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1、CENTALINE 天然居初步商业策划报告-1-第一章 深圳市商业概述一、深圳市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高据统计，目前深圳市拥有商业网点约8 万个，零售总面积超过500万平方米， 5000 平方米以上的大型商场60余家，其中 1 万平方米以上的大商场 49 家，居广东省之首； 深圳市零售企业的集约化程度也不断加强，2000 年深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的 22% ，其中超过 10 亿元的有 4 家。万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。2、社会消费品零售总额跃居全国十强过去五年期间， 深圳全市社会
2、消费品零售总额急剧攀升，商业经济发展十分迅猛。 2000 年深圳全市社会消费品零售总额列全国第8 位。因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比，否则人均排名会更靠前。3建成区域商贸中心深圳商业“十五”目标：经过年建设， 进一步强化商业在全市经济发展中的支柱地位， 并在区域经济发展中发挥枢纽作用，初步形成与现代化国际性城市相适应的区域性商贸中心。CENTALINE 天然居初步商业策划报告-2-4、深圳市商业市场供求关系量表1）深圳市近五年商业用房开发和销售情况（单位：万 M2 ）年份至年底竣工总量当年竣工量年内销售量1996 176.59 45.58 9.51 1997 306.16 2
3、9.57 15.41 1998 345.95 39.79 11.25 1999 405.11 59.16 14.44 2000 454.12 49.01 17.31 以上数据表明：截止 2000 年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12 万平方米，销售总量仅累计178.47 万平方米，占竣工总量的39.3%，空置情况较为严重 ，表明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。2）深圳市特区内2000年新开工面积分区构成图（资料源自统计局）盐 田 区 1.614.05%罗 湖 区 5.0412.72%福 田 区 18.7147.19%南 山 区 15.2936.04%CENTAL
4、INE 天然居初步商业策划报告-3-3）深圳市特区内2000年竣工面积分区构成图（资料源自统计局）以上图表说明：商业用房无论是从新开工面积还是从竣工面积来看，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区， 深圳市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移， 并逐步确立了 福田区 的中心地位，东部与西部商业的发展趋向均衡。二、深圳市商业类型分析目前，深圳市的商业类型主要有以下几种：1、综合性百货商场。如友谊城百货、国际商场、天安、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、 兴华商场、大江南商场、罗湖商业城等，其特点是经营规模较大、 经营品种较为齐全， 客流量通常低于大型超市， 但毛利率相对较高，
5、多采用专柜经营的方式。盐 田 区 0.260.82%罗 湖 区 8.6827.38%福 田 区 12.8640.56%南 山 区 9.9031.23%CENTALINE 天然居初步商业策划报告-4-2、主题性商场、专业市场。如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。3、超市。其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但客流量较高。单店规模较大、提供一站式购物服务的超市，如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人
6、乐、好又多等。单店规模较小、分店较多的便民式超市，如民润、华润万方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。4、百货与超市相结合。如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来发展较为迅速的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率， 从而把两者的优势有机地结合起来。5、连锁专卖（专业）店。主要是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。6、个体经营的独立街铺。小结：深圳市零售商业的发展日趋成熟，出现了多种商业业态百花齐放的局面，在与国际接轨的同时，积极摸索出适合本地国情的新业态。CENTALINE 天然居初步商业策划报告-5-三、深圳
7、市商业主要经营方式1、购销自营商场以购销的方式自行进货销售，自担经营风险。因占用较大的流动资金，且风险大，目前深圳的大型商场已较少采用这种经营方式。2、招商1）出租。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与供应商，商场获租金收益，铺位或专柜的供应商负责经营，获取经营收益，承当经营风险。2）保底抽成 。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽成，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽成。3）纯分成 。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同
8、经营，共当风险。CENTALINE 天然居初步商业策划报告-6-四、深圳市商业市场状况和趋势近年来，深圳的商业逐渐向专业化、集约化、规模化、连锁经营的方向发展，市场状况及发展趋势表现如下：1、购物百货业日趋成熟。沃尔玛、家乐福等跨国商业企业的进驻虽然给深圳本土的商业带来了激烈的竞争， 促使一批低素质的中小企业被市场淘汰，但他们带来的先进的经营理念也也让一些企业如万佳、天虹、新一佳等在竞争中不断学习、摸索与创新， 并发展壮大， 使深圳零售业得到快速发展，商业业态逐步发展齐全，并开始与全国甚至国际市场接轨。2、专业市场不断发展壮大。如赛格电子配套市场、女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、集
