重庆云鼎天岸国际社区产品建议整体

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1、【 “云鼎天岸”国际社区产品建议整体方案】重重 庆庆 昊昊 渝渝 企企 划划PART 1 城市概况PART 2 市场概况PART 3 项目概况PART 4 SWOT分析PART 5 项目定位PART 6 项目功能PART 7 产品结构PART 8 产品功能产品建议重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司城市概况PART1 城市发展 “十五” 荣昌城乡面貌变化最大的时期。城市中心建成面积由“九五”末的65平方公里扩大到85平方公里人口由65万增加到81万，实现了“建设中等城市”的目标预计城市化水平达42%，比“十五”末提高10个百分点荣昌城市提升重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销

2、 策 划 有 限 公司城市概况PART1 城市发展 2006年，全县生产总值实现66.1亿元，按可比价格计算，比2002年增长59.5%，年均增长12.4%；人均地区生产总值达到10182元；三次产业结构由2002年的27.7:36.6:35.7调整为21.9:43.3:34.8；县级财政收入达到3.32亿元，比2002年增加2.1亿元，年均增长28.2%；全社会固定资产投资完成26.24亿元，比2002年增长141.8%；社会消费品零售总额完成21.93亿元，比2002年增长72.3%；对外贸易出口总额达到3343万美元，比2002年翻了近两番；金融机构存款余额60.26亿元，比2002年增

3、加29.11亿元；农民人均纯收入达到3488元，比2002年提高933元，年均增长8.1%。重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司城市概况PART1 城市发展一点：以海棠广场为中心点三线：按照县城总体规划，大力实施“北拓、东扩、西进”的城市发展战略，尤其以海棠北路为重点，在昌元主城区以北，打造荣昌未来新城。城市发展以“一点三线”为核心四年来，县城建设步伐明显加快。昌元城区新建房屋面积160万平方米，其中：旧城区新建房屋面积约100万平方米，新城区新建房屋面积约60万平方米。旧城改造拆迁房屋面积约50万平方米。新城区拓展面积约2.8平方公里，其中：板桥工业园区拓展1平方公里。

4、城市市政基础设施逐步完善。 重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司市场概况PART2 市场分析地产开发状况建筑业发展较快。全县 2006年建筑业总产值19.2亿元，比上年增长13.0%。房屋建筑施工面积230万平方米，增长12.7%；房屋建筑竣工面积152万平方米，增长12%。商品房销售额0.82亿元，在2005年迅猛发展之后增长率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为23.5平方米，农村居民人均住房面积17.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。小城镇建设加快推进。全县除昌元以外的19个镇新增城镇面积2平方公里，新增城镇人口5.6万人，城镇化带动农村劳动力转移4.5万人

5、，城镇化率由2003年的28.1 %提高到2006年的33%。重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司市场概况PART2 市场分析根据本项目的特性，罗列几个核心客户要素：客户年龄：30至55岁之间主力消费群职业：公务员；企业高管人员；私营业主等收入状况：家庭年总收入约4万至8万元为主力占56；购房计划：2835岁左右在12年有购房意向的占34；35有意向的占29；3640岁左右在12年有购房意向的占46；35有意向的占27；4155岁左右在12年有购房意向的占32；35有意向的占21；购房面积：2835岁左右需求75/110-120平方米二室/三室占62；120130平方米三室

6、占29%；140平方米以上占93640岁左右需求75/110-120平方米二室/三室占22； 120130平方米三室占58%；140平方米以上占204155岁左右需求75/110-120平方米二室/三室占42； 120130平方米三室占42%；140平方米以上占16消费群体重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司项目概况PART3 市场分析总用地面积38000平方米(不包括宾馆)规划容积率2.08建筑密度34.8%绿化率32.7%总建筑面积约8万平方米项目基本要素数据(前期)项目位于荣昌县板桥工业园区，距县城2公里东南两面与荣丰河及荣昌大道相连，临近新汽车总站西侧为农村用地北侧

7、紧靠成渝高速公路地块内一条人工水渠横跨东西；荣丰河河面宽约20米项目环境及道路状况重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司PART3 市场分析云鼎天岸项目的现实问题项目概况“云鼎天岸”所处的板桥工业园区，位于荣昌县的东部，属于工业为重点的开发区。按照荣昌县发展规划，城市建设主要是“北拓建造新城（包括濑溪河沿线的高档社区及摈河休闲的规划）、西进改造老城、东扩工业园”，商业和居住主要是向西、北两个方向拓展，东部属于商住的“缓进地区”。因此“云鼎天岸”项目开发，我司将其称之为“破局而动”即打破城市规划格局，强力而为。贵司的初步想法是，依托“云鼎天岸星级酒店”，在该片区建设一个大型居住

8、区。但是，85亩的地对于建设一个大型完备的社区略显牵强，用地要求基本在200亩，项目该如何开发？是建一个富人集居的高档社区，还是建成中档社区？社区的建筑形态，是以别墅、连排别墅为主，还是以多层或小高层为主（政府限制别墅用地，没有规划要点，开发商能否提规划要求）？用什么样的开发理念统帅社区建设，从而使项目在市场上获得明确的“身份标识”？面对上述问题，我司受托对本项目产品建议。重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司PART4 市场分析SWOT分析项目概况优势劣势威胁部分硬件配置低于新老城区项目，城市配套缺少板桥工业园区不是城市发展的居住区，缺乏居住氛围，人气不足；不排除今后有污染

