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1、第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 l房地产项目的开发程序l政府对房地产开发的管理第3章 房地产项目的开发程序与政府管理房地产开发是通过多种资源的组合使用 而为人类提供入住空间，并改变人居环境的 一种活动。 这里的资源包括：土地、建筑材料、城 市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、 资金和专业人员经验等。尽管房地产开发的定义非常简单，但 房地产开发活动变得越来越复杂。房地产 开发过程所形成的产品即新建或重建的项 目，需要越来越多的人士（包括开发队伍 成员、政府管理者、社会公众和专业顾问 等）协调一致的努力。作为房地产开发过 程的组织者，开发商必须确保所有参与者 在预算范围内，按计划完成其所
2、承担的工 作。31房地产项目的开发程序但是，无论开发活动变得 多么复杂或是开发商变得多 么精明，都必须遵循房地产 开发过程的基本步骤。开发商从有投资意向开始 至项目建设完毕出售或出租 并实施全寿命周期的物业管 理，大都遵循一个合乎逻辑 和开发规律的程序。思考：房地产开发的程序 是如何的？房地产开发程序：1、投资机会的选择2、初步可行性研究 3、土地使用权的谈判 4、详细可行性研究5、规划设计与方 案报批6、签署合作协议7、施工建设与竣工验收8、市场营销与物 业管理31房地产项目的开发程序1、投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一 环，是项目选择的最初阶段。主要包括投资机会 寻找
3、和筛选两个步骤。 在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测作 粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无 开发价值的项目予以剔除，对于其余项目则保持 于土地供应商进一步接触的机会。l寻找投资项目常用的方法有以下几种：l1）在房地产管理部门寻找其准备推出的 批租出让地块；l2）在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合 作地块和转让地块；l3）在有关咨询、中介机构寻找项目；l4）直接寻找拥有土地使用权的单位。l选择地块注意：l选择的地块条件要与拟开发的项目特 点相吻合。l例如：上海世界贸易大厦，可以说目 前在上海是最引人瞩目的一幢大楼之 一，整座大楼金光闪闪，就是站在外 滩也能看到，非常醒目。但是，这样 一
4、幢高级写字楼，选择在湖北路这个 街区是否合适呢？当年在选择地盘时 ，开发商没有深入考虑，通过这幢大 厦的主要交通干道全部实行交通管制 ，要到那里去办公，最好还是步行， 而步行一两公里到这么高档的写字楼 上班，显然是说不过去的。也就是说 ，湖北路这个地块缺少开发写字楼街 区的背景、条件、缺少这种街区功能 ，选择不恰当的地块开发项目，注定 是不会成功的。31房地产项目的开发程序2、初步可行性研究初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府 批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所 在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项 目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济 问题进行研究，编制初步可行性研究
5、报告。通过初步可行性研究，可以明显的剔除那些在 财务上不被接受的项目。31房地产项目的开发程序3、土地使用权谈判土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可 行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项 目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等 因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实 到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签 购买土地使用权或有关合作的意向书。l对于以不同方式取得土地使用权的项目，谈判 的策略和重点也有所不同。l1）对于通过批租取得使用权的土地：l规划参数由政府的城市规划主管部门确定，开 发商只能提出局部调整要求，如：在不影响城 市总体规
6、划的情况下，能否调整用地性质，地 块的容积率能否适当增加，建筑高度可否提高 ，外形设计等是否要受总体规划限制等。因此 ，项目谈判只能在一定范围内进行。l2）对于采用征地方式取得土地使用权的 项目：l其谈判重点集中在征地的各类补偿费和吸 纳劳动力、养老及拆迁安置等费用上。虽 然各地政府都有相关的法规和标准，但在 实际操作中开发商实际支付的补偿费一般 都是“随行就市”，其金额要大于有关规定 ，因此，谈判的技巧就显得至关重要了。l3）采用两家或几家联合开发房地产是我国城市 中较为流行的一种开发方式。它是由一方提供 土地，另一方或几方提供开发资金，合作开发 建房后各方按比例分配盈亏，提供土地方大多 是
7、原来通过无偿划拨方式取得土地使用权的工 厂、企业，在产业结构调整中，充分发挥土地 级差效益，改变用地性质，在向政府有关部门 补交了土地使用权出让金后，取得合法开发权 。l采用这种方式取得土地，开发商在与土地提供 者就拟开发项目的性质，基地及房屋平面方案 设计、外形、补偿费及盈利分配等方面进行全 面的谈判，这种谈判的余地较大。31房地产项目的开发程序4、详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可 对该项目进行详细的、正式的可行性研究。详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继 续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对 优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏 感性分析、经济效益分析
8、和社会效益分析，从多 个角度说明项目的建设是否可行。l上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺 少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心 写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥 包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助 于项目可行性研究避免的情形。l项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经 济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项 目进行整体的综合评价，告诉开发商能不能做 、怎么做，帮助开发商更透彻清楚地了解市场 和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生 影响 的因素，规避投资风险，同时增强对项目 的把握能力。l这是一项专业性很强的工作，可以借助行业内 长期从事房地产营销的代理商、专业咨询机