9、美堂家居广场、 东方巴黎时装交易广场等有着明确主题定位，消费导向清晰的主题商场得到了消费者的认同，在深圳商业市场正绽放光芒。五年来，深圳市的专业市场不论是在数量上还是在交易量上都有明显增长，其中电子配套市场、 农产品批发市场、 钟表配套市场已成为领先全国的“一哥”。3、连锁商业不断发展目前深圳市拥有商业连锁企业90 余家，连锁门店 1200余间，行业规模已跃居全国十大城市之列。 以连锁经营为特征的超级市场冲击着大批传统的、独立的小型零售企业。4、MALL概念的购物广场是未来商业发展热点。CENTALINE 天然居初步商业策划报告-7-购物广场 MALL概念成为主体的消费形式，购物广场集购物、娱
10、乐、休闲、饮食等多功能于一身，创造了一个“逛街” 的微环境，满足消费者各式各样的需求， 起到各种功能互补的作用， 如铜锣湾购物广场、 海雅百货等。5、政府积极引导及扶持商业的发展随着深圳生活与购物环境的不断改善，深港两地“24 小时”通关的日益临近，再加上两地的物价差异， 将会有越来越多的港人选择深圳居住，深港两地的文化及消费观念将得到更好的融合，深圳商业将得以吸收到香港的先进模式及理念的精髓，紧随香港朝着国际化方向不断发展。6、深港商业趋向一体化。随着深圳生活与购物环境的不断改善，深港两地“24 小时”通关的日益临近，再加上两地的物价差异， 将会有越来越多的港人选择深圳居住，深港两地的文化及
11、消费观念将得到更好的融合，深圳商业将得以吸收到香港的先进模式及理念的精髓，紧随香港朝着国际化方向不断发展。7、中高档商业发展速度加快随着深圳经济的迅猛发展及人们消费观念的改变，嘉汇新城、城市中信广场等大型中高档购物中心在今年也将相继开业，深圳的中高档商业将呈现蓬勃的发展态势。结论：近年来，零售业在深圳发展异常迅猛，竞争日益激烈，战线从东门、CENTALINE 天然居初步商业策划报告-8-人民南、华强北一直延伸到南山，并朝着规模化、品牌化、集约化、连锁化的趋势不断发展。 具有品牌优势、 具有先进经营管理方式的商业连锁将是以后商业的发展方向，而传统市场的商业模式的市场份额将会逐步缩少。CENTAL
12、INE 天然居初步商业策划报告-9-第二章 景田片区商业分析一、片区位置及规划景田片区位于深圳市福田区，福田中心区西北部，香蜜湖的东侧，属于福田中心区第一辐射区。景田片区位于深圳市福田区的中部，地块面积为273 公顷，总规划控制人口为99.5 万人， 而现在已达7 万人以上， 因此新增规划容量约 2 万人。根据市政府的总体规划，景田片区的功能定位是以住宅为主，兼有商业、贸易、办公、文体等多种区位功能的综合居住区。就其目前发展状况，已经初步形成了 集约化、高尚化的综合社区概念。二、景田片区交通概况景田片区的交通十分便利，有二十多条大中巴路线经过，如下表：车次车型起止点车次车型起止点25 大巴火车
13、站 -香梅北6 大火车站 -桃源村215 大火车站 -下沙11 大东门中 -莲花路105 大德兴花园 -海上世界431 中巴蛇口-上梅林209 大田心村 -松坪山429 中世界之窗 -清水河228 大火车西站 -福田客运站507 中布吉-机场104 大火车站 -动物园420 中布吉-福田客运站21 大景田北 -中山园路468 中上沙-仙湖植物园CENTALINE 天然居初步商业策划报告-10-213 大草埔-福田客运站471 中独树村 -火车站365 大龙岗-福田客运站411 中竹子林 -农科中心370 大龙华-福田客运站456 中蛇口-人才大市场15 大石厦-梅林一村446 中桃园村 -火车
14、站222 大世界之窗 -清水河451 中火车站 -南山注：停靠天然居旁站次的大中巴也有近十路，具体如下：6 路、104 路25 路、11 路、411路、 441路、456路、466路、548路。天然居具有良好的交通配套，为商业的开发及经营提供了一定的硬件支持。至于地铁方面，香蜜湖站距离本项目虽有一段距离，但仍处于地铁可辐射的范围之内，但对商业的直接促进作用在短期内有限。三、景田片区的商业分布概况景田片区以住宅为主功能定位， 早期片区内无统一规划较集中的商业中心，商业基本上以各住宅小区的沿街商铺及商业裙楼为主，最大型的商业则是香蜜湖山姆会员店， 但其位置不属于景田的中心地带。而今年岁宝百货进驻景
15、田，丰富了景田的商业配备。从现阶段的总体来看，景田的商业分布有以下特点：1、 岁宝百货、山姆会员店共筑景田百货零售业。景田片城市配套较为完善； 但在岁宝百货景田店开业之前，作为居民日常大宗生活必需品购物场所仅有山姆会员店一家，大多居民会选择去梅林一村的家乐福或市中心的大型百货超市去购物，极不方便；自去年岁宝百货景田店开业之后，居民的购物环境才有较大的改善。CENTALINE 天然居初步商业策划报告-11-2、 有规模、有档次大型专业市场较为欠缺。目前整个片区内仅有温馨家园装饰广场一家专业市场，且购物环境较差，档次偏低，对较大部分的居住于景田及香蜜湖片区的精英一族吸引力不大。3、 商业设施分布零
16、乱。片区内的商业设施分布散乱， 岁宝百货和山姆会员店分处于片区的东西两侧，而一些小商业设施基本上是零星的分布于各住宅小区中。4、 中高档的饮食娱乐业发展滞后。景田的餐饮业分布较为零散，有档次的酒楼较为欠缺， 目前已有商家意识到这一市场空缺， 开始进军景田的餐饮业， 主要向万科金色家园及岁宝百货这两个区域集中。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定档次的娱乐服务业则在景田更为缺乏。四、景田商服物业租售状况1、 天然居所在的香梅路的商业裙楼空置率高，租售情况不理想。目前周边空置的商业裙楼有：俊景豪园裙楼、宏浩花园裙楼、景发花园裙楼、香景大厦裙楼、香丽大厦裙楼等。2、 临街铺位出租情况则较为理想。在靠近万科金色家园的莲花北路及景田路的临街铺位出租情况则较为理想， 且租金水平有一定保证， 万科金色家园周边的商铺在150元/m2，CENTALINE 天然居初步商业策划报告-12-因为景田片区定位于中高档住宅片区，居民的消费能力较强， 商服物业的租金自然也保持较高的水平。3、 经营种类较为单一，除岁宝百货及山姆外，普遍档次不高。片区内的商服物业大多是居民日常生活必需配套及建材、装饰材料，