9、剩余年限只有42年地块尚属前期开发阶段，市场陌生本县整体经济不高，消费能力受限位于高速公路、高速铁路的工业园区内距离高速公路二号线进口步行10分钟四星级酒店资源可共享项目体量大，具备规模优势水资源好，原生态坡地机会该区域尚属开发初期，项目可做形象工程荣昌无参照项目运营模式，便于运作创新产品是市场稀缺，把握高端客户消费主流有条件整盘包装，树立云鼎品牌宣传项目保值增值潜力巨大八部委出台的房地产政策，再度造成消费者持币观望县委县政府发展规划重视新老城区，将造成未来区域开发降温高端产品在价格和市场容量上均有风险重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司PART4 市场分析SWOT分析项目

10、概况结论“八项主张” 把握荣昌“十一、五”城市建设契机，打造城市第一名盘 抢占荣昌东部门户的高速堡垒，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准公务员及私营企业主为核心的目标客户群，以品质项目与之对接 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业、综合配套资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”功能布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场主导重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们的目标PART5 项目发展建议 目标“云鼎”在荣昌品牌建设的战略规划布局重 庆 昊 渝

11、 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART5 项目发展建议 项目定位打造本项目产品的最直接的衡量标准： 稀有区域地段、环境景观的稀缺性 尊贵高价值、居住人群的高层次 高品质产品的高素质、高品位、高附加值开发理念掀起荣昌居住革命彻底颠覆 荣昌人居现状全面提升 荣昌人居品质精心打造 荣昌人居名片重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART5 项目发展建议 项目定位链接年底前主推对象建筑规划建议结合坡地地形，依山就势 天人合一 项目主题：上层阶级领地，传承国际风范内涵：各组团和整体规划的关系就是“形”和“神”的关系，如散文一样，形散

12、而神不散，浑然一体；总体规划要体现物以类聚，人以群分；也就是不同的产品形态形成相对独立的组团；建议沿河修建联排别墅区，沿水渠建洋房区，根据地势和进出口位置建空中别墅和高层；在整体的规划上不要过分的强调轴线的对称关系，尤其是中轴线（一期以水渠为点）的对称关系，使小区有精心规划但又显得自然，各组团关系自然协调，体现小区的整体性；重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART5 项目发展建议 项目定位产品类型建议目前荣昌房地产市场的缺乏高端项目，可通过修建经济型精品别墅、洋房及空中花园别墅来与目前的市场产品形成差异化。以花园洋房及空中花园别墅为主。挑高小户型、联

13、排别墅、叠拼别墅为辅。少量独立别墅（有需求时再按客户要求施工建造）。社区环境设计和建造细腻、独特，体现出别墅区的优越性。可借鉴的项目：山语间的项目规划及景观设计。重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART6 规划设计方案 项目功能项项目会所“以人为本”始终是尊重消费者终结塑造开发企业市场品牌及口碑重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART6 规划设计方案项目功能集中式商业配套便捷的生活配套，现代生活的追求重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART6 规划设计方案项目功能

14、别墅及洋房住宅现代时尚建筑，引领荣昌建筑新概念重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART6 规划设计方案项目功能星级酒店提升项目整体品质重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART6 规划设计方案项目功能菜单式 精装酒店公寓挑高小户型 （后期开发）重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品PART6 规划设计方案项目功能引进星级物业管理满意的物业 管理服务，才能 体会高品质生活配套设施重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品 PART7 规划设

15、计方案 产品结构综合项目盈利的产品，合理规划、分配和布局是关键主题配套部分设计要点建议1、主题运动休闲公园，以“绿色、运动、生态、活力”为理念（设立：游泳池、网球场、篮球场、攀岩场、门球场、晨练场、健康步道）2、主题音乐广场3、二级商业配套设施一级商业配套位于原生池塘畔，建造集咖啡厅、特色餐饮、古典购物小店、露天娱乐游乐公园为一体的风情街二级商业配套以服务为半径分散在社区大路处，小型超市、小型肉菜市场、洗染店、银行网点、医疗站4、幼儿园（如条件许可最好和学校联姻）5、住户专车（荣昌首创 尊贵独享）养生会所重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品 PART7 规划设计方案 产品结构荣昌首创 大型 养生会所 创造品牌养生会所部分设计要点建议楼层：三层层高：一层4.8米；二至三层4.5米面积：3000平方左右格局：独立裙楼预留上二、三楼坡梯（施工楼面整体浇铸）室内设施休闲养生系列 设立：茶楼、书吧、棋牌室膳食养生系列 设立：传统药膳滋补馆怯病养生系列 设立：中医保健理疗中心（如：重庆富侨 增设专业中医推拿、针灸、拔火罐）运动养生系列 设立：健身中心、乒乓球室星级酒店重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司我们应建造怎样的产品 PART7 规划设计方案 产品