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1、关于90m2住宅政策和市场的研究提纲：n 有关政策的情况n 政策变化带来的问题与情况n m2的研究n m2市场情况下的行业发展n 结语一、有关政策的情况n国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结 构稳定住房价格意见的通知国办发200637号文:2006.5.29“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006 年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建 筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重 ，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单 列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报 建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不 符合上述要求
2、的，应根据要求进行套型调整。 n关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房 2006165号文 2006.7.6城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编 制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用 地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住 宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住 宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房 建设规划关于住房套型结构比例的规定 。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑 面积和分摊的共有建筑面积组成。经济适用住房建设要严 格执行经济适用住房管理办法，有计划有步骤地解决 低收入家庭的住房困难。 妥善处理已审批但未取
3、得施工许可证的商品住房项目。严肃查处违法违规行为 。加强监督检查，落实责任追究制度 。n北京市细则：北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调 控政策加强住房结构规划管理的通知 2006-9-62006年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得 施工许可证的商品住房项目，应按照依法行政的原则，依 照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。我委从2006年9月1日起对新审批的住房项目执行新的 审批流程。 继续停止别墅类房地产开发项目的规划审批，严格限 制对低密度、大套型住房项目的规划审批。积极配合经济适用房和中低价位、中小套型普通商品 住房项目的规划审批工作。n银行方面: 2006.8.18央行宣布提
4、高存贷款利率，其中一年期存贷款利率调 升0.27个百分点；五年期存款利率提高0.54个百分点，五 年期以上贷款利率提高0.45个百分点。n关于当前进一步从严土地管理紧急通知2006.5.30国土资源部公布：遏制一些地方违法违规占用土地，充分 发挥土地供应的调控作用。n国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006.9.5一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保 证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房 需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对 房地产
5、交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 n建设部相关课题研究已开始: 二、政策变化带来的问题与情况nm2 概念的理解与实施概念的理解：国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应 结构稳定住房价格意见的通知国办发200637号文中的 相关规定：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6 月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑 面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重， 必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列 市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建 设部批准。过去已审
6、批但未取得施工许可证的项目凡不符 合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住 房2006165号文中套型建筑面积的定义明确了套型建筑面积的概念，套型建筑面积是指单套住房 的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 。2006年8月1日建设部决定举办全国住宅竞赛通知中套 型建筑面积的定义建设部2006全国面积型90平方米住宅设计竞赛定义：套型 建筑面积等于套内使用面积除以标准层使用面积系数，标 准层面积使用系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面 积。住宅设计规范中有关套型建筑面积的相关定义：（1）第3.5.2条中：套型建筑面积等于套内使用面积除以
7、标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层 使用面积除以标准层建筑面积。 （2）第3.5.4 条中：阳台面积应按结构底板投影净面积 单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。北京市规划委员会关于发布容积率指标计算规则 的通知市规发2006851号文件中的相关定义：计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计 算值按照其水平投影面积计算。对于概念的相关建议： 关于90平方米的定义建议按住宅设计规范的定义来确 定： （1）套型建筑面积90平方米以下（含90平方米）阳台面 积不计入套型建筑面积中，但容积率计算中含阳台面积。 （2）套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用 面积系数。