9、构 的力量进行。31房地产项目的开发程序5、规划设计与方案报批规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，其 主要任务是满足业主或用户对生产、工作、生活 、文化娱乐等多方面功能的要求，从而提高开发 项目区域内的整体或综合使用功能。从某种意义 上说，是开发区域内的空间布置计划。规划设计 的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项 建设用地的规划安排。l进行规划设计时应遵循以下几项原则：l1）应符合城市总体规划确定的开发地点使用性 质与建筑规模；l2）应符合控制性详细规划确定的该地点建筑容 积率、建筑高度、人口密度等要求；l3）应符合国家和本地区颁布的公建配套定额指 标；l4）应考虑用户对环境及单体设计
10、的要求；l5）保证资金回收和获取一定的经济效益，要兼 顾现实可行性和长远发展性，尽量做到社会效 益、经济效益和环境效益的统一。l广州的云影花园从设计师的角度说无 可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣 。为什么会这样呢？ l因为在设计之前，开发商就没有考虑 到，能够接受这种黄金地段住宅价位 的买家，对户型、面积及户外设施的 较高要求。l一个项目的规划设计及建筑方案的形 成，要求制定者既要懂得市场，有丰 富的房地产销售经验，对买家非常了 解，对个人居住生活中的行为规律、 喜好，社交特点非常了解，同时又要 掌握建筑语言和专业知识，而这样的 人实际上是不存在的，所以规划设计 和方案的形成，需要由房地产开发
11、商 和专业建筑设计师共同进行。只有开 发商对规划设计的要求诉求明白，设 计师才能设计出出色的方案，建筑规 划及设计要求，往往为项目所有的优 势打下了伏笔，做好了准备。在这一过程中，开发商根据市场分析 中得到的用户需求特征确定了最终设计方 案，并因符合城市规划的要求而获得政府 方面的批准（即用地、规划许可，其标志 是获得土地使用权证、建设用地规划许可 证和建设工程规划许可证），同时得到贷 款方面的承诺，确定总承包商，确定租售 方案等。31房地产项目的开发程序6、签署有关合作协议开发商完成了各种方案的报批后，开始签 署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议 、长期融资协议、土地出让或转让合同、工 程
12、施工合同、保险合同和预租（售）合同。31房地产项目的开发程序7、施工建设与竣工验收项目的建设阶段是从项目正式施工到竣 工使用的过程。它是将开发过程涉及的人力 、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个 特定的空间与时间点上的施工生产活动。要 进入到这个程序，必须从有关政府管理部门 获得开工许可证。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点 ，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋 或一组特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不像 前面那些过程那样具有弹性，尤其对许多小项目而言， 一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。开发商在此阶段的主要任务转化为对项目的三控制 ：l对项目成本的控
13、制如何使建筑成本支出不突破预算 ；l对项目进度的控制如何确保工程按预先进度计划实 施；l对项目质量的控制如何保证设计质量、材料与设备 采购质量及施工质量等。项目的竣工验收工作是全面考核建设成果的 最终环节。对所有建设项目，都要根据批准的 设计文件所规定的内容，严格按照设计要求和 施工验收规范，由开发商组织设计部门、规划 单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验 收标准的工程予以验收。对于设计规定或上级 要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批的 进行验收。经验收合格的工程应立即办理交付使用手续 ，使房屋尽快投入使用和管理。完成这个程序 需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。 31房地产项目的开
14、发程序8、市场营销与物业管理开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使 房屋的使用价值和价值得到实现。尽管在很多情 况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力 ，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售 的形式落实了买家或使用者；但在某些情况下， 开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始 进行租售。当项目竣工验收后，开发商的主要工 作就是采取有效的营销手段，促进房屋的租售， 以尽快收回资金，保证收益。l物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商 对资金回收的迫切程度及开发物业的类型有关 。l如果市场需求旺盛，一般的开发商都愿意采用 出售策略，以便早日收回资金，进入下一轮开 发，利用市场的形势获取更
15、多的利润；l对于资金短缺、底子薄的开发商，一般应以出 售为主，以便加快资金周转，反之可考虑出租 或从事商务性经营，扩大业务范围；l对于物业类型而言，一般居住物业应以出售为 主，写字楼和商业用房以大宗出租为主，而酒 店或酒楼，则一般应考虑业务范围的扩大而采 用自我经营的方式。物业管理的主要任务是保证入住者方便、安 全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列 生活服务，并通过建筑物的维修与保养、机电 设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安 保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值 。同时，还要对业主提供专项及特约服务，并 进行物业的经营等。物业管理与业主关系密切。因为对开发商的 市场信誉和品牌价值
16、有很大影响，这项工作已 被越来越多的开发商所重视。l例如：同样的地段，同样的房子，万科为什么 比别人贵1000多元/平方米甚至还卖得比其它房 子好呢？l市场营销和物业管理的魅力！l好的营销方案和后期的物业管理为企业树立了 良好的品牌，其他的房子卖的是砖头和水泥， 而万科卖的是一种居家文化和以人为本的人居 理念。消费者买房，不仅仅是为了解决居住问 题，同时追求一种精神的享受。需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对 其后续程序产生重要的影响。例如：l如果在投资机会的选择这个程序中，选择了错误的投资 机会，那么就会“一着不慎满盘皆输”；l如果投资项目选择正确，但规划设计方案和建筑设计方 案有问题，那么不仅对建设过程中的施工难易、成本高 低有影响，更对市场营销阶段使用者对建筑物功能的满 足程度、物业日常维修管理费用的高低有影响。所以，开发商对整个开发过程中的每一程序都不可 掉以轻心。房地产的投资价值能否实现，与上述每一道 程序都密切相关。l我们可以发现，凡是成功的楼盘，导致楼盘好 销，而且卖上好价钱的原因，不是发生在广告 当中，而是发生在这些楼盘开发过程
