消费者提供安全，美观，舒适，便利的居住场所。对于房地 产开发商来说，物业的好坏直接关系到房地产的区位与价值，完善的物业管 理不仅很大程度上提高房地产的价值，而且能为开发商树立良好的企业形象， 从而吸引更多的房地产交易商和消费者。创立自身品牌是房地产企业长期发 展最重要的规划之一。一个房地产企业假若没有品牌意识，他们的发展便寸 步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在
12、房地产 质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更 多的物质享受和心理满足。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营 中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有 着积极的影响。5、总结作为房地产开发的延伸， 物业管理同房地产的关系越来越密切。在人们越来 越讲究生活质量的当今， 物业管理的重要性愈加突出。 当下，房地产企业改变对 物业管理不重视的错误观念， 在房地产开发， 销售，品牌创立等阶段积极发挥出 物业管理的作用， 将先进的管理理念根植与房地产开发的整个过程，从而切实保 障业主权益以及树立房地产企业的良好形象，实现房地产企业的长久发展。6、参考文献1 洪静娜 . 浅谈房地产行业中的物业管理.现代经济信息 .2011. 2 华越.浅谈我国物业管理的特点及发展趋势J.辽宁行政学院学报 .2003. 3 周秀珠 .论房地产经营中的物业管理.财经研究 .1994. 4 程本强 .物业管理在房地产开发中的作用兼论物业管理工作的完善途径. 现代物业 .2013. 5 韩毅. 浅议物业管理对房地产价格的影响.城市开发 .2004. 6 成欣荣 . 房地产经营中的物业管理初探.中外房地产导报 .1995.