8、 （3）标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准 层建筑面积。 （4）套型建筑面积不含阳台面积。 （5）关于3：7的比例，分子是指90平方米以下的住宅， 分母是指地上住宅总面积 （6）在拥护国家相关政策的前提下，参考现行的法规和 规范，建议在确定该定义时兼顾地区差异和住区性质等因 素，使其更具有针对性。实施情况：南北地区差异？多高层区别？深圳目前的管理办法n新老项目的审批情况已批万（老项目）从土地上算：万nm2带来的问题户数停车配套指标密度成本三、m2的研究关于“北京市住房建设规划（年 ）住宅建设标准专题研究”的内容规划方案各项指标比较 ：本部分研究以某居住区项目为例，比较分析了新政前 后
9、，随着容积率的变化，居住户数、人口数、停车数、住 宅套净(毛) 密度以及住 宅建筑面积 净(毛)密度 和配套面积 的变化。规划方案各项指标比较 ：规划方案各项指标比较 ：住宅单元优选比较 ：本部分的研究以具体项目为例，以一梯两户、一梯三 户、一梯四户和塔楼为例，分析了交通核、外保温面积以 及套型建筑面积（不含保温）占单元面积的比例。列出了 屋顶机房和门厅的公摊面积范围，楼宇内每户公摊面积随 着楼层的不同而变化的范围。对比了各种住宅单元中各个 指标之间的变化关系，并进行了优选比较。住宅单元优选比较 ：户型举例1.一梯两户： （三居+两居）无电梯住宅单元优选比较 ：户型举例2.一梯两户： （三居+
10、两居）一部电梯住宅单元优选比较 ：户型举例3.一梯四户： （一居+两居） 两部电梯住宅单元优选比较 ：户型举例4.一梯四户： （两居+两居） 两部电梯住宅单元优选比较 ：户型举例5.塔楼： 一梯八户（一居室）住宅单元优选比较 ：户型举例6.塔楼： 一梯十户（两居室）住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示可见，在一梯两户 板式单元中，交通核所 占单元面积比例为： 8.52%-17.35%，外保 温面积所占单元面积比 例为：2.21%-2.35%，屋顶机房和门厅的公摊 面积为：22.50m2- 61.40m2。楼宇内每户公摊面积随 着楼层的不同而变化： 1.43m2-3.69m2，大多 数
11、在2m2左右。住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示可见，在一梯三 户、一梯四户板式单 元中，交通核所占单 元面积比例为:8.81%- 18.25%，外保温面积 占单元面积比例为： 1.98%-2.31%。屋顶机房和门厅的公 摊面积为：54.66m2- 89.10m2。楼宇内每户公摊面积 随着楼层的不同而变 化：1.19m2-3.15m2， 大多数在1.5m2左右。住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示可见，在塔式单元中， 交通核所占单元面积比例为 ：14.96%-17.96%，外保温 面积占单元面积比例为： 1.59%-2.12%屋顶机房和门厅的公摊面积 为：117.30m2
12、-145.78m2。楼宇内每户公摊面积（按20 层计）：0.68m2-0.91m2 。住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示列举出：一梯两户（无电梯），一梯两户（两部电梯），一梯十户（三部电梯 ）和一梯四户（两部电梯）四种户型单元。图中可见交通核和外保温及套型建筑面 积占单元建筑面积的比例关系： 1.外保温面积所占比例相差不大; 2.交通核面积所占比例以一梯两户（无电梯）的户型为最少，以一梯两户（两部电 梯）为最多，一梯四户和塔楼居前两者之中。住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示可见：在一梯两户板式户型单元中，随着电梯数量 的增多，交通核所占的比例明显增大；在一梯三户、一 梯
13、四户单元中，标准层面积越小，交通核所占比例越大 ；在塔楼单元中，以一梯八户（三部电梯，一居为主） 的户型所占比例为最大。住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示可见，各种不同类型的户型外保温面积所占比例相 差不大，但随着标准层面积的增大，其所占比例有下降 的趋势。住宅单元优选比较 ：户型单元面积组成分析：图示可见：在一梯两户板式户型单元中，套型面积占单 元面积的比例，随着电梯数量的增多，下降明显；在一 梯三户、一梯四户单元中，以一梯四户（一部电梯，四 户两居）的户型的比例为最大；在塔楼单元中，随着标 准层户数的增多，比例有所上升。其中，以一梯两户（ 无电梯）和一梯四户（一部梯）最为经济实
14、惠。户型优选比较 ：本部分的研究以具体项目的一居、两居、三居为例， 分析了各种户型与其使用系数和交通核面积之间的关系， 套内主要房间面积的变化关系，并进行了优选比较。户型优选比较 ： 套型建筑面积积小于90平方米（一居）一梯3（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯20（3）使用面 积积开间间/进进 深使用面 积积开间间/进进 深使用面 积积开间间/进进 深使用面 积积开间间/进进 深起居室14.37 3.4*4.514.30 3.4*4.98.96 3.35*3.1511.52 2.7*4.8主卧室12.40 3.0*4.510.00 2.9*3.713.10 2.7*4.37.59 2.4*3.
15、4餐厅厅6.53 3.4*2.14.20 2.2*2.04.58 2.4*2.14.60 2.1*2.4厨房4.30 1.6*3.05.20 1.8*3.68.29 3.4*2.53.22 1.6*2.4主卫卫生间间3.80 3.0*2.13.10 2.1*1.755.20 2.3*2.52.73 1.6*2.3玄关2.20 1.6*1.52.88 1.5*2.03.20 1.3*2.52.31 1.15*2.3使用面积积43.62 39.60 43.16 39.09 套型面积积59.70 56.10 64.60 55.69 一居使用系数0.73 0.71 0.67 0.70 注：1，套型建筑
16、面积相似的情况下，采用不同的户型组合，使用系数差距很大。交通核面积越少，使用系数越 大；2，套内各个房间的面积由“起居室卧室餐厅厨房（厨房餐厅）卫生间玄关”依次减少。起居室占整 个功能空间30%以上；3，一居多以“塔”的形势出现，也有“走廊式”的板楼。户型优选比较 ： 注：1，二居的使用系数在0.72-0.82之间，由“多层中高层高层”依次降低； 2，二居起居室的面积比一居高出4平米左右，主卧室比一居高出3平米左右。舒适性相比一居有所增加； 3，二居起居室和主卧室相对一居所占套内使用空间的比例降低5%左右户型优选比较 ： 一梯2（0）一梯2（1）二梯6（4） 使用面积积开间间/进进深使用面积积开间间/进进深使用面 积积开间间/进进深起居室13.69 3.8*3.7512.39 3.8*3.515.01 3.8
